Ý kiến của TS. Nguyễn Thị Tuyết Như

TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NHƯ

Một số ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật đất đai tại  Điều 1, Điều 57, Điều 60, Điều 175 và Bổ sung vào Mục 5: “Điều kiện thực hiện quyền khiếu nại các quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế”

NỘI DUNG Ý KIẾN:

1.      Điều 2 của dự thảo: Giám sát, kiểm tra thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tại Khoản 1 của Dự thảo:  Hội đồng nhân dân các cấp giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Ý kiến đề xuất: Hội đồng nhân dân và Ủy Ban Nhân dân các cấp giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Lý do: Hiện nay, nhiều quận, Huyện đã không tổ chức Hội đồng nhân dân, nên nếu chỉ quy định Hội đồng nhân dân các cấp giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, thì e rằng một số địa phương sẽ lúng túng khi thi hành Luật.

2.      Điều 3 của dự thảo:  Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Người có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.

            Ý kiến đề xuất: Người có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.

Không cần đưa vào câu: “Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại”.

Lý do:

-         Một là, người có đất bị thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất, thì mới có quyết định cưỡng chế và dù không chấp hành quyết định cưỡng chế, thì việc cưỡng chế cũng vẫn tiến hành.

-         Hai là, quyền khiếu nại chỉ được thực hiện khi đủ điều kiện thực hiện các  quyền của người sử dụng đất quy định ở  Mục 5 (ý kiến bổ sung vào mục 5)

3.       Mục 5 của dự thảo:  Điều kiện thực hiện các  quyền của người sử dụng đất

Ý kiến đề xuất: thêm vào Điều kiện thực hiện quyền khiếu nại các quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế: “Người sử dụng đất được quyền khiếu nại các quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế, khi dự án nhận được không quá 80% các hộ dân có đất nằm trong khu vực dự án đồng thuận đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Lý do: để chấm dứt tình trạng khiếu kiện lòng vòng như hiện nay, địa phương nào, dự án nào cũng vướng, kéo dài hơn 10 năm chưa hoàn thiện một dự án (dẫn chứng dự án KDC Nhà Vườn Tân Vũ Minh ở Phường Vĩnh Phú,  Thị Xã Thuận An, Tỉnh Bình Dương)

4.      Điều 4 của dự thảo: Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế

v Theo Khoản 1 của Dự thảo: Chủ đầu tư có năng lực tài chính để sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được đánh giá trong báo cáo kiểm toán độc lập.

Ý kiến đề xuất: Chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án đầu tư được đánh giá theo các tiêu chí thẩm định năng lực đầu tư của Hội đồng thẩm định các cấp tùy vào quy mô của dự án.

Lý do: Thực chất Kiểm toán độc lập là việc kiểm tra và xác nhận của kiểm toán viên chuyên nghiệp thuộc các tổ chức kiểm toán độc lập về tính đúng đắn, hợp lý của các tài liệu, số liệu kế toán và báo cáo quyết toán của các doanh nghiệp, khi có yêu cầu của doanh nghiệp. Số liệu kế toán là con số tĩnh, không cho thấy giá trị hiện tại của đồng tiền (NPV) và không có phần đánh giá năng lực tài chính trong báo cáo kiểm toán độc lập.

 Chúng ta cần xây dựng Hội đồng thẩm định định năng lực đầu tư và hệ thống các tiêu chí thẩm định năng lực đầu tư bao gồm năng lực tài chính và nhân lực thực hiện, trong đó, Báo cáo kiểm toán độc lập chỉ là một trong những tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp.

v Theo Khoản 2 của Dự thảo:  Chủ đầu tư phải ký quỹ thực hiện dự án

Ý kiến đề xuất: Không đưa vào khoản này

Lý do: Việc buộc Chủ đầu tư phải ký quỹ thực hiện dự án là điều không khả thi, không hợp lý, không khuyến khích đầu tư, vì như thế gần như chủ đầu tư phải chuẩn bị gấp đôi số vốn cho mỗi dự án.

5.      Điều 5 của dự thảo:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

v  Tại Điểm b) Khoản 1 của dự thảo: Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh khi đã hoàn thành xong việc đầu tư kết cấu hạ tầng đồng bộ theo dự án đã được phê duyệt.

Ý kiến đề xuất: Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án, hoặc chuyển nhượng các dự án thành phần (các tiểu dự án năm trong dự án đó) cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh khi đã hoàn thành xong việc đầu tư kết cấu hạ tầng đồng bộ toàn dự án, hoặc các dự án thành phần theo dự án đã được phê duyệt.

Lý do: Với những dự án quy mô lớn, cần chia ra nhiều dự án thành phần(tiểu dự án) để dễ quản lý, thi công và dễ tìm đối tác chuyển nhượng  khi cần thiết. Đặc biệt là khi lâm vào tình trạng khủng hoảng như hiện nay thì sẽ thanh khoản nhanh hơn

v Tại Khoản 2 của dự thảo: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có đủ các điều kiện nêu tại các khoản 1 Điều 169 của Luật này;

b) Dự án  phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Ý kiến đề xuất:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án, hoăc chuyển nhượng các dự án thành phần (các tiểu dự án năm trong dự án đó) đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có đủ các điều kiện nêu tại các khoản 1 Điều 169 của Luật này;

b) Dự án  phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo các dự án thành phần ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Lý do: tương tự như  lý do của khoản 1: Với những dự án quy mô lớn, cần chia ra nhiều dự án thành phần(tiểu dự án) để dễ quản lý, thi công và dễ tìm đối tác chuyển nhượng  khi cần thiết. 

Trên đây là một số ý kiến đóng góp Dự thảo Luật đất đai sửa đổi.