Tập đoàn Vingroup góp ý Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản tại Hội thảo VCCI ngày 12/3/2015

VCCI - ngày 12/03/2015

Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản

GÓP Ý

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Luật sư: Phan Hải Anh

Tập đoàn Vingroup – Công ty CP

Sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2015 (“Luật KDBĐS”) kéo theo nhu cầu xây dựng và hoàn thiện cơ chế hướng dẫn thi hành để đáp ứng các nhu cầu và mong mỏi của doanh nghiệp. Với mong muốn xây dựng hệ thống Luật KDBĐS mới phù hợp với thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động của doanh nghiệp, chúng tôi xin có một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Dự Thảo”) như sau:

1.                  Về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

-                      Khoản 1 Điều 3 Dự Thảo có quy định về mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

a.                  Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị;

b.                  Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này;”

-                      Ý kiến: Luật KDBĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong Dự Thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của Cơ quan đăng ký kinh doanh. Ngoài ra, quy định về Luật Đất Đai và Luật KDBĐS cũng đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Do đó, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

2.                  Về mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản[H1] 

-                      Điều 6 của Dự Thảo quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản (bao gồm, Hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản) phải được lập theo mẫu được quy định trong các phụ lục 1,2,3,4,5 của Dự Thảo.

-                      Ý kiến: Tuy nhiên, về bản chất, hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện và tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau, do đó, không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Do đó, chúng tôi kiến nghị chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này (đã được quy định trong Luật KDBĐS) tạo thành khung của giao dịch, trên cơ sở đó các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể, do đó, đề nghị bỏ toàn bộ Điều 6 và phụ lục mẫu hợp đồng đính kèm.

3.                  Về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

-                      Khoản 1 Điều 11 của Dự Thảo quy định Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Phụ lục số 6 ban hành kèm theo Dự Thảo.

-                      Ý kiến: Tương tự như phân tích ở trên, kiến nghị bỏ quy định này.

4.                  Quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

-                      Theo Luật Nhà ở và Luật KDBĐS mới, nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã có Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo đó, nếu khách hàng mua nhà có sẵn từ chủ đầu tư (sau khi Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng) thì khách hàng sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mới được bán nhà hoặc căn hộ. Trong khi đó, nếu khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, thì khách hàng được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho đến khi bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu được nộp cho cơ quan Nhà nước.

-                      Ý kiến: Như phân tích nêu trên, mặc dù tình trạng pháp lý của hai trường hợp nêu trên là giống nhau (cùng mua từ chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản) nhưng quyền của các khách hàng và thủ tục chuyển nhượng lại không giống nhau. Do đó, chúng tôi đề xuất bổ sung quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc cho phép được áp dụng tương tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận sở hữu tại cơ quan Nhà nước.

5.                  Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Khoản 1 Điều 12):

-                      Quy định của Dự Thảo chỉ đưa ra hai trường hợp (i) chưa nhận bàn giao nhà ở; và (ii) đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mà làm rõ được văn bản để chứng minh các điều kiện này là gì để áp dụng thống nhất?

-                      Ý kiến: Chúng tôi xin đề xuất cách xác định các trường hợp nêu trên liên quan đến việc mua nhà của chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, cụ thể:

a.                   Đối với điều kiện chưa nhận nhà: có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng chưa nhận nhà; và

b.                  Đối với điều kiện chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Nếu khách hàng tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì phải có xác nhận của cơ quan Nhà nước cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về việc chưa nộp hồ sơ. Nếu chủ đầu tư làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì khách hàng chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư về việc hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu của khách hàng vẫn chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Rất mong Quý Ban xem xét ý kiến của chúng tôi để Dự Thảo thêm hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh.

Xin trân trọng cảm ơn ./.

---

 [H1]Điều 17.4 Luật quy định Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản à khó mà bỏ được Điều 6