Ý kiến của bà Nguyễn Thị Nga – Đại học Luật Hà Nội.

Thứ nhất là nếu sửa đổi được vấn đề sở hữu thì hàng loạt vấn đề tiếp sau phải thay đổi theo.

     Thứ hai, nếu không sửa đổi được thì việc rà soát các VBPL phải tìm ra những bất cập, hạn chế, thiếu sót… để chúng ta từng bước khơi thông đối với các quyền của người sử dụng đất.

     Về báo cáo rà soát của nhóm chuyên gia thì tôi hoàn toàn tán thành. Tuy nhiên để hoàn thiện thì tôi có một số góp ý như sau:

      Về mặt hình thức: nhóm chuyên gia nên sắp xếp thành nhóm vấn đề, lấy Luật đất đai làm trung tâm. Còn trong bản rà soát thì chưa được logic và hơi lộn xộn. Cho nên nên lấy lát cắt từng vấn đề trong Luật đất đai và dẫn chiếu đến các quy định pháp luật khác.

     Về nội dung: có những nội dung tôi không đồng ý.

Thứ nhất về vấn đề sở hữu. Ví dụ ngay tại Điều 7 phải sửa đổi ngay vì xét quy định cụ thể trong Điều 7 vấn đề sở hữu và vấn đề quản lý đất đai là 2 nội hàm , phạm trù hoàn toàn khác nhau được đưa vào trong một quy định của luật, và trong sắp xếp của 4 khoản từ khoản 1 đến khoản 4 thì chúng tôi không hiểu cơ quan nào là cơ quan thực hiện vai trò của đại diện chủ sở hữu, đâu là cơ quan thực hiện thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước và từng địa phương. Không có quy định đất đai ở trung ương do cơ quan nào đại diện chủ sở hữu? Theo tôi trong cùng một điều 7 thì nên tách ra thành 2 điều luật riêng, vấn đề sở hữu riêng và vấn đề quản lý riêng. Vấn đề sở hữu thì ai là người sở hữu, trao quyền cho ai phải chỉ định rõ, cơ quan với vai trò đó thì có chức năng, quyền hạn gì để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn. Tách ra điều luật về vấn đề quản lý thì cơ quan nào là cơ quan nào thực hiện thống nhất trong cả nước, cơ quan quản lý ở địa phương. Cần phân biệt rõ cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền chung đó là Chính phủ và UBND các cấp và cơ quan quản lý có thẩm quyền chuyên môn là hệ thống tài nguyên và môi trường thì phải quy định rõ chức năng nhiệm vụ, quyền hạn.

Thứ hai về điều chỉnh chính sách đất nông nghiệp và hạn mức đất. Trước thực trạng đối với đất nông nghiệp hiện nay đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước thì với thời hạn là điều chỉnh đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp mà quyền sử dụng có từ trước 15/10/1993 thì với thời hạn như hiện nay theo Điều 67 là 20 năm thì đến 15/10/2013 là hết thời hạn sử dụng đất. Trong nguyên tắc giao đất nông nghiệp trong Nghị định số 64 và 85 trước đây thì có tất cả quỹ đất nông nghiệp ở địa phương thì phải chia hết nghĩa là đất đã chia hết, không còn dự trữ cho nhân khẩu thêm hàng năm. Vì vậy những người mới thì không có đất để chia, nhưng những người đã được chia thì mặc dù sau này họ chết đi cũng chưa lấy ra, họ lấy vợ lấy chồng nơi khác cũng không rút lại, đất của họ vẫn giữ nguyên. Với chính sách hiện nay thì năm 2013 sẽ điều chỉnh lại ruộng đất thì theo đó phải có chính sách rút đất nếu gia đình có rút nhân khẩu và tăng lên hoặc chia đất trong trường hợp có nhân khẩu mới trực tiếp sản xuất. Vì vậy, ở các địa phương bây giờ đặc biệt là khu vực cận đô thị có một thực trạng là đã cắt hộ khẩu đi rồi bây giờ lại quay trở về nhập hộ khẩu mới để được là đối tượng được giao đất nông nghiệp. Thực trạng thứ hai là biết đến năm 2013 Nhà nước sẽ điều chỉnh lại ruộng đất, có thể giao thêm hoặc bớt đi cho nên đất đã có trước đây bắt đầu chuyển cho các chủ thể khác để sau này trở thành đối tượng không còn đất và được xét để giao. Vậy kiến nghị trong vấn đề thứ hai là trong Luật đất đai nếu có sửa đổi, bổ sung thì quy định rõ đối tượng đương nhiên được giao đất theo điều chỉnh lại ruộng đất hết thời hạn khi 15/10/2013, đối tượng nào phải xuất sau tức là còn quỹ đất dự trữ và đối tượng nào không trong trường hợp họ đã chuyển hộ khẩu, chuyển nhượng đất đi rồi và có ý định quay lại đòi lại đất đó mà không phải đối tượng trực tiếp sản xuất ở địa phương nữa.

     Về địa vị pháp lý của người sử dụng đất tôi bổ sung thêm quyền sử dụng đất của các tổ chức hiện nay trong các khoản 2 Điều 110, Điều 111, Điều 112 thì chỉ quy định dành cho các tổ chức kinh tế có quyền thực hiện các giao dịch dân sự và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh cấp vốn. Tuy nhiên tổ chức kinh tế chỉ là loại hình chủ thể trong các tổ chức sử dụng đất mà được ghi nhận tại Điều 9 bao gồm các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, các tổ chức chính trị - xã hội, các tổ chức chính trị - xã hội – nghề nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, công ty TNHH, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân là một số chủ thể rất rộng mà không phải tổ chức kinh tế. Nhưng pháp luật chỉ dành riêng quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế về hình thành hình thức giao hoặc cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy thì còn lại những trường hợp khác được Nhà nước công nhận phải chăng không cho họ được thực hiện giao dịch. Đây là một quy định cần bổ sung thêm. Những đối tượng không phải tổ chức kinh tế nhưng họ có được quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận thì cũng phải cho họ thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.

     Về địa vị pháp lý liên quan đến hộ gia đình, cá nhân thì pháp luật hiện nay ghi nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy mà thiếu năng lực tài chính tức là không có khả năng thực hiện được ghi nhận bằng nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể nói đây là một quy định tiến bộ. Nhưng đằng sau đó dường như người có được quyền cấp giấy chứng nhận quyền trong trường hợp khó khăn về tài chính  không có sự khác nhau về quyền. Họ chỉ được cầm một giấy tờ mới hơn so với giấy tờ cũ mà thôi, còn việc vận hành trong quá trình sử dụng đất thì pháp luật quy định thế này: trong trường hợp ghi nhận nợ muốn thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất thì cần phải trả nợ xong mới được thực hiện. Người ta đang khó khăn về mặt tài chính bây giờ bắt người ta phải trả nợ thì người ta phải vay, thậm chí vay nặng lãi bên ngoài để thanh toán nợ. Trong khi Nhà nước hoàn toàn có thể thực hiện bằng cơ chế chủ động là cơ chế ba bên, nghĩa là vẫn cho phép thực hiện các  giao dịch và cơ chế ba bên Nhà nước ràng buộc các đối tượng, anh phải thanh toán nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước mới xác lập giao dịch đó cho anh. Như vậy Nhà nước vừa cho phép được quyền sử dụng đất được lưu hành trong thị trường, vừa có thể có cơ hội để người ta lấy tiền đó thanh toán nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước và quyền năng về kinh tế của người sử dụng đất mới được vận hành.

     Cuối cùng về chính sách tài chính. Khi quy định về giá đất nhóm tác giả cho rằng nên chăng bình ổn giá đất thì UBND cấp tỉnh bình ổn trong vòng 3 đến 5 năm để làm cơ sở thực hiện các khoản thu tài chính về đất đai. Tôi cho rằng 3 đến 5 năm là khoảng thời gian khá dài mà đất thì do thị trường, xét ở 2 góc độ thứ nhất là góc độ đô thị hóa ở các tỉnh thành trong phạm vi cả nước khá nhanh, vì vậy khi đầu tư của Nhà nước , đầu tư của các doanh nghiệp thì 3 đến 5 năm giá trị của đất tăng lên rất là nhiều. Vì vậy mà không thể đất của năm đầu tiên với đất của 5 năm sau đó có giá đất giống nhau. Về góc độ thị trường, mặc dù hiện nay giá đất chững nhưng tôi cho rằng nó chỉ mang tính chất tạm thời. Giá đất trong những năm gần đây liên tục có xu hướng tăng, vì vậy nếu áp dụng khung giá bình ổn trong vòng 5 năm để tư hữu nghĩa vụ tài chính thì nó thể hiện sự không công bằng, không bình đẳng trong tất cả các chủ thể ruộng đất. Xét từ góc độ người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trước, anh được cấp giấy trước, nộp tiền sử dụng đất trước mà giá đất lại áp dụng khi thu thuế giống như 5 năm về sau, những trường hợp khất sau, chây ỳ nộp muộn thì giá cũng tương tự  như vậy để bình ổn trong 5 năm thì rõ ràng là bất công bằng. Xét từ góc độ các doanh nghiệp, các nhà đầu tư thì bình ổn giá đất trong vòng 5 năm rõ ràng doanh nghiệp đầu tư trước, đi đầu lúc còn khó khăn, cơ sở hạ tầng chưa có gì thì lúc đó anh vẫn trả tiền bằng cái sau 5 năm do thì rõ ràng là bất bình đẳng. Trong trường hợp này tôi cho rằng gốc của vấn đề không phải là việc giá đất thường xuyên làm biến động Nhà nước không làm được, mà điều cơ bản là làm sao hàng năm Nhà nước cập nhật và ban hành khung giá đất để áp dụng sao cho phù hợp và sát với giá thị trường.