Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của TS.LS Nguyễn Đăng Liêm – Hiệu trưởng Trường Đại học CNTT Gia Định – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (sửa đổi) VÀ LUẬT NHÀ Ở (sửa đổi)                                              

·   TSLS NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Hiệu trưởng Trường Đại học CNTT Gia Định

B. ĐỐI VỚI LUẬT NHÀ Ở:

I. Tổng quan về dự thảo Luật Nhà ở bổ sung, sửa đổi (dự thảo lần thứ 11):

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở đã có một số thay đổi về kết cấu và bổ sung, sửa đổi khá nhiều nội dung phù hợp với thực tế phát triển, xã hội hiện nay.

Dự thảo gồm có 13 chương với 178 điều tăng 4 chương và 25 điều (Luật nhà ở hiện hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006 gồm có: 9 chương với 153 điều).

Dự thảo đã có một số nội dung mới bổ sung, sửa đổi phù hợp với thực tiễn và mang tính tích cực.

II. Những nội dung sửa đổi, bổ sung mới:

1. Điều 1 khoản 2 đã bổ sung cụ thể các loại nhà ở như: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư trong dự án đầu tư nhà ở, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, phục vụ thể thao và trong khu dân cư hiện hữu tại đô thị và nông thôn. Việc đưa vào bổ sung, cụ thể hóa các loại nhà ở này là cần thiết.

2. Việc đưa vào phần “giải thích từ ngữ” (ở điều 4 DT) là cần thiết, để đảm bảo hiểu đúng các cụm từ (so với luật hiện hành không có phần này).

3. Ở điều 6 Dự thảo về “Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở” (tương đương như điều 5 luật hiện hành) bổ sung việc điều chỉnh của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản trong trường hợp nhà nước trưng dụng hoặc trưng mua nhà ở của dân, là phù hợp.

4. Ở điều 8 DT về những hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển, quản lí, sử dụng nhà ở”: đã bổ sung, sửa đổi đến 9 nội dung mới, có tính thực tiễn và cần thiết như: cấp giấy phép xây dựng, cải tạo; xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng; xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động; thực hiện cấp giấy chứng nhận không đúng qui định về quyền sở hữu nhà ở; bán, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; tự ý cho thuê, cho mượn hoặc chuyển nhượng nhà ở; sử dụng nhà chung cư vào các mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ; sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu cháy nổ, gây ô nhiễm môi trường v.v…

5. Ở các điều 11 DT về “công nhận quyền sở hữu nhà ở”, điều 12 “quyền của chủ sở hữu nhà ở”, điều 13 “nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, điều 14 “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, đều có bổ sung những điểm mới phù hợp, sát thực tế.

6. Ở chương 3 dự thảo về “phát triển nhà ở”: Dự thảo ở mục 1 về “qui định chung về phát triển nhà ở” với các điểu 15, 16, 17, 18, 19, 21 với các nội dung sửa đổi, bổ sung về chính sách phát triển nhà ở; các yêu cầu đối với phát triển nhà ở, chương trình phát triển nhà ở của địa phương; kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở; nguyên tắc phát triển nhà ở theo dự án v.v… Các nội dung bổ sung là phù hợp và cần thiết.

7. Ở mục 2 dự thảo về “phát triển nhà ở thương mại” (từ điều 24 đến điều 29) cũng đã được đưa vào các nội dung cụ thể, thực tế hơn so với luật hiện hành, ở các điều 24, 25, 26, 27, 28, 29:

8. Ngoài các nội dung mới sửa đổi bổ sung ở các mục 3 (phát triển nhà ở công vụ), mục 4 (phát triển nhà ở xã hội), Dự thảo đã đưa vào mục 4 mới về “phát triển nhà ở tái định cư” phù hợp với thực tế hiện nay. Việc “hỗ trợ cải thiện nhà ở và nhà ở xã hội” là một chính sách cần thiết trong giai đoạn hiện nay, nhất là đối với các đối tượng nghèo, đối tượng chính sách.

9. Đối với nhà chung cư, lần này dự thảo qui định nội dung và thẩm quyền rõ ràng, chặt chẽ (ở điều 99 DT) để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ chung của các hộ nhà chung cư. Có qui định Hội nghị chung cư.

10. Ở chương VIII dự thảo về: “giao dịch về nhà ở” (thay cho chương V, luật hiện hành), cũng có nhiều điểm bổ sung mới về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Đ113), điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (Đ114), nội dung của hợp đồng về nhà ở (Đ116), đảm bảo giao dịch nhà ở (Đ118), các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở thuê mua (Đ131), góp vốn bằng nhà ở (từ Đ144 đến Đ146).

11. Ở chương IX về “nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Dự thảo có rộng mở cho “đối tượng này có quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất, không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu” (Đ153), không hạn chế các diện đối tượng như qui định Đ126 Luật hiện hành. Qui định này hỗ trợ tốt cho thị trường kinh doanh bất động sản ở nước ta.

Nhận xét chung, lần này dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở có nhiều điểm mới, cụ thể và đáp ứng được thực tiễn về nhà ở tại VN trong nền kinh tế, xã hội phát triển “theo cơ chế thị trường và hội nhập khu vực, quốc tế”.

Nhưng cần qui định các nội dung được điều chỉnh về nhà ở và giao dịch về nhà ở của Bộ luật dân sự VN, để có sự phân định rõ ràng khi có sự tranh chấp xảy ra về nhà ở./.