Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của TS.LS Nguyễn Đăng Liêm – Hiệu trưởng Trường Đại học CNTT Gia Định – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (sửa đổi) VÀ LUẬT NHÀ Ở (sửa đổi)

·   TSLS NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Hiệu trưởng Trường Đại học CNTT Gia Định

A. ĐỐI VỚI DỰ THẢO SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS):

I. Tổng quan về dự thảo sửa đổi: Dự thảo thiết kế theo 5 chương với 71 điều, giảm bớt 1 chương và 10 điều so với Luật KDBĐS hiện hành (có 6 chương và 81 điều) được ban hành ngày 29/6/2006 và đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2007.

Dự thảo luật được hệ thống lại chặt chẽ, hợp lí hơn các chương, mục.

II. Những điểm mới của Dự thảo luật:

1. Ở điều 3 DT: có qui định rõ hơn, cụ thể hơn là: các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS là nhà ở thì áp dụng theo pháp luật về nhà ở.

2. Ở phần giải thích từ ngữ (điều 4 DT): có bổ sung thêm 5 khái niệm về: môi giới BĐS, nhà; thẩm định BĐS; nhà, công trình xây dựng có sẵn; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; dự án BĐS.

3. Dự thảo có cụ thể hóa, chi tiết hơn ở Điều 6 khoản 1, điểm a về các loại nhà, công trình xây dựng theo qui định của pháp luật về xây dựng.

4. Ở điểm b, khoản 1 của điều 7 DT có qui định có tính thực tiễn khách quan hơn là: “đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì chất lượng theo thực trạng của nhà, công trình xây dựng đó, khác với luật KD/BĐS hiện hành là: “đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng” (mang tính chủ quan cảm tính).

5. Về thành phần hồ sơ (theo điều 7, khoản 1, điểm e DT) có qui định cụ thể, rõ ràng, rành mạch hơn về hai loại: “đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn” và “đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

6. Điều 8 DT về phạm vi hoạt động KD/BĐS: (bao gồm cả điều 9 và điều 10 của luật hiện hành), đã có qui định rõ ở khoản 2 điểm b và d cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được: b. thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại và d. thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

7. Điều 10 DT thay điều 8 luật hiện hành: có nâng lên về điều kiện khó hơn như kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới BĐS (luật hiện hành chỉ yêu cầu 1 người) và điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá BĐS phải có ít nhất 3 người có thẻ thẩm định viên về giá theo qui định của Luật giá (vì lệ thuộc điều chỉnh của luật giá); khi kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS thì người đại diện của doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề đấu giá theo qui định của pháp luật về đấu giá tài sản (bị điều chỉnh bởi luật đấu giá).

8. Về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 11 DT): có qui định cụ thể hơn ở khoản 2 (so với Điều 11 luật hiện hành) về công khai tại Trung tin điện tử (website); tại Ban quản lí dự án BĐS, tại cơ quan quản lí thị trường BĐS cấp tỉnh.

Ở điểm đ, khoản 3 điều này còn qui định công khai cụ thể “đối với BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng”.

9. Ở điều 12 DT về “chính sách đầu tư kinh doanh BĐS”: có qui định rõ hơn, cụ thể hơn việc nhà nước khuyến khích và có chính sách “miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho vay ưu đãi” đối với tổ chức, cá nhân đầu tư.

10. Điều 13 DT về các hành vi bị cấm (thay điều 16 luật hiện hành): có qui định thêm khoản 10 về cấm: “rửa tiền trong hoạt động kinh doanh BĐS: không thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh BĐS theo qui định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền”.

11. Ở chương II “kinh doanh BĐS”, mục 1 “những qui định chung trong kinh doanh BĐS”, Điều 14 về “nguyên tắc kinh doanh BĐS” qui định 6 nguyên tắc kinh doanh BĐS về: “lập thẩm định, quyết định đầu tư; chủ đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo nguồn tài chính; đối tượng được mua phần chuyển nhượng, thuê, thuê mua; việc khuyến khích kinh doanh BĐS.

12. Điều 15 DT về “hợp đồng kinh doanh BĐS” (tương đương với điều 67, chương V luật hiện hành): qui định tách riêng hai loại hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.

13. Việc thanh toán trong giao dịch BĐS (Điều 16 DT) có mở rộng các loại hình thanh toán, nhưng qui định khá chi tiết, chặt chẽ hơn so với Điều 69 luật hiện hành.

Nhận xét chung: Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đã có một số điểm mới như trên và đã có sự vận dụng một cách đồng bộ với các bộ luật khác như luật nhà ở, luật dân sự, luật đấu giá tài sản và luật giá, nên một số qui định của luật kinh doanh BĐS được dự phòng theo điều chỉnh của các luật liên quan nói trên, là phù hợp.

III. Một số kiến nghị đối với Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi:

1. Ở điều 14, khoản 1, nên dùng cụm từ “cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án BĐS” để phù hợp, đồng bộ với dự thảo Luật DN đang thảo luận hiện nay.

2. Việc “chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình” (Điểm a khoản 5 điều 16) và việc “chậm nộp tiền ứng trước theo cam kết” (Điểm b, khoản 5, điều 16) nên áp dụng theo lãi phạt cho vay của ngân hàng vào thời điểm cam kết (thay vì lãi cho vay thông thường của ngân hàng).

3. Điều 19 khoản 4 dự thảo nên sửa và đưa vào nội dung: “Nếu bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng, không do lỗi của bên bán, thì đương nhiên bên mua mất tiền đặt cọc hoặc đã ứng trước, bên bán được hưởng khoản tiền này”.

4. Tương tự như trên, ở khoản 4 điều 20 “nếu bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng, không giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo cam kết, thì phải chịu bồi thường thiệt hại cho bên mua gấp đôi khoản tiền mà bên mua đã đặt cọc hoặc ứng trước”.

5. Ở điều 26, nên đưa vào khoản 7: “quyền tiên mãi của bên thuê nhà, công trình xây dựng” khi bên cho thuê có quyết định bán nhà hoặc công trình công cộng đó”.