Một số ý kiến về dự thảo báo cáo rà soát Luật đất đai – Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam

-       Vấn đề sở hữu đất đai: Thực tế cho thấy khái niệm sở hữu toàn dân để dẫn tới sự hiểu lầm đất đai là vô chủ vì sở hữu toàn dân là một khái niệm mông lung, thực chất là không có chủ thể. Trên thực tế, không có một tài sản nào mà mọi người là chủ, cũng tức là vô chủ. Từ đó không thể có hiệu quả trong quản lý, vì vậy nên sửa và khẳng định rõ “Nhà nước là chủ sở hữu đất đai” – người dân chỉ được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất đai, bất cứ sự vi phạm nào đối với đất đai là vi phạm quyền của Nhà nước chứ không thể là vi phạm quyền của toàn dân, tức là không của ai cả.

     Từ đó, “việc luật hóa các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,… là rất cần thiết.

-         Vấn đề chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nhất trí nên sửa, cho phép chính quyền sử dụng đất không hạn chế để khuyến khích tích tụ đất đai nhằm tập trung đất cho sản xuất lớn và đặc biệt sử dụng đất có hiệu quả (tôi giữ đất mà sản xuất kém, thu nhập thấp thì tôi cho thuê đất để cho người làm ăn, quản lý có hiệu quả để tôi có thu nhập cao hơn).

-         Nhất trí cao với các kiến nghị sửa đổi luật đất đai đối với các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước như các hướng đã nêu để đảm bảo bình đẳng, công bằng về quyền và nghĩa vụ.

Về giá đất:

     Đây là vấn đề phức tạp nhất, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật đất đai.

     Thực tế những năm qua cho thấy giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng, ta nói phải quy định giá đất sát với giá thị trường, điều đó rất khó khả thi và cứ phải rượt đuổi theo giá thị trường mãi - để đạt được cái không thể đạt được “sát giá thị trường” – chính vì vậy việc giao cho các UBND địa phương vào tháng 1 hàng năm công bố giá đất là không khả thi vì thực tế giá cả thị trường của đất thậm chí thay đổi hàng tháng, hàng tuần.

     Vậy ta cứ tiếp tục theo nguyên tắc Nhà nước quy định giá đất sát giá thực tế hay thôi không làm như vậy.

     Tôi nghĩ Nhà nước phải chủ động định giá đất một cách hợp lý để người dân và tổ chức thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong việc sử dụng đất, giá phải được ổn định và công khai minh bạch.

-         Ví dụ giá đất để kèm cơ sở thu thuế, lệ phí

-         Giá đất để giao quyền sử dụng đất….

Đặc biệt giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng phục vụ sản xuất không thể đơn giản chạy theo giá thị trường. Như vậy sẽ không phát triển được sản xuất, cũng không khuyến khích thu hút vốn đầu tư.

     Giá đất ở đây không thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, sẽ bóp chết sản xuất bóp chết mà phải tính sao sản xuất phát triển được để có sản phẩm bán ra và có lãi, lãi đó mới thực sự có hiệu quả kinh tế xã hội.

     Còn giá đất trong việc mua bán bình thường thì để cho hai bên mua bán thỏa thuận có sự giúp đỡ tư vấn của các công ty tư vấn độc lập về định giá và thẩm định giá.

-        Chúng tôi hoàn toàn nhất trí với kiến nghị “cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của thị trường”. Tuy nhiên trong kinh tế thị trường nếu chỉ có sự điều tiết duy nhất của thị trường thì dễ phát sinh tiêu cực, lệch lạc, phải có sự kết hợp với điều tiết của Nhà nước bằng cơ chế chính sách mới có hiệu quả, nhưng sự điều tiết đó phải tránh chủ quan duy ý chí làm méo mó thị trường.

     Từ đó, tôi nhất trí phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá thị trường, không phải là giá cả áp đặt từ một phía Nhà nước – và Nhà nước nên chuyển từ vị trí người định giá theo kiểu hành chính.

     Song vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, điều tiết hướng dẫn, thanh tra kiểm tra – Nhà nước cũng không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường – việc này cũng là một hình thức của định giá, nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy mới phù hợp thông lệ quốc tế, tránh việc Nhà nước “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Chúng tôi nhất trí hoàn toàn với kiến nghị “cần một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hoàn chỉnh để giảm bớt sự can thiệp hành chính vào các quy luật của thị trường.

     Trên nguyên tắc đó, cần sớm tạo điều kiện để hình thành phát triển các công ty TNHH hoặc công ty cổ phần độc lập tư vấn định giá và thẩm định giá.