Ý kiến của TS.LS Nguyễn Đăng Liêm – Hiệu trưởng Trường ĐH CNTT Gia Định

MỘT SỐ Ý KIẾN THAM GIA 

“DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI”

                                                                               TS.LS NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Hiệu trưởng Trường Đại học CNTT Gia Định

Trước hết, tôi nhất trí cơ bản với hầu hết các điều khoản của Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi). Ở đây, tôi chỉ xin phát biểu một số ý kiến đóng góp về hai phần nội dung:

I-          VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ CÒN CÓ Ý KIẾN KHÁC NHAU.

II-       BỔ SUNG VÀI Ý KIẾN NHỎ VÀO MỘT SỐ ĐIỀU LUẬT CỦA DỰ THẢO.

I-      THAM GIA MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN CÓ QUAN ĐIỂM  KHÁC NHAU.

1)     Về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Tôi đồng ý với quy định lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp quốc gia, tỉnh và huyện, bổ sung việc lập quy hoạch các vùng kinh tế - xã hội và thực hiện lồng ghép quy hoạch này vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, lồng ghép quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện..

Cách làm này đạt được 5 ưu điểm: đảm bảo tính liên kết, đồng bộ, nâng cao chất lượng qui hoạch, rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí. Hơn nữa trong thực tế cần hạn chế việc làm quy hoạch đất đai của cấp xã vì hầu hết các cán bộ cấp xã ở lĩnh vực này đều yếu, thường làm việc tùy tiện, thậm chí có động cơ quyền lợi cá nhân hoặc quyền lợi tiêu cực của bà con họ hàng, dễ gây phản ứng xã hội, khiếu kiện rất phức tạp.

2)     Về cơ chế thu hồi đất: Tôi hoàn toàn đồng ý với qui định của Dự thảo: “Đối với dự án SXKD nhỏ lẽ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư trong nước thực hiện chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án” sẽ có tác dụng tích cực giảm đáng kể khiếu kiện về đất đai (vì đã có thỏa thuận tự nguyện của các bên đối tác),cơ quan nhà nước thẩm quyền khỏi phải can thiệp vào các thỏa thuận củng giảm bớt gánh nặng công việc phải giải quyết.

3)     Về việc bồi thường, hổ trợ đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm. Dự thảo quy định “không bồi thường về đất đai và tài sản đã đầu tư trên đất thuộc trường hợp bị nhà nước thu hồi do vi phạm là hoàn toàn đúng đắn. Ở một số nước tiên tiến nhà nước còn qui định không những không bồi thường mà còn xử phạt hành chính nữa, thậm chí còn bắt buộc người vi phạm phải chịu hoàn toàn chi phí tháo dỡ.

Ở Việt Nam, một số người còn móc ngoặc cá nhân cán bộ thẩm quyền địa phương để thỏa thuận ngầm để được chiếm dụng đất xây dựng, đặt cơ quan nhà nước trước sự đã rồi phải hợp thức hóa thì rất nguy hiểm.

Quy định không bồi thường mà phải kèm xử phạt nghiêm minh để lập lại kỷ cương luật pháp và phòng ngừa, hạn chế vi phạm của một số cán bộ tiêu cực thỏa thuận ngầm bằng miệng, thiếu trách nhiệm đối với cả xã hội, nhà nước và cả người vi phạm nữa.

4)     Về thẩm quyền phê duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, qui định giao đất cho thuê đất vv…Tôi thống nhất đề nghị bỏ “thẩm quyền của cấp xã” vì thực tế cán bộ cấp xã còn non trình độ, chưa được đào tạo bài bản và thường làm việc tùy tiện, cảm tính thiếu khách quan, khoa học dễ gây thiệt hại cho địa phương, dễ phát sinh khiếu kiện.

5)     Các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: Việc thu hẹp các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất ở Điều 62 Dự thảo là phù hợp, để hạn chế việc giao đất tràn lan không có khoản thu cho ngân sách, trong khi đất đai là tài nguyên, tư liệu sản xuất chủ yếu, quan trọng trong một đất nước còn dựa vào nông nghiệp. Nên thu hẹp dần các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển thành giải pháp cho thuê dài hạn và tùy theo các lĩnh vực khuyến khích có ưu đãi về tiền cho thuê đất. Đây củng là cách hạn chế các trường hợp khiếu kiện về giao đất không công bằng bị cá nhân hoặc vài cơ quan thẩm quyền lợi dụng. Nên đặt lợi ích hàng đầu của đất nước, của xã hội, lợi ích công cộng (không gây mất công bằng cho xã hội) mà xác định các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê dài hạn và mở rộng các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Tôi thống nhất với ý kiến đề nghị bổ sung qui định giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đầu tư xây dựng nhà ở hổn hợp cả để bán và cho thuê.

6)     Về nguyên tắc xác định giá đất: Tôi đồng ý với qui định của Dự thảo là: “giá đất do nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” vì thực tế việc xác định giá sát với giá thị trường hoặc đúng giá thị trường là rất khó khăn và thiếu tính khả thi. Thậm chí trong tình hình giá đất thường xuyên biến động như hiện nay, vấn đề nhà nước xác định giá chỉ mang tính tham khảo, không áp đặt được, không khéo sẽ gây phản ứng ngược của xã hội, nhất là của các DN kinh doanh bất động sản.

7)     Về thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (theo Điều 109):

Đánh giá thực tiễn tình trạng sản xuất nông nghiệp và khả năng thực tế của nông dân VN, thì việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân với thời hạn thống nhất 50 năm là phù hợp, không hạn chế mấy đối với việc phát triễn mở rộng sản xuất hay cơ giới hóa của nông nghiệp nước ta, nhưng tôi đề nghị thêm nội dung phù hợp với Bộ Luật Dân sự nước ta là: “đảm bảo quyền thừa kế và được gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp, khi có lý do chính đáng”

8)     Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Thống nhất với qui định của Dự thảo “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho gia đình, cá nhân không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân.

Qui định này không cản trở cho quá trình tích tụ ruộng đất phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động. Hiện nay đã có hiện tượng nông dân là bàn tay nối dài âm thầm của các DN, các đại gia ,các tập đoàn kinh tế ở đô thị, nếu quản lý không tốt thì quỹ đất qua quá trình phát triển sẽ lọt vào tay các thành kinh tế bên trên, thay vì nông dân quản lý lâu dài.

9)     Vấn đề thế chấp, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai tại ngân hàng nước ngoài để vay vốn: Theo tôi đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng hàng đầu nhưng luôn luôn gắn liền với lãnh thổ quốc gia, nên cứ mạnh dạn, nhất là trong thời kỳ hội nhập khu vực và quốc tế, nên cứ mạnh dạn qui định các DN, pháp nhân kinh doanh, nhà đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng nước ngoài để vay vốn phục vụ SXKD, đầu tư, Bấtquá khi DN thế chấp vay vốn không hoàn trả được nợ, thì ngân hàng nước ngoài phát mãi tài sản và quyền sử dụng đất, để thu hồi nợ cho vay, không thể dịch chuyển đất đai thế chấp ra nước ngoài đâu mà lo (vì muốn dịch chuyển củng không dịch chuyển được).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

10)                        Về giải quyết tranh chấp đất đai: Tôi ủng hộ loại ý kiến thứ hai đề nghị vẫn thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo qui định tại khoản 1 Điều 264 của Luật tố tụng hành chính. Sở dĩ vừa qua có những vụ án hành chính giải quyết chưa tốt, gây thiệt hại cho nhân dân là do các thẩm phán hành chính bị tác động quá mạnh của chính quyền sở tại, nên đã lều lái vụ việc theo hướng có lợi cho nhà nước (nên tính khách quan bị hạn chế nhiều). Nếu cần đa dạng hóa các loại đối tượng phải giải quyết tranh chấp, thì chỉ cần ban hành thông tư liên tịch giữa các bộ ngành liên quan là có thể đưa vào điều chỉnh trong xét xử.

II-  MỘT SỐ Ý KIẾN NHỎ GÓP VÀO CÁC ĐIỀU KHOẢN CỦA DỰ THẢO:

1) Ở chương IV Điều 35 khoản 7 cần bổ sung diện “ưu tiên quỹ đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường, cần thêm ưu tiên nội dung “Giáo dục đào tạo” vì Nghị Quyết Đại hội Đảng đã đề ra “chiến lược giáo dục đào tạo” là mặt trận hàng đầu, nên phải có ưu đãi xứng đáng về quyền sử dụng đất là phù hợp.

2)  Tại các điều 50 khoản 1, tại tiêu đề của Đ51 và tại Điều 51 khoản 4, Điều 61 nên thêm cụm từ quy định “thu hồi đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội phải vì lợi  ích chung hoặc lợi ích của nhân dân địa phương”, để tránh động cơ vì lợi ích nhóm, cơ quan thẩm quyền địa phương hoặc cá nhân vì lợi ích riêng, đã thu hồi đất rồi cấp cho các đối tượng không đầu tư thực sự, mà lợi ích a dụng gìm đất để chờ giá lên để chuyển nhượng kiếm chênh lệch lợi nhuận, hoặc đầu tư không đúng mục đích xây dựng sân golf trong khi nông dân không còn đất để sẳn, dễ gây bất mản, phản ứng bất lợi trong nhân dân địa phương.

3)  Ở Điều 51 khoản5, điều 57 khoản 2, điểm ban hành cần phải ghi thêm nội dung: “Phải đảm bảo bồi thường và tái định cư trước khi chính thức thu hồi đất” hay “thực hiện đúng các trình tự, thủ tục thu hồi đất, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc ổn định tái định cư trước khi tiến hành thu hồi đất”.

Đây là vấn đề phát sinh khiếu kiện nhiều ở địa phương, kể cả vượt cấp lên Trung ương, cả khiếu kiện cá nhân và tập thể đông người, gây mất trật tự xã hội . Theo thống kê cả chục ngàn khiếu nại về đất đai, nhưng thanh tra CP và cơ quan thẩm quyền chỉ giải quyết được tỉ lệ thấp 30%. Đây cũng là vấn đề nóng hiện nay về đất đai. Cần rút kinh nghiệm ở Trung Quốc giai quyết khá tốt việc ổn định cho người dân bị thu hồi đất. Trước đây, tình cờ tôi có chứng kiến việc thu hồi đất ở Thượng Hải để xây dựng Phố đông hoành tráng, hiện đại, Trung Quốc không những xây dựng trước nhà cửa, chung cư để tái định cư cho người dân, mà chính quyền địa phương còn huy động cả xe tải Quân đội để hổ trợ di dời nhà cho người dân.

Mặc dù, trong Luật Đất Đai hiện hành và dự thảo sửa đổi Luật Đất Đai lần này đều có quy định ở Điều 68 Khoản 3: “Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư, ưu tiên bố trí tái  định cư tại chỗ. Trường hợp bố trí vào khu tái định cư tâp trung thì khu tái định cư phải đảm bảo có điều kiện hạ tầng kỷ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Quy định rất hấp dẫn về mặt lý thuyết nhưng trong thực tế thực hiện thường có hiện tượng “đem con bỏ chợ” vừa không ổn định cư trú, vừa thiếu việc làm, gây nhiều khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Phải khắc phục tình hình này, cần có quy định bồi thường, ổn định cư trú, viêc làm cho các hộ gia đình cá nhân thuộc diện này trước thời điểm thu hồi quyền sử dụng đất của họ.

Cuối cùng, tôi kiến nghị Quốc Hội chỉ nên ban hành Luật Đất Đai (sửa đổi) sau thời điểm ban hành Hiến Pháp (sửa đổi) để phù hợp quy định trình tự xây dựng Luật.