Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Luật sư Võ Thành Vị – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

THAM LUẬN

Về một số nội dung của luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

và luật nhà ở (sửa đổi)

                                                                                    Luật sư Võ Thành Vị

                                                                                    Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

 LUẬT NHÀ Ở (sửa đổi)

       I.    Phát triển nhà ở tái định cư

        Tại khoản 3 Điều 39 Luật nhà ở (sửa đổi): “Việc đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư phải bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong khu vực, bảo đảm để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí nhà ở tái định cư có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”.

        Đây là nội dung mới. Luật nhà ở năm 2005 không có quy định nhà ở tái định cư. Thực hiện nguyên tắc “bảo đảm có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” sẽ phát sinh nhiều vấn đề phải xử lý. Muốn được sinh hoạt tốt hơn trong khu tái định cư thì phải có điều kiện được nhận tiền bồi thường giải tỏa để đủ mua nhà ở trong khu tái định cư.

        The quy định tại Điều 4 Nghị định 197/2004 về tái định cư: Người sử dụng đất mà phải di chuyển chỗ ở được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau đây:

1)   Bồi thường bằng nhà ở

2)   Bồi thường bằng giao đất ở mới

3)   Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

        Trên thực tế người bị giải tỏa được bồi thường bằng tiền để mua một nền đất trong khu tái định cư rồi tự lo xây dựng nhà ở theo tiêu chuẩn, hoặc được bồi thường bằng tiền để mua lại căn hộ trong khu tái định cư.

        Trong các trường hợp nêu trên phụ thuộc vào giá đất được bồi thường không thể tách riêng ra nhà ở và đất ở vì nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định hàng năm, giá đất này thường thấp hơn giá đất thị trường rất nhiều. Khi nhận tiền bồi thường để mua nhà ở tái định cư, thì người bị giải tỏa không đủ điều kiện để mua nhà ở tái định cư; nếu nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở thì người bị giải tỏa không đủ tiền để tự tạo lập chỗ mới bằng nơi ở cũ.

        Thời gian qua việc khiếu nại và khởi kiện về bồi thường nhà ở, đất ở đã diễn biến phức tạp; khiếu nại dây dưa, vượt cấp, khởi kiện lên xuống nhiều năm chưa giải quyết xong một vụ án

        Trong nhiều năm qua chính phủ đã ban hành nhiều nghị định:

        Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định việc bồi thường, căn cứ vào bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành hàng năm để bồi thường cho người bị giải tỏa nhà ở.

        Bảng giá đất hàng năm không được điều chỉnh theo biến động giá đất trên thị trường. Nhiều vụ án phát sinh ba, bốn năm về trước, khi giải quyết căn cứ vào giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; không xem xét giá đất tại thời điểm giải quyết vụ án, làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của công dân. Mặt khác, người dân phải chịu nhiều thiệt hại trong một thời gian dài từ khi bị thu hồi đất ở và giải tỏa nhà ở.

        Khi nhận được tiền bồi thường theo giá đất ba, bốn năm trước, người dân không có khả năng tạo lập chỗ ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

        Vì vậy, luật nhà ở (sửa đổi) khi quy định bổ sung nội dung mới là nhà ở tái định cư cần phải quy định đồng bộ để người bị giải tỏa có tiêu chuẩn được bồi thường có điều kiện được mua nhà ở tái định cư. Đó là chưa nói đến trường hợp những người dân đang sinh sống trong một căn nhà ở nhỏ, đơn sơ, với điện tích đất ở nhỏ hẹp, nhưng từ lâu đời nay những người dân này vẫn có nơi cư trú, lam lũ làm ăn sinh sống. Khi bị giải tỏa được bồi thường số tiền không đáng bao nhiêu làm sao những người dân này tạo lập được chỗ ở mới, chứ không nói đến vào được khu tái định cư. Theo quy định tại Điều 5 luật nhà ở (sửa đổi), công dân có quyền có chỗ ở. Luật nhà ở (sửa đổi ) chưa quy định đầy đủ các trường hợp nêu trên, để đảm bảo nguyên tắc người bị giải tỏa có điều kiện tạo lập chổ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.  

        Mặt khác, nhà ở trong khu tái định cư được xây dựng trước hay sau khi có quyết định giải tỏa nhà ở. Thực tế có nhiều trường hợp Nhà nước cưỡng chế giải tỏa nhà ở của người dân trong khi nhà ở tái định cư chưa xây dựng hoặc xây dựng dở dang, người dân phải vào nơi tạm cư một thời gian, có khi hàng năm, để khi nhà ở tái định cư xây dựng xong mới được bố trí vào ở.

        Luật nhà ở (sửa đổi) cần phải quy định nhà ở tái định cư phải được xây dựng xong trước khi giải tỏa nhà ở, để người bị giải tỏa được di chuyển ngay vào ở trong khu tái định cư. Thực hiện được như vậy sẽ không gây khó khăn, xáo trộn cuộc sống bình thường của người bị di chuyển chỗ ở.

    II.    Về giải quyết tranh chấp nhà ở.

        Tại Điều 147 luật nhà ở năm 2005 quy định:

1)         “Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2)         Tranh chấp về nhà ở do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, tất cả các trường hợp tranh chấp về nhà ở đều do Tòa án nhân dân giải quyết

Tại Điều 172 của luật nhà ở (sửa đổi), có phân định giải quyết tranh chấp về nhà ở như sau:

1)   “Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải

2)   Các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức, cá nhân và các tranh chấp về hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3)   Các tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu là nhà ở được giao cho địa phương quản lý, do Bộ xây dựng nếu là nhà ở được giao cho cơ quan Trung ương quản lý

4)   Các tranh chấp về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở giải quyết”.

Việc phân định các tranh chấp do Tòa án nhân dân giải quyết và các tranh chấp do Ủy ban nhân dân và Bộ xây dựng giải quyết là không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Vì các quyết định hành chính và hành vi hành chính của các cơ quan nhà nước đều là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Tại Điều 28 luật Tố tụng hành chính quy định những khiếu kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa là “khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính” và tại khoản 1 Điều 31 luật Tố tụng hành chính quy định: “Trường hợp người khởi kiện có đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền đồng thời  có đơn khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì thẩm quyền giải quyết theo sự lựa chọn của người khởi kiện”.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ xây dựng ban hành các quyết định hành chính và giải quyết tranh chấp về các quy định của chính mình chẳng khác nào “ Vừa đá bóng vừa thổi còi”, chưa kể đến các quyết định hành chính có vi phạm pháp luật, các quyết định hành chính có vi phạm pháp luật cũng bị Tòa án xử lý căn cứ Điều 32a Bộ luật Tố tụng Dân sự: “Khi giải quyết vụ việc dân sự Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức..Trong trường hợp này, cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền cơ quan, tổ chức đó có quyền và nghĩa vụ tham gia tố tụng”.

Mặt khác, luật nhà ở (sửa đổi) quy định chỉ có một cấp giải quyết tranh chấp là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ xây dựng cũng chưa hợp lý. Vì luật khiếu nại quy định phải qua 2 cấp giải quyết, khiếu nại lần đầu và khiếu nại lần 2. Ngay cả khiếu nại lần 2 mà người khiếu nại lần 2 không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Về giải quyết tranh chấp về nhà ở, luật nhà ở (sửa đổi) quy định giải quyết tranh chấp về nhà ở áp luật các quy định của luật khiếu nại, luật Tố tụng hành chính và luật Tố tụng dân sự. Các luật này đã quy định đầy đủ và đồng bộ trong việc giải quyết khiếu nại và khởi kiện đối với các tranh chấp dân sự và hành chính

                                                                                                                Ngày 18/3/2014