Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất (Công văn số 0910/LĐTM-PC ngày 10/6/2025)

Kính gửi:  Bộ Tài chính

Trả lời Công văn số 7127/BTC-QLCS ngày 24/5/2025 của Bộ Tài chính về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, có ý kiến ban đầu như sau:

1. Đảm bảo tính công bằng, ổn định với tiền sử dụng đất trong thời gian chuyển tiếp giữa các luật

Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về cách tính tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, quy định này thể hiện bất cập khi không phân định đúng phần lỗi giữa các bên (cơ quan nhà nước hay doanh nghiệp), mà yêu cầu doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền chậm nộp trong mọi trường hợp, kể cả hoàn toàn do lỗi của cơ quan nhà nước.

Điều 3.18 Dự thảo sửa đổi Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP bước đầu đã làm rõ cơ chế tài chính chuyển tiếp giữa hai luật. Tuy nhiên, theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định tại Dự thảo vẫn chưa thực sự xác định rõ ràng trách nhiệm giữa các chủ thể, chưa đảm bảo công bằng, hợp tình hợp lý của quy định pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, yêu cầu doanh nghiệp phải nộp thêm kể cả khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tiết b1 Điều 50.1 (sửa đổi) quy định người sử dụng đất đã nộp đủ tiền theo thông báo cũ vẫn phải nộp thêm phần chênh lệch và khoản thu bổ sung nộp chậm 5,4%/năm trong trường hợp cơ quan nhà nước tính lại. Quy định này không công bằng với doanh nghiệp khi đã hoàn thành đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của cơ quan nhà nước. Đồng thời, quy định này có tính chất hồi tố theo hướng bất lợi, không phù hợp với Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Không chỉ có nguy cơ gây thiệt hại nghiêm trọng cho doanh nghiệp, quy định này tạo ra tính bất định của quy định pháp luật, không phù hợp với định hướng tạo ra môi trường kinh doanh ổn định mà Đảng, Nhà nước đang hướng đến.

Thứ hai, yêu cầu doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền chậm nộp, kể cả trong trường hợp lỗi của cơ quan nhà nước. Điều 50.2.a2 (sửa đổi) quy định nếu thời hạn chưa tính tiền sử dụng đất vượt quá 180 ngày thì doanh nghiệp phải nộp tiền chậm 5,4%/năm với khoản thời hạn vượt này. Quy định này là không hợp lý do việc quá thời hạn có thể xuất phát hoàn toàn từ lỗi của cơ quan nhà nước (như chậm phê duyệt kết quả thẩm định, chậm ký hợp đồng tư vấn, thiếu hướng dẫn kỹ thuật…). Việc yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền chậm trả vô hình trung yêu cầu doanh nghiệp chịu trách nhiệm cho lỗi từ phía cơ quan nhà nước, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Bất cập tương tự với Điều 3.19 (sửa đổi Điều 51.7, 51.9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).

Thứ ba, quy định chưa rõ ràng, có thể tạo ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp. Điều 50.1 (sửa đổi) đã tách thành hai khoản riêng, trong đó nội dung “tính lại tiền sử dụng đất” thành một khoản độc lập (điểm b), tách hoàn toàn đoạn trước (điểm a về trường hợp đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất). Cách thiết kế này sẽ dẫn đến cách hiểu rằng việc tính lại tiền sử dụng đất tại khoản (b) là một trường hợp độc lập, không phải là hậu quả của hành vi chậm nộp tại điểm (a). Không rõ rằng trong trường hợp nào, dựa vào cơ sở nào để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc tính lại tiền sử dụng đất? Thời hiệu để tính lại là bao lâu (hay bất cứ lúc nào cũng có thể tính lại)? Khi đó, quy định này có thể tạo ra một lỗ hổng pháp lý khi có thể bị lạm dụng để tính lại tiền sử dụng đất, tăng thêm nghĩa vụ tài chính, từ đó gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp.

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc:

– Bỏ quy định về tính lại tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ tiền tại Điều 50.1.b.b1 (sửa đổi);

– Gộp nội dung tại điểm b (tiết b2) vào điểm a Điều 50.1 (sửa đổi);

– Bổ sung quy định các trường hợp thực hiện việc tính lại tiền sử dụng đất ở Điều 50.1 (sửa đổi);

– Sửa đổi Điều 50.2.a2 (sửa đổi) theo hướng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến thời điểm ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, sau khi trừ đi thời gian thực tế cơ quan nhà nước nhà nước thực hiện việc xác định giá đất. Sửa đổi tương tự với Điều 3.19 (sửa đổi Điều 51.7, 51.9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

2. Tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 34.3.b1 đoạn 2 (sửa đổi) quy định về việc tính tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định này cần làm rõ ở các điểm sau:

– Khái niệm “giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp” chưa rõ ràng ở điểm giá trị này xác định theo bảng giá đất của UBND tỉnh hay theo giá thị trường hay theo giá đất cụ thể do Hội đồng thẩm định giá xác nhận?

– Quy định khoản tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất nếu thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Quy định này chưa rõ ràng việc quy đổi ra thời gian đã nộp này có nghĩa là gì? Doanh nghiệp có được miễn số năm đóng tiền thuê tương ứng với thời gian quy đổi hay không?

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung, làm rõ các nội dung trên.

Góp ý tương tự với Điều 34.3.b2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: (i) làm rõ cơ sở áp dụng đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm; (ii) làm rõ cơ chế khấu trừ khoản tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Kê khai nộp tiền sử dụng đất sau thời gian miễn, giảm

Điều 41.1 đoạn 2 (sửa đổi) quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp phải kê khai, nộp tiền sử dụng đất sau thời gian miễn, giảm. Trong đó, quy định nếu chậm làm thủ tục kê khai thì không được ổn định tiền thuê đất. Không rõ “không ổn định tiền thuê đất” có nghĩa là gì và áp dụng thực tế như thế nào trong việc tính tiền thuê đất với khoảng thời gian chậm nộp? Đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ nội dung này.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất. Rất mong cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện Dự thảo này.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý Cơ quan./.