Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Luật sư Hoàng Văn Sơn – Văn phòng Luật sư VNC- Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

                                                                  THAM LUẬN             

LẤY Ý KIẾN SỬA ĐỔI HOÀN THIỆN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

(Tại hội thảo diễn ra ngày 21/3/2014 do VCCI phối hợp với Bộ xây dựng tổ chức)

                                                                                           Luật sư Hoàng Văn Sơn                                                                     

      Trên cơ sở bản thảo Dự án Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, chúng tôi xin đóng góp một số ý kiến của mình như sau.

-   Về quy định phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 “Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản”. Quy định này chưa đầy đủ so với nội dung trong bản dự thảo của Dự án luật. Hay nói đúng hơn Dự án luật đã vượt quá phạm vi điều chỉnh tại Điều 1, bởi vì ngoài phạm vị điều chỉnh như trên, nội Dự án luật còn quy định cả quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan quản lí nhà nước như : Chính phủ; Bộ xây dựng; Bộ tài chính; Ủy ban nhân dân các cấp …Vì vậy, cần bổ sung thêm phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 về “Quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan quản lí nhà nước”.

-   Về một số giải thích từ ngữ quy định tại Điều 4: khoản 4 “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”; tại khoản 6 quy định “Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng”.

      Việc giải thích từ ngữ theo cách này khó hiểu, chỉ lặp lại từ ngữ được giải thích như  : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản hoặc như : Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần. Điều khoản phải giải thích chính từ ngữ đó bằng cách định nghĩa bởi một cụm từ ngữ khác trong thực tiễn nó là gì cần phải cụ thể hơn. Ví dụ : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mà theo đó, các bên có thể mua, bán, chuyển nhượng… khoản 6 có thể giải thích : Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được phép trả tiền trong một thời hạn kéo dài nhất định và trả làm nhiều đợt…

-   Về quy định tại Điều 10 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, tại khoản 1 các điểm a “Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới...” và điểm b “Khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba người có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá”.

     Theo quy định của Luật doanh nghiệp 2005 (đang lấy ý kiến sửa đổi) thành viên đối với công ti TNHH; cổ đông đối với công ti cổ phần có thể là tổ chức, vì vậy hai điểm a, b khoản 1 Điều này nên sửa lại cho phù hợp với văn bản luật khác như sau.

“Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai thành viên nếu là công ti TNHH hoặc cổ đông nếu là công ti cổ phần có chứng chỉ môi giới; nếu có thành viên hoặc cổ đông là tổ chức thì tổ chức đó phải có đăng kí kinh doanh ngành nghề là bất động sản hoặc phải cử đại diện phần vốn góp có chứng chỉ hành nghề...” và điểm b “Khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba thành viên nếu là công ti TNHH hoặc cổ đông nếu là công ti cổ phần có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá, trường hợp có thành viên hoặc cổ đông là tổ chức thì tổ chức đó phải có đăng kí kinh doanh ngành nghề bất động sản hoặc phải cử đại diện phần vốn góp có chứng chỉ hành nghề”.

-   Về quy định tại khoản 4 Điều 14 của Dự án luật “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; được liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để triển khai dự án. Khi liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các tổ chức, cá nhân để triển khai dự án thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng”.

      Quy định này không thực tế, cho phép liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh mà không cho đối tác được nhận ủy quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua. Điều này trái với quy định của Bộ luật dân sự 2005 về ủy quyền, mặt khác việc ủy quyền thì chủ đầu tư vẫn là bên chịu trách nhiệm, luật nên quy định chặt chẽ hơn trong việc này, không vì một số trường hợp xảy ra trong thực tế lợi dụng danh nghĩa của các tổ chức khác để lừa đảo mà lại quy định cấm.

      Hợp tác là để tạo nên sức mạnh, các bên cùng có lợi, nếu hạn chế như khoản 4 Điều 14 thì các doanh nghiệp khó có thể hợp tác liên doanh, liên kết với nhau được, vì mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược kinh doanh riêng, có thế mạnh riêng, có cách tiếp cận khách hàng khác nhau và cũng có thể là “bí mật thương mại”. Nếu khách hàng của bên liên doanh, liên kết mà mà phải đưa về chủ đầu tư kí kết thì chẳng khác nào giao hết bí quyết kinh doanh cho đối tác. Mặt khác, nếu chuyển giao khách hàng của mình cho đối tác kí kết, thì tại sao chúng ta không suy luận ngược lại rằng, chủ đầu tư cũng có thể sử dụng nguồn tiền đó không đúng mục đích hoặc bị phá sản. Vì vậy, cần quy định cho phép bên liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn được nhận ủy quyền kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án, nhưng phải chặt chẽ hơn, để các bên có thể giám sát lẫn nhau và trách nhiệm cuối cùng vẫn thuộc về chủ đầu tư chính.

- Về quy định tại khoản 5 Điều 14 “ Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”: a) Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được  mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản; b) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản; được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh”. Các đối tượng được mua này cần phải nêu rõ điều kiện được mua, thuê bất động sản luôn để hạn chế thủ tục hành chính trong các văn bản hướng dẫn, không sẽ khó áp dụng được trên thực tế.

- Về quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 15 cần bổ sung thêm loại hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án và quy định chặt chẽ hơn điều kiện để được chuyển nhượng một phần dự án. Vì tại Mục 7 Chương II có quy định “Chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản”. Thực chất, các doanh nghiệp có thể coi đây là chuyển nhượng một phần của dự án.

- Quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng tại Điều 25 khoản 1 “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp”. Cần bổ sung thêm ”Bảo đảm nhà, công trình xây dựng không bị tranh chấp từ người thứ ba hoặc bị kê biên để phát mãi”.

- Về quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà tại Điều 31; 32: Khoản 5 Điều 31 quy định : ”Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên cho thuê mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”. Cần bổ sung thêm nghĩa vụ tại Điều 32 để tương ứng với quyền tại Điều 31 nêu trên ”Việc hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp này phải thông báo cho bên cho thuê mua bằng văn bản trong thời hạn ít nhất trước một tháng”.

- Về quy định tại Mục 5 Chương II cần bổ sung thêm điều kiện chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

- Về quy định nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 36 “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp”. Cần bổ sung thêm nghĩa vụ “đảm bảo đất cho thuê không bị tranh chấp từ người thứ ba hoặc bị kê biên để phát mãi”. Chuyển điểm c khoản 2 lên khoản 1 “Kiểm tra, yêu cầu bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích”. Vì điểm này thuộc về quyền chứ không phải là nghĩa vụ quy định tại khoản 1

- Về quy định tại khoản 5 Điều 36 “Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải được thông qua hợp đồng bằng văn bản. Giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận hoặc thông qua đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đề nghị cần quy định nội dung cơ bản của HĐ loại này trong luật vì liên quan đến khách hàng đã mua, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải rõ ràng để bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba.

- Về quy định tại khoản 3 Điều 42  Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản “cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục đầu tư xây dựng theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt”. Nên quy định về biện pháp chế tài cụ thể trong trường hợp này mà không phải là cam kết.

- Về quy định tại Điều 47 với tiêu đề “Nội dung môi giới bất động sản”. Đề nghị cần bổ sung thêm từ “dịch vụ” hoặc “hoạt động”. Sửa đổi thành “Nội dung hoạt động (dịch vụ) môi giới bất động sản”.

- Về quy định chứng chỉ môi giới bất động sản tại Điều 52 khoản 1 điểm b “Có trình độ từ đại học trở lên”. Theo chúng tôi, nên quy định chỉ cần từ trình độ cao đẳng trở lên là được.

      Khoản 2 quy định “Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản”. Đề nghị bộ không nên ôm quyền này, có thể bộ cũng làm không xuể, mà nên để các tổ chức thực hiện việc này, bộ chỉ cần quy định tiêu chuẩn, tổ chức có điều kiện để tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản như các trường đại học, cao đẳng có đào tạo các ngành kinh tế, luật, tài nguyên môi trường đất đai…

- Về quy định Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản tại Điều 54 khoản 3 “Có cơ sở vật chất, kỹ thuật, có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Bộ Xây dựng”. Quy định tại khoản này mâu thuẫn với khoản 2 Điều 53 “Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân và có đăng ký kinh doanh” và quy định của Bộ luật dân sự 2005, vì sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân thì chắc chắn phải có đăng kí kinh doanh, có cơ cấu tổ chức chặt chẽ theo quy định tại Điều 84 của Bộ luật dân sự 2005. Nên quy định diện tích tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản luôn trong luật để tránh cần nhiều văn bản hướng dẫn.

- Về quy định nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản tại khoản 2 Điều 54 “Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà chỉ được làm trung gian để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ dự án, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, chủ sử dụng đất và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của Luật này”.

      Quy định tại khoản này mâu thuẫn với Điều 10 và khoản 1 Điều 53 “Tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho việc kinh doanh bất động sản của mình”.

-   Về quy định Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản tại Điều 65 khoản 2 điểm d “Tổ chức việc sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi giới bất động sản; hướng dẫn quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và hành nghề môi giới bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản”. Như kiến nghị tại Điều 52 khoản 2, Bộ xây dựng không nên tổ chức việc sát hạch, cấp chức chỉ môi giới bất động sản, mà để các tổ chức đào tạo như các trường đại học, cao đẳng có đủ điều kiện thực hiện việc này.

-   Về quy định tại Điều 67 khoản 1 Phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản “ Mọi tổ chức, cá nhân đều có trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản”.

Quy định này không khả thi, đề nghị chỉ quy định việc thực hiện khiếu nại, tố cáo của cá nhân theo Luật khiếu nại; Luật tố cáo; còn trách nhiệm phòng chống rửa tiền là của các cơ quan bảo vệ pháp luật.

      Trên đây là một số ý kiến đóng góp sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản của chúng tôi. Kính mong ban tổ chức hội thảo tiếp thu.

Chân thành cảm ơn !