Góp ý Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Kính gửi: Ủy ban Kinh tế – Tài chính Quốc hội

Trả lời Công văn số 1318/GM-UBKTTC15 của Ủy ban Kinh tế – Tài chính Quốc hội về việc đề nghị tham gia cuộc họp về Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), có một số ý kiến góp ý Dự thảo như sau:

1. Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 3)

– Thu hồi đất đối với thực hiện dự án thông qua thỏa thuận

Điểm b khoản 2 Điều 3 Dự thảo quy định: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.

Đây là một trong những vướng mắc mà doanh nghiệp phản ánh suốt thời gian qua. Việc Dự thảo bổ sung giải quyết cho trường hợp này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án đầu tư. Theo quy định trên, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi diện tích đất còn lại mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người dân. Căn cứ tính tiền bồi thường sẽ dựa vào giá đất của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 3 Điều 5 Dự thảo. Điều này có thể xảy ra trường hợp giữa giá thỏa thuận mà doanh nghiệp đưa ra với người dân và giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch khá lớn (giá thỏa thuận là giá thị trường). Điều này có thể dẫn tới tình trạng khiếu kiện của người dân, khiến cho việc triển khai dự án bị ảnh hưởng, kéo dài.

Đây là một trường hợp thu hồi đất khá “đặc biệt” nếu so sánh với các trường hợp thu hồi đất khác quy định tại Luật Đất đai và sẽ tác động đến người có đất bị thu hồi. Để hạn chế tình trạng khiếu kiện của người dân, dẫn tới việc kéo dài việc thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên, đề nghị cân nhắc quy định trên theo hướng:

+ Đối với trường hợp này cần phải xác định cơ chế và trình tự thu hồi đất riêng, theo đó Nhà nước sẽ là cơ quan trung gian để hai bên tiến hành thỏa thuận giá. Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất;

+ Để có căn cứ xác định tỷ lệ là 75% hay một tỷ lệ khác cần có số liệu thống kê trên thực tế về những dự án đầu tư thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bị tắc do không đạt được thỏa thuận, trong đó tỷ lệ không đạt được thỏa thuận là bao nhiêu? Điều này hoàn toàn có thể có số liệu khi Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã thực hiện đánh giá tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013.

+ Về thời hạn thỏa thuận: theo quy định trên doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất trong thời hạn phải hoàn thành theo quy định (36 tháng). Tuy nhiên, trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực (08/01/2021), các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không quy định về thời hạn doanh nghiệp phải hoàn thành việc thỏa thuận. Vì vậy, nếu Dự thảo không quy định chuyển tiếp cho trường hợp này sẽ rất khó để thực hiện trên thực tế,

– Trình tự thủ tục thu hồi đất

Điểm a khoản 3 Điều 3 Dự thảo quy định “Thu hồi đất trong trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không có bố trí tái định cư đã được niêm yết công khai nhưng chưa được phê duyệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Đây được xem là trường hợp ngoại lệ, không cần đi theo trình tự thu hồi đất thông thường quy định tại Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để đảm bảo thuận lợi trong quá trình thực hiện, đề nghị quy định rõ ràng hơn về các bước thu hồi đất sẽ thực hiện trong trường hợp này (ví dụ: có thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không? thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư như thế nào? …).

2. Quy định chuyển tiếp đối với giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 9 Điều 4)

– Điểm d “Đối với dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nhưng chưa thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư mà nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, xác nhận đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành các văn bản đó, đồng thời việc chậm giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của nhà đầu tư, chủ đầu tư thì không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024; trình tự, thủ tục, thẩm quyền và thời hạn thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024”.

Quy định trên cần được xem xét ở các điểm:

+ Cụm từ “dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của pháp luật trước ngày 01/7/2014” là chưa rõ ràng về dạng văn bản hoặc trường hợp chuyển tiếp. Đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng “đối với dự án đầu tư đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư …”.

+ Việc yêu cầu việc lựa chọn nhà đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác nhận thực hiện đúng quy định là một dạng thủ tục hành chính chưa rõ ràng và có thể khiến cho việc thực hiện dự án đầu tư sẽ bị kéo dài, phức tạp. Mặt khác, xét về tính hợp lý, việc dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư được lựa chọn theo quy định của pháp luật có nghĩa, dự án đầu tư, chủ đầu tư đã được Nhà nước xác nhận, cho phép thực hiện dự án. Việc đánh giá lại quy trình thủ tục này dựa trên căn cứ nào? Trong trường hợp, khi rà soát, chủ đầu tư không còn được chấp thuận thì dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có bị xem là trường hợp bị thu hồi dự án không? Điều này cần phải đánh giá sự phù hợp với quy định của pháp luật đầu tư.

 Đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng trong trường hợp dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư, chỉ cần xác định được phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc chậm giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của nhà đầu tư, chủ đầu tư thì không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất.

– Điểm đ quy định “Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đất đai nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây”. Quy định này đang đưa đến cách hiểu, dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng cùng lúc các điều kiện: 1) chưa thu hồi đất, 2) chưa được giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có những dự án đã được thu hồi đất, nhưng chưa được giao đất, nếu đối chiếu quy định này sẽ không được tiếp tục thực hiện dự án. Để bao quát được các trường hợp, đề nghị bỏ cụm từ “thu hồi đất” ở quy định trên.

3. Bảng giá đất (Điều 7)

Khoản 4 Điều 7 Dự thảo quy định: “4. Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 Luật Đất đai nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể thì thực hiện xác định giá đất theo quy định của Nghị quyết này. Khi Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều 5 Nghị quyết này thì thực hiện việc định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai”.

Quy đinh này đang không rõ như thế nào được cho là không đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 5 Nghị quyết này? Trong trường hợp không áp dụng được Nghị quyết, quay trở lại áp dụng Luật Đất đai nhưng liệu sau khi Nghị quyết này có hiệu lực, cơ quan có thẩm quyền có xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai nữa hay không? Quy định này có thể dẫn tới trường hợp sẽ không biết trường hợp nào sẽ áp dụng theo giá đất quy định tại Nghị quyết, trường hợp nào xác định giá đất cụ thể tại Luật Đất đai và khiến cho vướng mắc sẽ không được tháo gỡ. Đề nghị các trường hợp trên nên được áp dụng theo quy định tại Nghị quyết mà không quay trở lại áp dụng giá đất cụ thể tại Luật Đất đai. Do đó, đề nghị bỏ quy định “Khi Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều 5 Nghị quyết này thì thực hiện việc định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai”.

Trên đây là một số ý kiến của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.