TS. Nguyễn Thị Nga – Giảng viên Đại học Luật Hà Nội góp ý Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản tại Hội thảo VCCI ngày 12/3/2015

Góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản

TS. Nguyễn Thị Nga – Đại học Luật Hà Nội

So với hệ thống các quy định của Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006 trước đây, rõ ràng, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2014 có phạm vi quy định hẹp hơn rất nhiều, chỉ quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Với nội dung các vấn đề đặt ra thuộc phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Nghị định này, tôi có một số ý kiến góp ý như sau:

1. Về Điều 2: “Đối tượng áp dụng”

Đối tượng áp dụng của Dự thảo được quy định tại Điều 2 Dự thảo là:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.”

Cần bổ sung một đối tượng là “hộ gia đình” (thuộc đối tượng được quy định tại Điều 5 của Dự thảo).

2. Về Điều 3: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Khoản 3 quy định: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.”

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản từ trước đến nay luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm trong pháp luật về kinh doanh bất động sản. Là quy định hết sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án nhưng quy định trên của luật hết sức chung chung. Bởi lẽ vấn đề xử lý khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm quy định về vốn pháp định hoàn toàn không được làm rõ trong những nội dung về sau của Dự thảo.

Khi doanh nghiệp có sự vi phạm đối với quy định về việc duy trì vốn pháp định thì dự án có được tiếp tục thực hiện hay không, nếu có thì thời hạn để doanh nghiệp “sửa chữa” vi phạm là bao lâu, nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào… là các nội dung cần được bổ sung làm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho bên mua là người không có lỗi.

3. Về Điều 15: Trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Điều 15 Dự thảo đã rút thời hạn thẩm định hồ sơ của UBND cấp tỉnh từ 45 ngày (theo Nghị định 153 cũ) xuống còn 30 ngày. Cần cân nhắc về sự điều chỉnh này. Khác với việc kéo dài thời hạn, khi thu hẹp thời hạn cần nghiêm túc đánh giá về khả năng thực tế của các UBND tỉnh khi áp dụng thời hạn thẩm định trước đây: Có phải các UBND thường hoàn thành sớm công tác thẩm định hay không, số lượng nhân lực tham gia có cho phép hay không, hiệu quả của việc thẩm định theo thời hạn cũ đạt được đến đâu…

Từ một công tác rất đơn giản trong quản lý Nhà nước là cấp lại Giấy chứng nhận, NĐ 43/2014/NĐ-CP đã quy định một thời hạn là 30 ngày (Điều 61); trong khi đó, công tác thẩm định hồ sơ với thành phần hồ sơ hết sức phức tạp được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Dự thảo cũng được áp dụng thời hạn tương tự là không hợp lý, dễ gây ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định.

4. Về “Mẫu Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai” – Phụ lục 1

Thông tin về bên mua

Mẫu Hợp đồng hiện mới có hướng dẫn kê khai thông tin đối với cá nhân đơn lẻ và tổ chức, cần bổ sung hướng dẫn đối với tài sản chung vợ chồng: “Nếu bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng thì ghi thông tin của cả vợ và chồng”.

Điều 1: Các thông tin về nhà, công trình xây dựng

Đề xuất bổ sung các nội dung sau:

- Mục “2. Vị trí nhà, công trình xây dựng”: bên cạnh “tên lô đất” bổ sung thêm “Trích lục bản đồ số … ngày …”.

- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: bổ sung số căn hộ, số tầng, số hiệu của tòa nhà (đối với những dự án chung cư có nhiều tòa nhà).

- Thiết bị, nội thất kèm theo nhà/ công trình xây dựng (chi tiết đính kèm trong Phụ lục số … của Hợp đồng).

- Đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai: bổ sung Năm xây dựng và Năm hoàn thành dự kiến.

- Điều 1 mới chỉ đặt ra mục 9 về “ Các hạn chế… (nếu có)”, cần bổ sung thêm mục 10 về “Các ưu tiên… (nếu có).

Ví dụ: Kèm theo quyền sở hữu căn hộ chung cư, bên mua có quyền ưu tiên được mua (thuê) một chỗ để ô tô con trong tòa nhà với kích thước … (chiều rộng) x … (chiều dài).

Điều 3: Phương thức thanh toán

Bổ sung các thông tin cần có trong hợp đồng nếu việc thanh toán được thực hiện thông qua phương thức chuyển khoản:

- Tên người thụ hưởng

- Số tài khoản

- Địa chỉ

- Mọi chi phí liên quan đến việc chuyển tiền vào tài khoản của Bên Bán do Bên … chịu hoàn toàn chi phí.

Điều 6: Nghĩa vụ của bên bán

Bổ sung nghĩa vụ:

- Đảm bảo chất lượng chất lượng công trình theo đúng yêu cầu trong thiết kế và những quy định khác của Nhà nước.

Bên cạnh các điều khoản đã có, cần bổ sung một số điều khoản quy định về các nội dung chính cần thiết khác:

* Nếu đối tượng của hợp đồng là nhà/ công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cần bổ sung các quy định về:

- Ngày bàn giao và giấy tờ pháp lý kèm theo.

- Vấn đề nghiệm thu của bên mua bao gồm: ngày nghiệm thu, nội dung nghiệm thu, biên bản nghiệm thu…

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà/ công trình xây dựng. Ví dụ: bên tiến hành các thủ tục, bên chi trả các nghĩa vụ tài chính, vấn đề trách nhiệm nếu việc cấp Giấy bị chậm trễ hoặc có vướng mắc.

- Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng.

- Các vấn đề pháp lý sau khi hoàn thiện phần thô. Ví dụ: trách nhiệm thông báo (thời gian, hình thức thông báo), yêu cầu thay đổi của bên mua về vật liệu, vật tư thiết bị cho giai đoạn hoàn thiện nội thất…

* Nếu đối tượng của hợp đồng là căn hộ trong nhà chung cư thì cần bổ sung hệ thống các quy định về:

- Kinh phí bảo trì.

- Các cam kết đối với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các công trình dịch vụ của tòa nhà.

5. Về Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) bất động sản – Phụ lục 5

Điều 1: Thông tin cơ bản về dự án đã được phê duyệt

Đề xuất bổ sung các nội dung:

- Sau tên dự án: “Đã được (tên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) theo Quyết định số … ngày …”

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư số … do UBND … cấp ngày … (Bên đầu tư chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ, tuy nhiên, trong hợp đồng hoàn toàn không đề cập đến nội dung này).

- Nêu rõ: “Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Đây là các nội dung quan trọng liên quan đến “Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” theo quy định tại Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Do đó, trong Hợp đồng chuyển nhượng dự án cần nêu rõ để tránh tranh chấp, rủi ro phát sinh sau khi dự án được chuyển nhượng.

6. Về Mẫu Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương tai – Phụ lục 7

Thông tin bên bán

Bỏ phần “Sinh ngày:…”: để thống nhất về nội dung thông tin với các tất cả phụ lục khác, cũng như với chính phần “Thông tin bên bán” sau đó.