Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Luật sư Trần Đức Phượng_ Công ty Luật TNHH Hợp Việt – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý VỀ DỰ THẢO

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật sư Trần Đức Phượng_ CÔNG TY LUẬT TNHH HỢP VIỆT

Vấn đề 1: Cần quy định tổ chức kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản

Những giải trình của Bộ Xây dựng về hoạt động sàn giao dịch bất động sản và thực hiện quy định tổ chức kinh doanh bất động sản bắt buộc phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là chưa rõ ràng, chưa thuyết phục, chưa làm rõ được vấn đề như: những bất cập quy định pháp luật, hiệu quả hoạt động quản lý của các Cơ quan nhà nước,...từ đó xác định đúng thực trạng và những nguyên nhân. Do vậy, việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản như Luật KDBDS hiện hành vẫn là sự thiếu đánh giá kỹ và đầy đủ, cần có một cuộc hội thảo chuyên đề riêng.

Vấn đề 2: Điều 9 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

"1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

"3. Chính phủ quy định cụ thể về vốn pháp định tại khoản 1 Điều này phù hợp điều kiện phát triển kinh tế-xã hội từng thời kỳ và việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều này."

Ý kiến: Theo thông tin thì dự kiến doanh nghiệp kinh daonh bất động sản phải có vốn pháp định từ 50 tỷ đồng trở lên, tuy nhiên việc nâng mức vốn pháp định này cần phải cân nhắc đến:

-        Theo thống kê của VCCI, doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) chiếm gần 97%, sử dụng 51% lao động xã hội và đóng góp hơn 40% GDP cả nước.

-        Vốn pháp định, vốn đầu tư dự án và vốn tự có khi thực hiện dự án là hoàn toàn khác nhau. Có nhiều trường hợp doanh nghiệp có vốn pháp định lớn nhưng thực tế vẫn không đủ vốn tự có, vốn để hoàn thành dự án hoặc thậm chí là vốn ảo, không điều chuyển vốn được về thực hiện dự án,...

-        Xuất phát thực tế có những dự án nhỏ, hoạt động thuê và cho thuê lại,.... không cần phải mức vốn đầu tư đến 50 tỷ đồng.

Do vậy, kiến nghị không nên nâng mức vốn pháp định quá cao làm hạn chế sự phát triển của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Pháp luật cần có những quy định quản lý chặt về vốn tự có của chủ đầu tư, vốn chủ đầu tư huy động thay vì nâng mức vốn pháp định lên quá cao so với các doanh nghiệp Việt Nam.

Vấn đề 3: Khoản 1 Điều 16 về thanh toán trong giao dịch bất động sản

Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để đầu tư tạo lập bất động sản đó. Theo đó, việc quy định mỗi dự án phải có một tài khoản riêng độc lập để minh bạch việc sử dụng những khoản tiền này.

Cần quy định mỗi dự án phải có một tài khoản riêng độc lập, việc thanh toán giao dịch bất động sản đối với dự án phải bắt buộc thực hiện qua Ngân hàng và được chuyển đến một tài khoản riêng độc lập của dự án nhằm:

-           Người mua nhà đóng vai trò là người mua vừa là chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai.

-           Độc lập với tài chính của chủ đầu tư, tránh chủ đầu tư sử dụng sai mục đích vốn huy động, vốn vay

-           Cơ quan nhà nước kiểm soát được năng lực tài chính của chủ đầu tư

-           Vốn của dự án được sử dụng đúng mục đích chỉ cho chính dự án.

-           Quản lý các giao dịch và phát hiện giao dịch bất hợp pháp,...

-           Ngăn chặn tình trạng gian lận về thuế: không xuất hóa đơn khi thu tiền, ghi hợp đồng giá trị thấp, chuyển nhượng hợp đồng không theo quy định,...

-           Là cơ sở để chế giải quyết tranh chấp, giải quyết khi chủ đầu tư phá sản hay bị cưỡng chế thi hành án.

Vấn đề 4: Điểm C Khoản 5 Điều 16 về khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước trong trường hợp chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng theo cam kết trong hợp đồng.

"c) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại để thanh toán do các bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì lấy theo lãi suất không kỳ hạn của liên ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán."

Ý kiến:

-           Lãi suất suất không kỳ hạn của liên ngân hàng là rất thấp (Ngày 18/03/2014: 1,5%/năm)

-           Nếu quy định như Điểm C Khoản 5 Điều 16 thì các Chủ đầu tư sẽ không quy định ngân hàng thương mại nào nhằm vô hiệu hóa quy định phạt chậm bàn giao nhà, công trình để được hưởng áp dụng "Lãi suất suất không kỳ hạn của liên ngân hàng", như vậy trường hợp này bất lợi cho Khách hàng.

-           Đề xuất theo hướng phải đảm bảo tính "phạt" và "bồi thường thiệt hại" cho khách hàng:

            +          Không thấp hơn mức phạt mà chủ đầu tư áp dụng cho khách hàng chậm thanh toán;

+          Không thấp hơn quy định tương ứng của Điều 305 của Bộ Luật dân sự về chậm trả tiền: "theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước";

+          Đề xuất cụ thể: "c) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại để thanh toán do các bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì một bên tự lấy theo lãi suất vay của một ngân hàng thương mại công bố tại thời điểm thanh toán."

Vấn đề 5: Điều 17 về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

"2. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo quyền sử dụng đất. Trường hợp bán các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng thì phải gắn với quyền sử dụng đất, quyền sử dụng các phần diện tích sử dụng chung và các trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong tòa nhà hỗn hợp đó. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Ý kiến: Cần quy định chi tiết thêm đối với dự án có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không phải hình thức thuê) bán công trình cho nhiều đối tượng (cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài), trường hợp người mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài thì quyền sử dụng đất (ổn định lâu dài) chuyển qua hình thức thuê đất trong thời hạn theo quy định pháp luật.

Vấn đề 6: Điều 53 và Điều 55 về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Theo Điều 55 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, mặt khác Khoản 1 Điều 53 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên thực tế hiện nay chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản (Sàn giao dịch thuộc pháp nhân công ty kinh doanh bất động sản) lại môi giới những sản phẩm của chính công ty mình, như vậy là vi phạm nguyên tắc "sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian".

Do vậy, đề nghị quy định rõ trường hợp "Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản nhưng sàn giao dịch bất động sản không được môi giới sản phẩm của mình".