Một số góp ý cho sửa đổi luật đất đai của Công ty Cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu

Được biết hiện nay Quốc hội đang đưa chương trình xem xét để sửa đổi luật đất đai trong thời gian tới. Luật đất đai 2003 ra đời cùng với các nghị định hướng dẫn thực hiện (tuy thay đổi liên tục) đã có nhiều tác động thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội nói chung. Tuy vậy do nhiều vấn đề thiếu tính thực tế, nên gây ra khúc mắc trong quá trình thực hiện - nhiều vấn đề liên quan đến tài chính, đất đai như xác định giá đất đền bù, xác định giá đất thực tế, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các đơn vị được giao đất, thuê đất - phương án khấu trừ tiền đền bù vào tiền sử dụng đất..v.v...

Qua tham dự các hội thảo về chính sách đất đai các Hội thảo do Hiệp hội bất động sản tổ chức để tháo gỡ các vướng mắc của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đây đai tôi có mấy ý kiến (đề xuất) như sau:

1- Xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường:

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng của Việt Nam đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Nói chung chưa được hoàn thiện về tổ chức và hệ thống pháp lý cho nên đưa ra vấn đề xác định giá đất đai theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng theo cách làm chúng ta hiện nay là khó thực hiện.

Theo nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009: "Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp".

Hiện nay các cơ quan cấp tỉnh để tránh việc khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù thì hầu như ít sử dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm (mặc dù các bảng giá quyền sử dụng đất này về nguyên tắc đã được ban hành theo giá thị trường) mà yêu cầu các chủ đầu tư các dự án cùng các Ban bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc các Trung tâm phát triển quỹ đất thuê công ty tư vấn đề xác định giá đất "thực tế" sau đó lấy ý kiến các Sở ban ngành và trình UBND tỉnh phê duyệt lấy cơ sở để đàm phán bồi thường cho các chủ sử dụng đất. Không chỉ dự án phục vụ sản xuất kinh doanh mà tất cả các dự án đều làm như vậy vì các chủ đất có quyền bình đẳng đối với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản của mình.

Vấn đề này có mấy sự bất cập như sau:

- Việc xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường mà các đơn vị tư vấn xác định giá hiện nay chưa có cơ sở chuẩn mực:

Dựa trên các giao dịch đất đai thành công trên khu vực dự án, để tiến hành xác định giá- phương thức này không chính xác vì đất có các vị trí khác nhau và mục đích, ý chí của người mua sẽ khác nhau. Mặt khác theo phương thức này các đơn vị tư vấn và các chủ đầu tư sẽ bị các chủ sử dụng đất làm giá (giấy tờ mua bán thật với giá cao nhưng giao dịch giả tạo, giao dịch nội bộ, giao dịch đất nông nghiệp nhưng cứ coi đó là đất ở và xây dựng nhà trái phép để ở) mặt khác phương án tính toán này cũng khó thuyết phục được người sử dụng đất.

- Trung tâm phát triển quỹ đất, Ban đền bù giải phóng mặt bằng, Quỹ đầu tư bỏ kinh phí để thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường, thương lượng với các chủ đất sau đó trình các sở ban ngành xem xét để trình UBND Tỉnh ra quyết định ban hành thực hiện - đây là một quá trình kéo dài nhiều tháng.

Sau khi có bảng giá đất các chủ đầu tư cùng Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc Ban bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai làm việc với các chủ sử dụng đất. Tuy vậy các chủ sử dụng đất cơ bản không chấp thuận vẫn cho rằng giá không hợp lý với nhiều lý do như - thời gian kéo dài giá thay đổi, kinh phí khảo sát không do nhà nước chi phí mà do các chủ tư hỗ trợ nên các công ty tư vấn bị chi phối..v.v...

Như vậy việc thuê các tư vấn xác định giá đất theo giá thị trường như hiện nay gây nhiều lãng phí về thời gian và tiền bạc nhưng kết quả ít được sử dụng trong thực tế.

Mặt khác, với cách làm như hiện nay thì bảng giá đất ban hành hàng năm của tỉnh theo giá thị trường cũng mất giá trị sử dụng của nó vì không được áp dụng trong đền bù giải phóng mặt bằng và chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu áp dụng đền bù thì dân không chấp nhận; nếu người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức hoặc doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo bảng giá đất của tỉnh ban hành thì cơ quan thuế, tài chính không chấp nhận. Về nguyên tắc khi doanh nghiệp hoặc người dân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo bảng giá của tỉnh ngay sau khi UBND tỉnh vừa ban hành bảng giá đất hàng năm thì phải được chấp nhận vì về lý thuyết bằng giá đất vừa ban hành là sát giá thị trường.

Với vướng mắc như trên, các dự án hiện nay đang bị đình trệ nặng nề do vướng khâu đền bù giải phóng mặt bằng.

Để khắc phục các vấn đề trên tôi đề xuất phương án xác định giá như sau:

a, Về nguyên tắc:

- Việc xác định giá phải thể hiện được ý chí của nhà nước là người đại diện quản lý đất đai thể hiện quyền định đoạt của nhà nước đối với đất đai.

- Giá đất phải phù hợp với thực tế và sự phát triển của xã hội.

- Giá đất phải hài hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.

b, Giá đất:

- Giá đất trên địa bản các địa phương do UBND các tỉnh ban hành và thống nhất quản lý trên địa bàn.

- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành là giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường được cơ quan tư vấn xác định, các cơ quan Thuế, Tài chính, Tài nguyên môi trường thẩm định, UBND cấp tỉnh quyết định.

- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành ổn định 5 năm một lần.

- Đối với các hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng thì được nộp chậm tiền sử dụng đất - nếu chuyển nhượng thì phải nộp tiền sử dụng đất do nhà nước theo giá tại thời điểm chuyển nhượng.

2- Xác định tiền sử dụng đất phải nộp tại các dự án kinh doanh bất động sản:

Theo nghị định số 120/2010/NĐ-CP: "Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính theo tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế".

Hiện nay việc chi phí vào các dự án của các đơn vị kinh doanh Bất động sản hầu như chỉ xác định cho có số liệu còn chi phí thực chất không xác định được do cách tính tiền sử dụng đất. Vì lúc lập dự án xong và được phê duyệt thì chủ đầu tư mới có cơ sở tiến hành thỏa thuận đền bù với các chủ sử dụng đất với điều kiện và quy trình như hiện nay thì việc thỏa thuận đền bù kéo dài từ 2 đến 5 năm.

Sau khi được giải tỏa xong mới được cơ quan chức năng tiến hành giao đất tại thực địa. Sau khi được giao đất tại thực địa thì lúc đó cơ quan thuế mới tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm này. Như vậy cho đến thời điểm này chi phí tiền sử dụng đất mới có cơ sở tính toán. Ngoài ra do kéo dài thời gian do đền bù giải phóng mặt bằng cho nên lãi suất chiết khấu, kinh phí đã bỏ ra đền bù tại thời điểm này mới cập nhật được.

Như vậy với phương án tính tiền sử dụng đất như hiện nay chủ đầu tư không thể xác định được hiệu quả đầu tư của dự án cũng như chi phí đầu tư.

Mặt khác khi xác định giá nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước chủ đầu tư phải nộp theo giá thị trường trong khi trừ tiền đền bù thì các cơ quan cấp tỉnh hiện này chỉ cho phép trừ một khoản theo góa của tỉnh ban hành - phần chênh lệch phải đưa vào chi phí.

3 - Đối với việc giao đất và cho thuê đất giữa các doanh nghiệp FDI và các doanh nghiệp trong nước có sự thiếu cân bằng

Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được Nhà nước tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng xong giao đất hoặc cho thuê đất theo giá của Tỉnh ban hành, trong khi các doanh nghiệp trong nước phải tự thỏa thuận xong lúc đó mới thực hiện giao đất và tính tiền sử dụng đất theo giá mới (theo giá thị trường).

Đề nghị Nhà nước nghiên cứu chính sách cho phù hợp để tranh sự thiếu công bằng trên, nâng sức cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước.

Để minh bạch trong vấn đề tài chính đất đai cũng như thuận lợi cho cả Nhà nước và Doanh nghiệp Công ty đề nghị Chính phủ:

- Tăng cường năng lực tài chính để cho các Trung tâm quỹ đất cấp tỉnh tăng cường công tác giải phóng mặt bằng đất đai theo quy hoạch sau đó đấu giá đất để các doanh nghiệp tham gia đấu giá tổ chức đầu tư xây dựng. Đây là phương án mà doanh nghiệp rất mong muốn thực hiện.

- Đối với các dự án phát triển đô thị mà chủ đầu tư tự ứng vốn để thực hiện giải phóng mặt bằng thì cơ quan cấp Tỉnh sẽ tổ chức ban hành khung giá thống nhất về giá sử dụng đất và giá tiền đền bù - trên cơ sở đó chủ đầu tư ứng toàn bộ tiền sử dụng đất để Nhà nước tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng - như thế vừa tạo được điều kiện cho Doanh nghiệp thực hiện đúng kế hoạch đầu tư xác định được hiệu quả kinh tế đồng thời Nhà nước cũng thể hiện được vai trò chủ thể trong quản lý đất đai. Hoặc áp dụng các hình thức dưới đây:

- Nhà nước công bố quy hoạch chi tiết và thời hạn thực hiện quy hoạch. Các chủ sử dụng đất được tự do liên kết với nhau để thực hiện đúng quy hoạch trong thời hạn yêu cầu, hoặc phải tự thỏa thuận hoặc hợp tác với các doanh nghiệp có năng lực để thực hiện quy hoạch. Sau thời hạn thực hiện quy hoạch theo yêu cầu, nếu các chủ sử dụng đất chưa thực hiện thì nhà nước sẽ trưng thu theo giá đất công bố hàng năm để thực hiện quy hoạch.

- Nhà nước bán đấu giá QSDĐ theo quy hoạch và sử dụng tiền đấu giá đất để tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng (Nhà nước hưởng phần tiền của "Quyền thay đổi mục đích sử dụng đất", người sử dụng đất hưởng phần tiền của QSDĐ đang sử dụng).

Trên đây là một số ý kiến của Công ty trình đoàn Đại biểu Quốc hội và các cơ quan xem xét.