VCCI góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai

Kính gửi: Tổng cục
Quản lý đất đai

        Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trả
lời Công văn số 3798/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đề
nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử
lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo),
Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, trên cơ sở góp ý của doanh nghiệp, hiệp
hội, có một số ý kiến như sau:

1.
Về
xử lý đối với trường hợp dự án sử dụng đất thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng (Điều 10)

Điều
10 Dự thảo quy định các cách thức xử lý đối với trường hợp dự án sử dụng đất thỏa
thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có quyền
chuyển nhượng, theo đó: Nhà nước sẽ thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất
(nếu đất sử dụng không cùng mục đích) và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự
án đối với diện tích đất đó.

Quy
định tại Dự thảo được hiểu là để giải quyết cho các trường hợp giao dịch không
hợp pháp theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, tuy nhiên, quy định này lại chưa rõ
về việc giải quyết quyền lợi cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ có được
bồi thường trong các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều
10 Dự thảo hay không? Để đảm bảo thuận lợi khi áp dụng, tránh hiện tượng khiếu
kiện, tranh chấp giữa các bên, đề nghi Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề
này trong Dự thảo.

2.
Bồi
thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không
đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền được sử dụng đất
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 12)

Theo
quy định tại Điều 12 Dự thảo thì căn cứ để xác định thuộc trường hợp được bồi
thường này là “có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để
được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao”. Việc yêu cầu có giấy tờ chứng
minh này sẽ gây khó khăn cho người sử dụng đất, bởi vì trong nhiều trường hợp họ
sẽ không còn lưu loại giấy tờ này, nhất là trong khoảng thời gian dài như trước
ngày 15/10/1993, trước ngày 01/7/2004.

Do
vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đề nghị Ban soạn thảo
quy định rõ các loại giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức
để được sử dụng đất do cơ quan nhà nước tra cứu trong hệ thống dữ liệu thông
tin về quản lý tài chính đất đai trong trường hợp người sử dụng đất không cung
cấp được loại giấy tờ này.

3.
Điều
kiện hành nghề tư vấn trong lĩnh vực đất đai (Chương VI)

–
Về
điều kiện năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá (Điều 33)

Khoản
1 Điều 33 Dự thảo quy định về các điều kiện đối với doanh nghiệp thực hiện điều
tra, đánh giá đất đai trong đó yêu cầu phải có “đủ trang thiết bị và công nghệ
phù hợp với phương pháp thực hiện kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất đai của Bộ
Tài nguyên và Môi trường” là chưa hợp lý. Bởi vì, doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực này không nhất thiết phải sở hữu các trang thiết bị kỹ thuật về điều
tra, đánh giá đất đai mà có thể thuê của chủ thể khác để thực hiện, miễn khi thực
hiện điều tra, đánh giá đất đai, doanh nghiệp sử dụng các trang thiết bị và
công nghệ thực hiện theo đúng các quy chuẩn kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất
đai theo quy định, đảm bảo độ tin cậy của kết quả điều tra, đánh giá.

Quản
lý trong hoạt động này, mục tiêu cuối cùng của Nhà nước là để kiểm soát được chất
lượng của các kết quả điều tra, đánh giá mà doanh nghiệp cung cấp. Điều này có
thể kiểm soát thông qua các tiêu chuẩn kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất đai
mà doanh nghiệp buộc phải tuân thủ khi thực hiện điều tra. Không nhất thiết phải
yêu cầu doanh nghiệp phải có sẵn/sở hữu các trang thiết bị kỹ thuật.

Hơn
nữa, xét về yếu tố minh bạch, quy định trên là chưa rõ ở điểm, rất khó để nhận
biết được thế nào là đủ trang thiết bị
và công nghệ; quy định kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất đai của Bộ Tài nguyên
và Môi trường được quy định tại văn bản pháp luật nào?

Từ
những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định tại điểm c
khoản 1 Điều 33 Dự thảo theo hướng: doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định kỹ
thuật về điều tra, đánh giá đất đai theo quy định khi thực hiện điều tra, đánh
giá đất đai và quy định rõ tên văn bản pháp luật quy định về kỹ thuật điều tra,
đánh giá đất đai.

–
Điều
kiện của cá nhân thực hiện điều tra, đánh giá đất đai trong tổ chức có chức
năng tư vấn điều tra, đánh giá đất đai (khoản 2 Điều 33)

Theo
quy định tại khoản 2 Điều 33 Dự thảo thì một trong các điều kiện để cá nhân được
thực hiện điều tra, đánh giá đất đai là “có thời gian công tác trong lĩnh vực
điều tra, đánh giá đất đai từ 36 tháng trở lên”.

Việc
yêu cầu phải có kinh nghiệm của các cá nhân thực hiện điều tra, đánh giá đất
đai sẽ là rào cản đối với những cá nhân có năng lực nhưng lại không đủ thời
gian kinh nghiệm tham gia vào hoạt động này. Về mặt thực tế, năng lực của cá
nhân thực hiện công việc chuyên môn không chỉ được quyết định bởi số năm kinh
nghiệm mà còn nhiều yếu tố khác. Vì vậy, việc ràng buộc điều kiện bằng kinh
nghiệm công tác sẽ hạn chế việc huy động cá nhân có năng lực trong hoạt động
này. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 33
Dự thảo, tức là yêu cầu phải “có thời gian công tác trong lĩnh vực điều tra,
đánh giá đất đai từ 36 tháng trở lên”.

Góp
ý tương tự đối với khoản 2 Điều 35 Dự thảo.

–
Phòng
phân tích đất

Khoản
3 Điều 33 Dự thảo quy định “các đơn vị thực hiện phân tích mẫu đất phải có
phòng phân tích đất được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”, tuy nhiên Dự
thảo không quy định về trình tự thủ tục, tiêu chí để phòng phân tích đất được cấp
giấy chứng nhận hoặc dẫn chiếu tới văn bản quy định về vấn đề này. Đề nghị
Ban soạn thảo quy định rõ để đảm bảo thuận lợi khi thực hiện.

–
Hoạt
động tư vấn về hệ thống thông tin đất đai (Điều 34)

Theo
quy định tại khoản 1 Điều 34 Dự thảo thì “tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn về
xây dựng hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, xây dựng phần mềm của hệ thống
thông tin đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư ứng
dụng công nghệ thông tin sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước”.

Theo
quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 102[1]
thì tư vấn ứng dụng công nghệ thông tin không phải ngành, nghề kinh doanh có điều
kiện, có nghĩa là tổ chức tư vấn đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin không phải
đáp ứng bất kì điều kiện kinh doanh nào. Điều này đồng nghĩa, tổ chức tư vấn về
hệ thống thông tin đất đai cũng không phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh.

Tuy
nhiên, khoản 3 Điều 34 Dự thảo lại quy định theo hướng tư vấn về hệ thống thông
tin đất đai là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, doanh nghiệp muốn hoạt động
trong lĩnh vực này phải trải qua thủ tục hành chính để được cấp phép. Như vậy
là chưa thống nhất với chính các quy định tại Dự thảo.

Hơn
nữa, “tư vấn về hệ thống thông tin đất đai” không phải là ngành nghề kinh doanh
có điều kiện trong Danh mục quy định tại Luật Đầu tư năm 2014. Mặc dù, theo quy
định tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai, đây là ngành, nghề kinh doanh có điều
kiện, tuy nhiên Luật Đầu tư 2014 ban hành sau Luật Đất đai 2013 và thống nhất
quy định về các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện trong hệ thống pháp luật hiện
hành, vì vậy Luật Đầu tư 2014 sẽ được ưu tiên áp dụng (theo nguyên tắc tại Luật
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008).

Mặt
khác, xét về tính minh bạch và hợp lý, quy định về hoạt động tư vấn về hệ thống
thông tin đất đai tại Điều 34 còn một số điểm cần cân nhắc, cụ thể:

·
Trong Hồ sơ để thẩm định
năng lực của đơn vị tư vấn, doanh nghiệp phải cung cấp “Danh mục và số lượng
các loại thiết bị công nghệ của đơn vị sẽ được sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai” (điểm a khoản 3 Điều 34). Dường như hiện tại chưa có sự tách biệt giữa
đơn vị tư vấn với đơn vị xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Doanh
nghiệp tư vấn không cần thiết phải có thiết bị công nghệ để xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai.

·
Không rõ về hình thức
công nhận doanh nghiệp hoạt động tư vấn về hệ thống thông tin đất đai như thế
nào? Là một dạng Quyết định công nhận hay là thông báo doanh nghiệp đủ điều kiện
để thực hiện tư vấn hệ thống thông tin đất đai?

·
Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền dựa vào tiêu chí nào để thẩm định hồ sơ?

Từ
những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo: Bỏ quy định về việc thẩm định
năng lực của hoạt động tư vấn về hệ thống thông tin đất đai cũng như các thủ tục
hành chính kèm theo (tức là bỏ khoản 2, khoản 3 Điều 34).

–
Điều
kiện hoạt động của tổ chức, cá nhân tư vấn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (Điều
35)

Điểm
c khoản 1 Điều 35 Dự thảo quy định về điều kiện cơ sở vật chất mà doanh nghiệp
phải đáp ứng trong đó nêu rất cụ thể loại máy, cấu hình của máy… Việc quy định
cụ thể, chi tiết về trang thiết bị mà doanh nghiệp phải đáp ứng sẽ tạo thuận lợi
khi áp dụng, tuy nhiên sẽ gặp bất cập là sẽ chưa phù hợp trên thực tế và sẽ lạc
hậu ở tương lai, khi công nghệ thông tin là ngành rất phát triển, các công nghệ
thay đổi liên tục và dễ dàng trở nên lạc hậu.

Do
vậy, để phù hợp với thực tế và đặc thù của lĩnh vực công nghệ thông tin, đề
nghị Ban soạn thảo bỏ các quy định chi tiết về hạ tầng, thiết bị công nghệ
phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Dự
thảo.

4.
Các
quy định có các phương án lựa chọn

a.
Bổ
sung quy định về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác (Điều 7)

Khoản
1 Điều 7 Dự thảo đưa ra 2 phương án quy định về thủ tục chuyển mục đích sử dụng
đất trồng lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác,
theo đó:

–
Phương án 1: Thực hiện
theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai, có nghĩa là mọi trường hợp chuyển
mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục
đích khác đều phải được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh (tùy thuộc vào diện tích đất chuyển đổi);

–
Phương án 2: Nếu chuyển mục
đích sử dụng đất dưới 0,5 ha đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
sang mục đích khác thì không phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

Theo
quy định tại Luật Đất đai thì mọi trường hợp sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác đều phải được sự chấp thuận của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không có ngoại lệ, xuất phát từ tính chất quan
trọng của loại đất sử dụng. Vì vậy, quy định tại phương án 1 là phù hợp với Luật Đất đai và sẽ tránh hiện tượng việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đối với các loại đất trên xảy ra một cách tràn lan,
không được kiểm soát, ảnh hưởng đến môi trường, an ninh quốc gia. Tuy nhiên, để
đảm bảo thuận lợi cho các đối tượng chịu tác động, cần xem xét đơn giản thủ tục
hành chính đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của các loại đất
trên đối với trường hợp diện tích chuyển đổi khá nhỏ.

b.
Về
việc ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất (Điều 8)

Điều
8 Dự thảo đưa ra hai phương án về việc ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng
đất trong trình tự, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, không rõ “quyết định công nhận quyền sử dụng đất” là dạng văn bản pháp
lý gì? Văn bản này khác Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở
và tài sản gắn liền với đất hay là một? Khi nhận được quyết định công nhận quyền
sử dụng đất, người sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì sẽ thực hiện thủ tục nào tiếp theo? Khi đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tại sao cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà lại ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng
đất?

Theo
quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai thì “Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định
mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”, như vậy hình thức để Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc
có thêm thủ tục ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất sẽ làm cho thủ
tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trở nên phức tạp.

Vì
vậy, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại Điều 8 Dự thảo.

c.
Xử
lý trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng (Điều 9)

Khoản
2 Điều 9 Dự thảo quy định về phương thức xử lý cho trường hợp dự án đầu tư
không/chậm đưa đất vào sử dụng trước ngày 01/07/2014, tuy nhiên 2 phương án đưa
ra trong Dự thảo lại ở hai trường hợp khác nhau:

–
Phương án 1: Trường hợp sử
dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất
vào sử dụng 12 tháng liên tục hoặc chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng so với
tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa trước
ngày 01/7/2014, nhưng chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi
phạm này trước ngày 01/7/2014 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất
sau khi có kết luận thanh tra, kiểm tra và xem xét xử lý tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tài sản gắn liền với đất và giá trị đầu tư vào đất còn lại theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trường hợp này, các hành vi vi phạm của chủ
đầu tư đều diễn ra trong thời gian Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, vì vậy
áp dụng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 là hợp lý.

–
Phương án 2: Trường hợp sử
dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư trước ngày
01/7/2014 và vẫn chưa đưa đất vào sử dụng trên 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến
độ sử dụng đất trên 24 tháng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định
gia hạn đưa đất vào sử dụng theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất
đai; thời gian gia hạn 24 tháng được tính từ ngày có báo cáo kết quả kiểm tra
hoặc kết luận thanh tra của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp này có điểm khác trường hợp nêu
ra tại Phương án 1 ở điểm, thời gian chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng
của chủ đầu tư có thể không phải trước ngày 01/07/2014 mà kéo dài sau thời điểm
này, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, có nghĩa là có thể bao trùm cả trường
hợp quy định tại phương án 1. Phương thức giải quyết được đề nghị tại Phương án
2 là phù hợp nếu thời gian không/chậm đưa đất vào sử dụng xảy ra sau thời điểm
01/07/2014.

Trường
hợp tại Phương án 2 là bao trùm lên trường hợp tại Phương án 1, do đó hai
phương án này không thể thay thế cho nhau, ít nhất là trường hợp phương án 1
không thể thay thế cho phương án 2. Do đó, không có cơ sở để lựa chọn phương án
1 hay phương án 2.

Đề
nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định
này theo hướng:

–
Bổ sung dữ kiện tại
phương án 2 là thời điểm chậm/không đưa đất vào sử dụng sau thời điểm
01/07/2014

–
Sử dụng trường hợp tại
phương án 1, 2 thành các khoản tại Điều 9 để xử lý các trường hợp về dự án đầu
tư chậm/không đưa đất vào sử dụng.

d.
Sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 28)

Điều
28 Dự thảo đưa ra 2 phương án giải quyết cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ; đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo hướng:

–
Phương án 1: Được sử dụng
theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo thời
hạn của dự án (nếu có), hoặc thời hạn không quá 50 năm

–
Phương án 2: Được sử dụng
theo hình thức thuê đất, thời hạn sử dụng không quá 50 năm, khi hết thời hạn sử
dụng, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất theo quy định

Phương án 1 là phù hợp
hơn vì tạo tâm lý yên tâm làm ăn, đầu tư cho người sử dụng đất.

e.
Thời
hiệu giải quyết tranh chấp lần hai và hiệu lực thi hành quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai (Điều 46)

Khoản
3 Điều 46 Dự thảo quy định về hiệu lực của quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai lần hai:

–
Phương án 1: Quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai lần hai có hiệu lực thi hành kể từ ngày các bên
tranh chấp được quyết định giải quyết tranh chấp

–
Phương án 2: Nếu các bên
không đồng ý với Quyết định giải quyết tranh chấp lần hai, có thể khởi kiện ra
Tòa án để giải quyết

Theo
tinh thần tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì Quyết định giải quyết tranh chấp lần
hai được xem như chung thẩm, có hiệu lực thi hành đối với các bên. Luật cũng
cho phép các bên lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và khi lựa
chọn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường để giải quyết
cho lần 2 thì quyết định giải quyết của các cơ quan này, các bên buộc phải chấp
hành. Nếu cho phép tiếp tục khởi kiện ra tòa án sau Quyết định giải quyết lần
hai vừa gây ra hiện tượng giải quyết tranh chấp kéo dài vừa làm giảm ý nghĩa và
hiệu lực của việc quyết định giải quyết tranh chấp cấp trên.

Vì
vậy, lựa chọn theo phương án 1 là phù hợp
với tinh thần của Luật Đất đai năm 2013.

Trên đây là một số ý kiến của Phòng Thương mại và Công
nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định
sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai. Rất mong quý Cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

 

 

---

[1] Nghị định
số 102/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/11/2009 về quản lý đầu tư ứng dụng công
nghệ thông tin sử dụng nguồn vốn nhà nước