Ý kiến của Luật sư Trần Hữu Nghĩa – Trưởng VPLS Trần Hữu Nghĩa, Tp.HCM

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (Sửa đổi)

Luật sư TRẦN HỮU NGHĨA

Trưởng Văn phòng luật sư Trần Hữu Nghĩa

272/25 Nguyễn Tiểu La P8 quận 10 TP HCM

ĐT : 0903826870

Góp ý về 5/10 vấn đề còn có ý kiến khác nhau theo Tờ trình của Chính phủ (căn cứ theo số thứ tự của Tờ trình):

3/ Về việc bồi thường, hỗ trợ đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm.

Hiện nay, vi phạm trong việc sử dụng đất đai hiện nay là tương đối phổ biến nên Dự thảo Luật qui định không bồi thường về đất và tài sản đã đầu tư trên đất là hợp lý và hợp lòng dân. Nếu sử dụng đất đai và tài sản đã đầu tư trái quy định của pháp luật hay do vi phạm thì thu hồi đất và không bồi thường, hỗ trợ là hậu quả tất yếu, chứ không thể tách đất đai và tài sản đầu tư ra được.

Lý do quan trọng hơn đây là biện pháp chế tài cần thiết để cho người sử dụng đất phải ý thức hơn trong việc sử dụng đất và tránh được việc đầu cơ chạy dự án như đã xẩy ra trong thực tế hiện nay.

Nhất trí với Dự thảo Luật qui định không bồi thường về đất và tài sản đã đầu tư trên đất do vi phạm.

5/ Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, các tổ chức sự nghiệp vẫn được áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nó vẫn còn mang tính bao cấp mà ta đang tiến đến xóa bỏ bao cấp nên quy định không thu tiền sử dụng đất không còn phù hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển tiếp cần phân biệt mục đích sử dụng trên tiêu chẩn, cơ sở là phục vụ hoàn toàn cho công ích hay là các tổ chức hành chính sự nghiệp “có thu”. Hoạt động của tổ chức có thu thì đương nhiên phải đóng tiền thuê đất là hợp lý.

8/ Về hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp của hộ gia đỉnh, cá nhân

Theo quy định của Dự thảo Luật hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là hợp lý vì đẩy nhanh quá trình tích tụ ruộng đất và sản xuất hàng hóa lớn nó còn tùy thuộc vào nhiều lãnh vực khác không thể bỏ hạn mức này, nếu tích tụ ruộng đất nhanh nhưng đất đai chưa kịp sử dụng hết hay sử sụng chưa đồng bộ thì sẽ gây lãng phí đất đai.

Để giải quyết vấn đề này, Dự thảo Luật có bổ sung “giao Chính phủ quy định cụ thể với đặc điểm của từng vùng và từng thời kỳ”. Bổ sung này rất cần thiết trong quá trình cải cách về quản lý đất đai đồng thời phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, lao động…chính Nhà nước sẽ điều tiết hạn mức này khi cần thiết nên qui định không vượt quá 10 lần là vừa và Chính phủ sẽ quy định cụ thể là phù hợp.

Nhất trí với quy định của Dự thảo Luật hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và giao Chính phủ quy định cụ thể với đặc điểm của từng vùng và từng thời kỳ là hợp lý.

9/ Về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn.

Thực tế ở nước ta hiện nay, có những công trình lớn, quy mô như các công trình về giao thông, thủy lợi ... cần phải có vốn đầu tư rất lớn mà nguồn vốn trong nước chưa đủ đáp ứng nên việc cho thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng nước ngoài có nguồn vốn lớn là cần thiết.

Tuy nhiên, ngoài việc phải chú ý đến chủ quyền quốc gia, lợi ích của đất nước, còn phải nghĩ đến vấn đề trước mắt là việc phát triển hệ thống và hoạt động của ngân hàng trong nước hiện nay chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Việc cho thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng nước ngoài sẽ đưa đến một sự cạnh tranh không tương xứng nhất là về nguồn vốn cho vay giữa ngân hàng nước ngoài với ngân hàng trong nước.

Vì vậy, làm sao hài hòa được giữa hai yêu cầu : cho thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng nước ngoài là cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhưng cũng cần có biện pháp để đảm bảo được hoạt động và phát triển của ngân hàng trong nước để không bị ảnh hưởng. Dự thảo Luật nên có quy định có tính cách định hướng để các văn bản dưới luật triển khai chứ cũng thể bỏ hẵn quy định không cho thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng nước ngoài. Nếu quy định trong luật những điều khoản hạn chế việc thế chấp tại ngân hàng nước ngoài sẽ gây khó khăn khi thực hiện vì đó là một yêu cầu thực tế hiện nay cần được giải quyết.

Đề nghị không bỏ quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại cho ngân hàng nước ngoài nhưng cần phải có quy định định hướng việc thực hiện.

10/ Về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai

Có 2 loại ý kiến:

- Ý kiến 1 : Đề nghị sửa đổi quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đố với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; tranh chấp tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Ý kiến 2 : Đề nghị thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 264 của Luật Tố tụng hành chính.

Dự thảo Luật quy định theo loại ý kiến thứ nhất và cho rằng vẫn đảm bảo được nguyên tắc xử lý các tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 264 của Luật Tố tụng hành chính.

Theo quy định hiện Luật tố tụng hành chính, thủ tục tố tụng hành chính hiện nay vốn đã phức tạp, nhất là về thảm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì loại ý kiến thứ nhất theo Dự thảo Luật sẽ làm phức tạp thêm về vấn đề thẩm quyền giải quyết. Không phải bất cứ người dân nào cũng am tường pháp luật, ngay trong Luật tố tụng hành chính đã quy định nhiều trường hợp có lúc phải khiếu nại thủ trưởng cơ quan như Chủ tịch Ủy ban nhân dân, có trường hợp không phải khiếu nại thủ trưởng cơ quan mà người dân phải khiếu nại cơ quan như Ủy ban nhân dân thôi, đã làm cho nhiều người dân phải mất thời gian làm đơn khiếu nại khác nhau, đi lại nhiều lần đến khi thời hiệu khởi kiện đã hết thì đương sự đành phải chấp nhận thua thiệt và bị thiệt hại không thể sửa chữa về thời hiệu do không rành về pháp luật tố tụng.

Dự thảo Luật cho rằng loại ý kiến thứ nhất vẫn đảm bảo được nguyên tắc xử lý các tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 264 của Luật Tố tụng hành chính thì cũng không nên làm phức tạp thêm thẩm quyền về tố tụng để người dân yên tâm hơn khi muốn đi kiện khi quyền lợi của mình bị thiệt thòi.

Đề nghị tiếp tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 264 của Luật Tố tụng hành chính để tránh phức tạp cho người dân.