Website xây dựng pháp luật của VCCI
Ý kiến của Luật sư Phan Thông Anh – Trọng tài viên VIAC, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Việt Nam
Góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)
Ls.Phan Thông Anh - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Việt Nam
Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)
Dự thảo (5) Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 14 chương và 204 điều so với Luật Đất đai năm 2003, bố cục dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tăng thêm 7 chương và 58 điều. Nội dung dự thảo này đã thể chế được các chủ trương chính sách của Đảng từ các Nghị quyết vào Luật(Nghị quyết 19-NQ/TW; 26/NQ-TW; Kết luận số 22 của Hội nghị TƯ.5), đã nâng các quy phạm điều chỉnh dưới luật trước đây trong các Nghị định của Chính phủ để đưa vào Luật (84/2004/NĐ-CP; 181/2004/NĐ-CP; 184/2004/NĐ-CP; 197/2004/NĐ-CP; 17/2006/NĐ-CP; 29/2008/NĐ-CP; 69/2009/NĐ-CP; 88/2009/NĐ-CP; 120/2010/NĐ-CP; 121/2010/NĐ-CP; 42/2012/NĐ-CP) nhưng dự thảo chưa giải quyết triệt để được hai quan điểm định hướng khi sửa đổi là (i) bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; (ii) bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai với các luật khác có liên quan như Luật Đầu tư và Luật Khiếu nại. Do đó còn nhiều nội dung cần góp ý cho dự thảo này.
Trong phạm vi bài viết tác giả chỉ tập trung góp ý những nội dung mà tác giả cho rằng khá nhạy cảm đối với các giao dịch đất đai và nhất là những chính sách của nhà nước liên quan đến việc quản lý, thu hồi, bồi thường giải tỏa đất đai hiện nay.
Vấn đề thứ nhất: Việc bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 25 : Những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng yêu cầu của người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội thì người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, phát triển ngành nghề phù hợp
2-Nhận xét
Khoản 1 - Quy định về Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. Chúng tôi hoàn toàn với nhất trí với nội dung dự thảo quy định " Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam " là hoàn toàn phù hợp với Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội vể nhà đất do nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đã quy định
Điều 1:" Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất"
Điều 2:" Nhà nước hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối với các loại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách dưới đây: 1. Cải tạo nhà đất cho thuê; 2. Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; 3. Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh, thành phố phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975); 4. Quản lý nhà đất vắng chủ; 5. Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của các đoàn hội, tôn giáo; 6. Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài"
Quan điểm chúng tôi đều đồng thuận cao với Nghị quyết của Quốc hội và quan điểm sửa đổi Luật đất đai lần này là: "Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân" từ đó nội dung dự thảo quy định việc không xem giải quyết lại vấn đề đất đai là phù hợp.
Nhưng có một vấn đề cần làm rõ là nội hàm của việc thực hiện chính sách đất đai trong văn bản luật đến đâu? cần phải hiểu như thế nào đối với các quy định trong Nghị quyết của Quốc hội và cần thực hiện cho chính xác.
Theo quy định trên chúng tôi được hiểu nhà cửa đất đai đã giao cho người khác sử dụng thuộc nhóm mà nhà nước không xem xét lại phải thỏa mãn đủ hai điều kiện:
(i) đã xác lập quyền sở hữu nhà nước
(ii) trong nhóm sáu đối tượng được nêu trong Nghị quyết.
Nhưng còn nhà đất khác nhà nước đang quản lý nhưng không thuộc nhóm thỏa mãn hai điều kiện nêu trên thì nhà nước sẽ giải quyết như thế nào?
3-Kiến nghị
Đối với quy định về Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.Chúng tôi kiến nghị nhà nước nên xem xét quy định trong khoản 2 điều 25 về quan điểm của nhà nước giải quyết vấn đề này như thế nào? trả hay không trả đối với nhà đất chưa xác lập quyền sở hữu nhà nước hoặc không thuộc diện của sáu đối tượng trên cần quy định rỏ ràng dứt khoát.
Nếu quan điểm của Quốc hội vẫn không thay đồi với quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 và theo quy định như khoản (1) dự thảo sửa đồi Luật đất đai hiện nay thì theo quy định của pháp luật hiện hành là các nhà đất nhà nước hoặc tổ chức cá nhân nào đang quản lý mà nhà nước chưa xác lập quyền sở hữu nhà nước và không thuộc sáu nhóm đối tượng quy định điều chỉnh trong Nghị quyết 23/2003/QH11 thì thuộc nhóm nhà nước phải xem xét hoàn trả theo đúng nội dung quy định của pháp luật.Do đó chúng tôi kiến nghị Quốc hội nên xem xét lại và nên quy định trong Luật đất đai hoặc có Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật đất đai độc lập để Nhà nước có căn cứ xem xét trả lại nhà cửa đất đai cho những nhà đất không thuộc trường hợp có hai điều kiện được quy định trong Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội.
Vấn đề thứ hai: Có nên quy định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội hay không ?
1-Quy định của pháp luật:
Điều 61: Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội
1. Xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2. Để xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; thực hiện dự án nhà ở tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
3. Để thực hiện các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA).
4. Để cho thuê đất thực hiện các dự án thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản
2-Nhận xét:
Hiện nay vấn đề này đang có hai luồng quan điểm khác nhau, thứ nhất là nên thu hồi để thực hiện và quan điềm thứ hai là không thu hồi để chủ dự án và người bị thu hồi đất tự thỏa thuận thực hiện với nhau, chúng tôi nghiêng về quan điểm thứ nhất nhiều hơn bởi các lẽ sau :
+Việc thu hồi đất là một thủ tục hành chính pháp lý nhà nước phải ra quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho chủ thể mới thực hiện dự án, việc này phải làm vì đây là trình tự thủ tục quy định về quản lý sử dụng đất của nhà nước hiện hành.
+ Chúng ta tiếp cận việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo cách nhìn nào? chúng ta tiếp cận trên góc độ (i) quyền lợi ích của bên bị thu hồi đất hay (ii) bên được giao đất làm dự án hoặc là (iii) vì quyền lợi của cả hai bên mới là vấn đề cần tiếp cận, bàn thảo khi nhà nước quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội.
+ Vấn đề ở chổ việc thực hiện thu hồi đất sẽ được thực hiện như thế nào là : công khai, minh bạch, sát giá thị trường và đảm bảo quyền lợi ích của cả hai bên, chứ không phải việc thực hiện thu hồi đất chỉ được thực hiện bằng quyết định cưỡng chế thu hồi.Chúng tôi vẫn đồng tình theo quan điểm cưỡng chế thu hổi đất nhưng việc cưỡng chế chỉ cần thực hiện và nên thực hiện trong một số trường hợp cá biệt chống đối không chấp hành khi mọi người khác, số đông đã chấp hành.
+ Phương án thỏa thuận bồi thường theo giá thị trường theo chúng tôi cần để cho chủ dự án đầu tư và người bị thu hồi đất thỏa thuận, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận được thì cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện việc thẩm định giá và quyết định giá bồi thường để hai bên thực hiện. Quyết định của cơ quan nhà nước là cuối cùng, nếu các bên không thực hiện thì nhà nước sẽ cưởng chế.
Do đó theo quan điểm của chúng tôi là nên quy định Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội nhưng điểm mấu chốt cần quan tâm là nhà nước cần quy định và giám sát chặt chẻ các điều kiện nhà đầu tư dự án cần phải chuẩn bị cho người bị thu hồi đất trước khi thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội trong đó phương án thỏa thuận bồi thường theo giá thị trường nên tạo điều kiện để các chủ thể trong quan hệ thu hồi và được giao quyền sử dụng đất tự thương lượng trước.
3-Kiến nghị:
+ Giữ nguyên quy định dự thảo điều 61 về Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội.
+ Quy định bổ sung các điều kiện nhà đầu tư dự án cần phải chuẩn bị cho người bị thu hồi đất trước khi thu hồi đất về tái định cư, về phương án thỏa thuận bồi thường.
Vấn đề thứ ba: Về căn cứ thu hồi đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 62: Căn cứ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội
Việc thu hồi đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2-Nhận xét
Theo như dự thảo điều 62 quy định:" Việc thu hồi đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"
Đây là Điều mới nhằm bổ sung quy định về căn cứ thu hồi đất để giải quyết vướng mắc cơ bản trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2003 như:
+ Khó thực hiện thu hồi đất do làm mất quyền lợi của người sử dụng đất trong khi chưa có quy định về căn cứ cụ thể đối với từng trường hợp thu hồi đất, khắc phục tình trạng xử lý vụ việc cụ thể đã xảy ra tại địa phương có tính chất rất phức tạp.
+ Thực tế địa phương thu hồi đất khó xác định cho đúng với từng trường hợp thu hồi đất cụ thể do có luật quy định có nhiều trường hợp thu hồi đất nhưng không rõ để áp dụng cơ chế giải quyết cho phù hợp, mới có một số quy định trong các Nghị định của Chính phủ (NĐ 181/2004/NĐ-CP) Nhưng theo quan điểm chúng tôi cho rằng quy định điều mới này trong Luật đất đai là phù hợp nhưng không ổn vì thực hiện một dự án đất đai mà phân thẩm quyền căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất cấp Huyện là quá rộng cần hạn chế thẩm quyền cấp huyện và quy định lại thẩm quyền này của cấp Tỉnh.
3-Kiến nghị
Sửa đổi dự thảo điều 62: Việc thu hồi đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Vấn đề thứ tư : Giải quyết hậu quả khi thu hồi đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 63: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm:
điểm h) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai (12) tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; việc chấp thuận chỉ được thực hiện một lần và không quá thời hạn mười hai (12) tháng.
Người bị thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại khoản này không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp; không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất.
2-Nhận xét
Một nhà đầu tư khi xin đầu tư dự án thì không nhà đầu tư nào lại mong muốn dự án của mình bị nhà nước thu hồi.Với khoản thời gian quy định nêu trên :" trong thời hạn mười hai (12) tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa" là quá ngắn để một dự án đầu tư khởi động và thực hiện. " mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; việc chấp thuận chỉ được thực hiện một lần và không quá thời hạn mười hai (12) tháng" Quy định này được hiểu chỉ cho gia hạn một lần không quá 12 tháng. "Người bị thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại khoản này không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp; không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất" chúng tôi cho rằng không ổn vì tài sản mà nhà đầu tư đã đưa vào dự án sẽ mất hết.
Tình hình khó khăn kinh tế trên thế giới đang khủng hoảng chung, mức độ đầu tư phát triển các dự án của nước ta đang đang chậm lại, riêng các dự án bất động sản đang đóng băng, Luật đất đai nếu quy định như vậy sẽ không kích thích được cho các dự án phát triển và thu hút được các nguồn vốn đầu tư kế cả nguồn FDI, ODA và cả nguồn nội lực Việt Nam.
3-Kiến nghị
Cân nhắc sửa đổi lại dự thảo điều 63 theo hướng:
(i) kéo dài thời gian triển khai dự án ban đầu
(ii) cho gia hạn ít nhất là hai lần
(iii) Cần có chính sách cho các nhà đầu tư bị thu hồi dự án được nhận bồi hoàn lại các giá trị đã đầu tư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp từ các nhà đầu tư sau.
Vấn đề thứ năm: Cần quy định lý do không gia hạn thời gian thuê,giao đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 64 Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện gồm:
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
2-Nhận xét
Việc nhà nước không tiếp tục cho thuê đất hoặc không giao đất tiếp tục khi thời hạn giao đất cho sử dụng, thuê đất đã hết cần được quy định cụ thể trong Luật đất đai nhưng trong cả 204 điều luật trong dự thảo chưa có điều nào quy định về các căn cứ mà nhà nước không tiếp tục cho thuê đất, giao đất cho tồ chức và cá nhân, đây là những nguy cơ sẽ dẫn đến sự tùy tiện khi các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về đất đai ra các quyết định gia hạn nếu không có các căn cứ của Luật quy định.
3-Kiến nghị:
Cần xem xét quy định bổ sung những căn cứ mà nhà nước không tiếp tục cho thuê đất, giao đất cho tồ chức và cá nhân.
Vấn đề thứ sáu: Thời điểm có hiệu lực quyết định thu hồi đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 66: Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội
Khoản 3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
2-Nhận xét
Điều luật này quy định về thời điểm có hiệu lực quyết định thu hồi đất, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất chúng tôi cho rằng chưa ổn vì các giai đoạn có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai thì chưa xong trình tự để dự án bảo đảm các quyền lợi của các hộ gia đình bị giải tỏa, việc tái định cư, việc nhận tiền bồi thường như thế nào ? dứt khoát hai việc này không thể hoàn thành ngay sau khi phương án hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai. Nếu điều luật quy định như thế này thì có vẽ như nhà nước quy định cho các nhà đầu tư dự án ép người bị thu hồi đất quá, cần cân nhắc thấu đáo hơn khi thời điểm người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất lại sát với thời điểm cơ quan nhà nước chuẩn bị cưởng chế giải tỏa thu hồi đất.
3-Kiến nghị
Cần xem xét quy định bổ sung liên quan đến thời điểm chỉ định khu vực tái định cư, hoặc đã chuyển khoản xong phần tiền bồi thường vào tài khoản ngân hàng của người bị thu hồi đất thì người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất vì các quyền của người bị thu hồi đất dự án đã giải quyết xong và khi đó người thu hồi đất phải thực hiện nghĩa vụ giao đất cho dự án.
Vấn đề thứ bảy: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 72: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.
2. Việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và đúng quy định của pháp luật.
3. Cơ quan có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường phải chi trả kịp thời cho người có đất bị thu hồi.
2-Nhận xét
Dự thảo điều 72 quy định về ba nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như thế là chưa ổn, chúng ta còn tránh né nguyên tắc "sát giá thị trường". Tuy nguyên tắc về giá thị trường được quy định trong điều 107 về nguyên tắc định giá đất khoản 3. Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (sau đây gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; nhưng quy định này chỉ quy định về nguyên tắc định giá đất chung chứ không quy định về nguyên tắc bồi thường vể đất khi nhà nước thu hồi đất. Song song đó nội hàm của " công bằng " quy định tại khoản 2 điều 72 không nói lên được yếu tố "sát giá thị trường" theo chúng tôi ở điều 72 cần quy định rõ hơn yếu tố "sát giá thị trường"
3-Kiến nghị
Bổ sung vào khoản 2 của điều 72 cụm từ "sát giá thị trường" sau "công khai.
2. Việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, sát giá thị trường và đúng quy định của pháp luật.
Vấn đề thứ tám : Giá bồi thường đất khi thực hiện bồi thường chậm:
1-Quy định của pháp luật
Điều 74 : Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại
1. Giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau :
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người có đất bị thu hồi đất gây ra mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
2-Nhận xét
Quy định trường hợp thực hiện chậm trong dự thảo khoản 2 điều 74 đang quy định theo hướng lỗi của bên nào: chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hay chậm do người có đất bị thu hồi đất gây ra. Cách tiếp cận như thế chúng tôi cho là không ổn mà cần nên xem xét người bị thu hồi đất là nhận tiền sớm hay nhận tiền trễ, chúng ta thừa hiểu đồng tiền của ta mất giá rất nhanh vì sự trượt giá chỉ trong vòng một năm thôi thì số tiền nhận của một năm trước hoàn toàn khác với số tiền nhận một năm sau. Kể cả biên độ thay đổi giá giữa thời điểm bồi thường và thời điểm thu hồi cũng không thể vượt được mức độ mất giá của đồng tiền. Do đó nếu nhà nước vì lợi ích của người bị thu hồi đất thì nên tiếp cận theo hướng khác để quy định.
3-Kiến nghị
Sửa đổi trường hợp chậm nhận tiền bồi thường theo hướng
(i) người bị thu hồi đất chấp hành thời điểm giao đất đúng thời hạn có thưởng;
(ii) quá thời hạn quy định chung là không có thưởng
(iii) tỷ lệ thưởng có thể quy định đến 10 hoặc 15 % tổng giá trị bồi thường
(iv) giá thực hiện bồi thường theo thời điểm bàn giao đất.
Vấn đề thứ chín: Bố trí tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở
1-Quy định của pháp luật
Điều 83: Bố trí tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở và tài sản gắn liền với đất không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ để mua đủ suất tái định cư tối thiểu.
2-Nhận xét
Trên thực tế giá trị đất bị thu hồi luôn cao hơn giá trị đất được bồi hoàn xuất phát tử thương quyền của khu đất giải tỏa có giá trị cao hơn thương quyền khu đất mà nhà đầu tư mua dự án để tái định cư cho người bị thu hồi đất hoặc nếu tái định cư tại chỗ thì người bị thu hồi đất cũng không thể ở trên đất, khi đó ở trên tầng cao.Do đó cách tính toán như dự thảo khoản 4 trên là thiệt thòi cho người bị thu hồi đất.Theo chúng tôi cách tính tương đối là sự ngang bằng của đất với đất - cần loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để trả cho người bị thu hồi đất.
3-Kiến nghị: Sửa đổi khoản 4 điều 83 như sau:
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở không đủ để mua một suất tái định cư tương đương với diện tích đất bị thu hồi theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ để mua đủ suất tái định cư tương đương với diện tích đất bị thu hồi..
Vấn đề thứ mười: Thẩm quyền phê duyệt bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đặc biệt
1-Quy định của pháp luậtĐiều 84: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đặc biệt
1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng thì Thủ tướng Chính phủ quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.
2-Nhận xét
Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng là dự án rất lớn không thể giao cho Thủ tướng Chính phê duyệt phương án Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án này mà phải giao thẩm quyền này cho tập thể Chính phủ vì ý kiến và trí tuệ của các bộ trưởng lúc này sẽ hết sức quan trọng để Chính phủ có thể đưa ra các quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp hơn là để một mình Thủ tướng quyết định phê duyệt.
3-Kiến nghị
Sửa đổi khoản 1 điều 84 như sau:
1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng thì do Chính phủ quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Vấn đề thứ mười một: Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản và về sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 85 : Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản và về sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh.
2-Nhận xét
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản và về sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất chỉ dừng lại với quy định là " được bồi thường " thì sẽ không đảm bảo quyền lợi của chủ thể bị thiệt hại về tài sản và về sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo chúng tôi cần quy định chi tiết hơn "bồi thường tương đương với giá trị đã bị thiệt hại đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất." và "bồi thường thiệt hại ít nhất tổng lợi nhuận bình quân 06 tháng trước khi ngừng sản xuất kinh doanh"
3-Kiến nghị
Sửa đổi điều 85 như sau:
1. Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường tương đương với giá trị đã bị thiệt hại đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh ít nhất tổng lợi nhuận bình quân 06 tháng trước khi ngừng sản xuất kinh doanh.
Vấn đề thứ mười hai: Phương án xây dựng Bảng giá đất
Điều 107: Bảng giá đất
Phương án 1: Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.
Phương án 2:
1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
2-Nhận xét
Phương án 1: UBND cấp tỉnh được điều chỉnh linh hoạt hơn nhưng định lượng giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất, chúng tôi lại cho rằng không có căn cứ vững chắc để UBND cấp tỉnh ra quyết định điều chỉnh
Phương án 2: Bảng giá đất điều chỉnh chậm nhưng căn cứ để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất hàng 5 năm có căn cứ ổn định
3-Kiến nghị
Ý kiến chúng tôi kiến nghị chọn phương án 2
Vấn đề thứ mười ba: Hình thức pháp lý xác lập giao dịch quyền sử dụng đất
1-Quy định của pháp luật
Điều 161: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 168; khoản 2, điểm a, b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 170; các điểm b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 1 và điểm a khoản 3 Điều 173; điểm a khoản 2 Điều 174; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d và đ khoản 3 Điều 177; khoản 2 và khoản 3 Điều 178; điểm b khoản 1, điểm c khoản 2 Điều 179; các điểm b, c khoản 2 Điều 180; khoản 1 Điều 181 của Luật này khi có các điều kiện quy định tại Mục 5 Chương này.
2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
Phương án 1:
Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.
Phương án 2:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.
3. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
2-Nhận xét
Đối với quy định này hiện nay có 2 phương án, một là quy định công chứng là bắt buộc đối với một số giao dịch bất động sản, hai là quy định công chứng là mở. Chúng tôi thì nghiêng về phương án 1 nhiều hơn bởi các lẽ sau:
Phương án 1: Hợp đồng văn bản giao dịch: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch và cơ sở pháp lý để các cơ quan giải quyết tranh chấp ra các quyết định giải quyết tranh chấp.
Song song đó Việt Nam đang chuẩn bị các thủ tục cần thiết tham gia Liên minh công chứng quốc tế (UINL) một tổ chức phi chính phủ hoạt động nhằm mục đích thúc đầy sự phối hợp và phát triển của công chứng viên trên toàn thế giới được hình thành bởi 19 quốc gia năm 1948, đến nay đã có 83 quốc gia thành viên gia nhập trong đó có 21/27 quốc gia là thành viên của Liên minh châu âu (EU), 15/19 quốc gia thành viên G20 mà đối với công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc và để có thể thực hiện các cam kết của mình khi tham gia các tổ chức quốc tế thì Việt Nam cần phải hoàn thiện pháp luật cho phù hợp do đó cần chọn phương án 1 là phù hợp.
Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên không đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên xác lập quan hệ giao dịch.
3-Kiến nghị
Ý kiến chúng tôi kiến nghị chọn phương án 1.
Vấn đề thứ mười bốn : Bảo đảm cho công dân thực thi quyền khiếu nại trong đất đai
1-Quy định của pháp luật
Điếu 198: Giải quyết khiếu nại về đất đai
1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính
Điều 16. Quyền, nghĩa vụ của luật sư, trợ giúp viên pháp lý (Luật Khiếu nại 2011)
1. Luật sư, trợ giúp viên pháp lý có các quyền sau đây:
a) Tham gia vào quá trình giải quyết khiếu nại theo đề nghị của người khiếu nại;
b) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người khiếu nại khi được ủy quyền;
c) Xác minh, thu thập chứng cứ có liên quan đến nội dung khiếu nại theo yêu cầu của người khiếu nại và cung cấp chứng cứ cho người giải quyết khiếu nại;
d) Nghiên cứu hồ sơ vụ việc, sao chụp, sao chép các tài liệu, chứng cứ có liên quan đến nội dung khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại, trừ thông tin, tài liệu thuộc bí mật nhà nước.
Điều 11. Bảo đảm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự (BLTTHC 2011)
1. Đương sự tự mình hoặc có thể nhờ luật sư hay người khác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Toà án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ
2-Nhận xét
Trên thực tế việc khiếu nại về đất đai người công dân rất khó thực hiện khi UBND cấp xã không xác nhận ủy quyền khiếu nại để cho người đại diện công dân thực hiện các quyền khiếu nại với các cơ quan nhà nước và càng nghiêm trọng hơn khi các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài từ chối xác nhận chữ ký trên giấy ủy quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với các ủy quyển tranh chấp đất đai trong nước (cho dù việc đó không phải khiếu nại nhà nước - giữa hai cá nhân với nhau). Khi đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải làm thủ tục hợp thức hóa lãnh sự chữ ký theo thủ tục công dân nước ngoài thì giấy ủy quyền mới hợp lệ trong nước.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề ký giấy ủy quyền trong nước trước đây:
1/ Nghị định 136/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo hết hiệu lực ngày 20/11/2012
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1:
c) Trường hợp người khiếu nại ốm đau, già yếu, có nhược điểm về thể chất hoặc vì lý do khách quan khác mà không thể tự mình khiếu nại thì được uỷ quyền cho cha, mẹ, vợ, chồng, con đã thành niên, anh, chị, em ruột hoặc người khác có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc khiếu nại. Người được ủy quyền chỉ thực hiện việc khiếu nại theo đúng nội dung được uỷ quyền.
Việc uỷ quyền phải bằng văn bản và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người uỷ quyền cư trú.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề ký giấy ủy quyền trong nước hiện nay:
2/ Nghị định 75/2012/NĐ-CP ngày 03/10/2012 Quy định chi tiết một số điều của Luật Khiếu nại lại Không quy định điều chỉnh vấn đề ủy quyền khiếu nại.
Từ việc thay đổi này của hai Nghị định trên nên UBND cấp xã hoàn toàn có quyền từ chối và hiện nay hầu hết đã từ chối ký giấy ủy quyền cho công dân trong địa phương mình vỉ văn bản pháp luật không quy định phải thực hiện.
3- Quyết định 31/2011/QĐ-UB ngày 20/5/2011 của UBNDTPHCM: quy định bàn giao thẩm quyền công chứng,chứng thực của UBND Phường Xã về cơ quan Công chứng cũng không quy định trong thẩm quyền chứng thực của UBND xã phường, thị trấn của TPHCM có chứng thực việc ủy quyền khiếu nại liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Việc khiếu nại về đất đai của công dân khi ủy quyền cho Luật sư hiện nay đang bị một số UBND cấp huyện làm khó dễ, thậm chí không cho Luật sư tham gia khi biết người đại diện ủy quyền đó là Luật sư nhất là các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long .
Để đảm bảo cho công dân được thực thi quyền khiếu nại theo chúng tôi Luật đất đai cần quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan : UBND cấp xã xác nhận giấy ủy quyền khiếu nại cho công dân khi họ ủy quyền khiếu nại đòi lại đất đai và các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có trách nhiệm xác nhận chữ ký để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện việc từ chối nhận di sản là bất động sản, ủy quyền tranh chấp nhà cửa đất đai...và quy định trách nhiệm ủy ban nhân dân các cấp phải tạo mọi điều kiện cho công dân hoặc Luật sư đại diện cho người khiếu nại thực hiện quyền khiếu nại đất đai.
3-Kiến nghị
Bổ sung điều 198 vào ba khoản:
3)-Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm ký giấy ủy quyền cho công dân để ủy quyền thực hiện khiếu nại về đất đai.
4)- Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có trách nhiệm ký giấy ủy quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho người trong nước thực hiện khiếu nại về đất đai, tranh chấp đất đai,giấy từ chối nhận di sản và các giấy khác liên quan.
5)-Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tạo mọi điều kiện thuận lợi cho công dân hoặc Luật sư đại diện cho người khiếu nại thực hiện quyền khiếu nại đất đai theo quy định của Luật này.
Vấn đề thứ mười lăm: Cần phải quy định thống nhất việc khiếu nại trong Luật đất đai phù hợp với Luật khiếu nại 2011.
1-Quy định của pháp luật:
Điều 197 : Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính;
2-Nhận xét
Khi chúng ta xem xét quy định của Điều 7 Luật Khiếu nại (2011) dưới đây:
Điều 7. Trình tự khiếu nại
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính
Chúng ta sẽ thấy hai quy định này vênh nhau vì theo Luật Khiếu nại (2011) thì trong trường hợp thì sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì không có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh mà phải khiếu nại với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện một lần nữa chứ không được khiếu nại ngay lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (xin lưu ý hai văn bản này đều mang tính chuyên ngành về khiếu nại đất đai và theo luật ban hành văn bản quy pham pháp luật nếu nội dung dự thảo này được thông qua thì Luật đất đai có hiệu lực thi hành vì được ban hành sau giống như trường hợp mua bán nhà xung đột giữa Bộ Luật Dân sự và Luật nhà ở).
3-Kiến nghị:
Sửa điều 197 theo quy hướng theo quy định của Luật Khiếu nại 2011, phải khởi kiện lần thứ nhất đối với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
Vấn đề thứ mười sáu: Cần phải đảm bảo quyền của nhà đầu tư khi có sự thay đổi của pháp luật.
1-Quy định pháp luật:
Điều 204 : Điều khoản chuyển tiếp
2. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, nay phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này thì có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Trường hợp người đang sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh nhưng có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành được xử lý như sau:
a) Trường hợp thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật này thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này và có thời hạn sử dụng đất là bảy mươi (70) năm;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đã được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nếu có nhu cầu và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả được trừ dần vào tiền thuê đất hàng năm theo quy định của pháp luật.
2-Nhận xét:
+ Trường hợp dự thảo khoản 2 quy định từ trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất và các quyền và nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Trường hợp dự thảo khoản 3 điểm a quy định từ trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhưng có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài chuyển sang thuê đất và có thời hạn sử dụng đất là bảy mươi (70) năm.
+ Trường hợp dự thảo khoản 5 quy định từ trường hợp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đã được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nếu có nhu cầu và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả được trừ dần vào tiền thuê đất hàng năm theo quy định của pháp luật.
Sự quy định thay đổi của pháp luật đất đai dẫn đến nhà đầu tư bị ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của mình khi thay đồi trạng thái sự dụng đất từ giao sang thuê hoặc từ sử dụng ổn định lâu dài sang thuê đất có thời hạn là 70 năm hay tử giao đất sang thuê đất trả tiền hàng năm. Dự thảo điều này đã xung đột và vi phạm Điều 11. Bảo đảm đầu tư trong trường hợp thay đổi pháp luật, chính sách của Luật đầu tư 2005
Điều 11. Bảo đảm đầu tư trong trường hợp thay đổi pháp luật, chính sách quy định như sau:
1. Trường hợp pháp luật, chính sách mới được ban hành có các quyền lợi và ưu đãi cao hơn so với quyền lợi, ưu đãi mà nhà đầu tư đã được hưởng trước đó thì nhà đầu tư được hưởng các quyền lợi, ưu đãi theo quy định mới kể từ ngày pháp luật, chính sách mới đó có hiệu lực.
2. Trường hợp pháp luật, chính sách mới ban hành làm ảnh hưởng bất lợi đến lợi ích hợp pháp mà nhà đầu tư đã được hưởng trước khi quy định của pháp luật, chính sách đó có hiệu lực thì nhà đầu tư được bảo đảm hưởng các ưu đãi như quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư hoặc được giải quyết bằng một, một số hoặc các biện pháp sau đây:
a) Tiếp tục hưởng các quyền lợi, ưu đãi;
b) Được trừ thiệt hại vào thu nhập chịu thuế;
c) Được điều chỉnh mục tiêu hoạt động của dự án;
d) Được xem xét bồi thường trong một số trường hợp cần thiết.
3. Căn cứ vào quy định của pháp luật và cam kết trong điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, Chính phủ quy định cụ thể về việc bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư do việc thay đổi pháp luật, chính sách ảnh hưởng bất lợi đến lợi ích của nhà đầu tư
3-Kiến nghị:
Nếu không thể thay đổi lại ba quy định chuyển tiếp nêu trên cần quy định bổ sung điều 204 này Khoản 7 như sau:
Mọi thiệt hại của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh phát sinh từ việc thay đồi luật này sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 11 quy định về Bảo đảm đầu tư trong trường hợp thay đổi pháp luật, chính sách Luật đầu tư 2005.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nguồn tham khảo
+ Dự thảo (5) sửa đổi Luật đất đai năm 2003.
+ Bản tổng hợp so sánh Luật đất đai năm 2003 với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và lý do sửa Luật (tài liệu phục vụ lấy ý kiến nhân dân để trình Quốc hội thông qua vào tháng 5 năm 2013)[1]
-------------------------------------------------------------------------------------------------------