Một số vấn đề liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản – Phan Thanh Tùng, Phó Chánh Thanh tra Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh

“HỘI THẢO HOÀN THIỆN CÁC BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT XÂY DỰNG, LUẬT ĐẤU THẦU,

 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”

Do VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức tại Tp.HCM ngày 25/8/2011  

THAM LUẬN

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  

Phan Thanh Tùng

Phó Chánh Thanh tra Sở Tư pháp  

Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, trong đó có quy định về dịch vụ định giá bất động sản. Trong khi đó, vấn đề này cũng được điều chỉnh bởi Pháp lệnh Giá và Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. Qua nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy các nội dung liên quan đến dịch vụ định giá bất động sản giữa các văn bản trên có sự thiếu đồng bộ thống nhất.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản cần có 02 người có Chứng chỉ định giá bất động sản; chứng chỉ này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp cho những cá nhân có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ từ cao đẳng trở lên; đã được đào tạo về định giá bất động sản; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng không phải là công dân Việt Nam) được kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định số 170/2003/NĐ-CP thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định về giá phải có ít nhất 03 Thẩm định viên về giá và thẻ này do Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét cấp cho những người có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định: là công dân Việt Nam; có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá; có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp. Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành thẩm định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá; có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác. Căn cứ các quy định trên cho thấy pháp luật về giá và thẩm định giá đưa ra những điều kiện khắt khe hơn về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm công tác, thủ tục cấp Thẻ đối với Thẩm định viên về giá cũng như về số lượng chuyên gia tối thiểu cần phải có đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Ngoài ra, Thẩm định viên về giá bắt buộc phải là công dân Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá là công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là Thẩm định viên về giá, đối với các doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá, đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá. Có ý kiến cho rằng dịch vụ định giá bất động sản chỉ là một lĩnh vực nhỏ, không quá phức tạp nên không đưa ra điều kiện quá cao đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này. Chúng tôi cho rằng lập luận như vậy là khó có thể chấp nhận. Muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì người thực hiện phải là những chuyên gia cả về thẩm định giá và bất động sản. Định giá bất động sản hay thẩm định giá bất động sản đòi hỏi rất cao về chuyên môn nghiệp vụ cũng như kinh nghiệp công tác. Thực tế đào tạo Thẩm định viên về giá cho thấy chương trình đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản là một phần chính và chiếm khối lượng lớn. Mặt khác, trên thực tế nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đã được thành lập với hoạt động chủ yếu là thực hiện dịch vụ thẩm định giá bất động sản theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.

Qua phân tích trên cho thấy hiện nay có sự xung đột giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy định pháp luật về thẩm định giá. Xét về thứ bậc hiệu lực pháp lý thì Luật Kinh doanh Bất động sản là văn bản luật có giá trị pháp lý cao hơn Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Giá. Do đó, nếu theo hướng này, sẽ tồn tại độc lập “dịch vụ định giá bất động sản” và “dịch vụ thẩm định giá”. Các chuyên gia định giá bất động sản và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản không cần phải đáp ứng các điều kiện của các quy định pháp luật về thẩm định giá. Ngược lại các chuyên gia có Thẻ thẩm định viên sẽ phải tham gia khoá đào tạo để xin cấp Chứng chỉ định giá bất động sản. Tuy nhiên, xét về mặt nội dung và bản chất pháp lý thì dịch vụ định giá bất động sản là một lĩnh vực chuyên biệt của dịch vụ thẩm định về giá. Theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản thì: “1. Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định của luật đó”. Theo tinh thần Điều luật trên thì muốn kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, trước hết các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định về giá do vậy các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản sẽ không có giá trị áp dụng thực tiễn.

Để góp phần hòan thiện quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, chúng tôi đề xuất cần có hướng dẫn cụ thể về giải quyết vấn đề xung đột pháp luật nêu trên.