Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Công ty Luật Hợp danh Việt Nam – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

----------------------------------------------

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM (VINALAW FIRM)

GÓP Ý CHUNG:

Nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai

Cần quy định rõ thế nào là hình thành trong tương lai. Chẳng hạn chủ đầu tư công bố dự án xây dựng nhà, công trình và đưa ra bản vẽ thiết kế, kế hoạch thi công... thì đã được coi là hình tành trong tương lai chưa ? hay phải cần có những yếu tố khác (đã khởi công xây dựng nhà, công trình; ...)

GÓP Ý CÁC ĐIỀU LUẬT

1. Bảo hành nhà:

Điều 18. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Khoản 2: Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của thiết kế, thi công gây ra.

Cần quy định thêm trách nhiệm của bên bán trong trường hợp những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình không thể sửa chữa, khắc phục hoặc đã sửa chữa, khắc phục những không được như lúc ban đầu hoặc những khiếm khuyết, hư hỏng đó đã dẫn đến thiệt hại cho bên mua... (bồi thường, đổi nhà, công trình khác, ...)

2. Quyền của Bên bán nhà:

Điều 19. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

Khoản 1 và khoản 2:

1. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Nên gộp chung 2 khoản cho gọn: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền và nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Vì trong hợp đồng đã thể hiện đầy đủ các chi tiết về thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời hạn nhận nhà...

3. Nghĩa vụ của bên bán nhà:

Điều 20. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Khoản 3 và khoản 4:

3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 18 của Luật này.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Cần quy định rõ nghĩa vụ bảo hành và bồi thường như ở Điều 18

4. Nghĩa vụ của bên mua nhà:

Điều 22. Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Khoản 1 và khoản 2:

1. Thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

Nên gộp chung 2 khoản cho gọn: Thanh toán đủ tiền và nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Vì trong hợp đồng đã thể hiện đầy đủ các chi tiết về thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời hạn nhận nhà...

5. Quyền của bên cho thuê nhà:

Điều 24. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 1, 2, 3 và 4:

1. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê.

4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

Nên gộp chung 4 khoản cho gọn: Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng; thanh toán tiền thuê; giao lại nhà, công trình xây dựng; bồi thường những thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:

Điều 25. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 4:

4. Không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.

Cần quy định thêm nghĩa vụ của bên cho thuê: Trong trường hợp hợp đồng vẫn còn thời hạn nhưng đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thì bên cho thuê phải tạo điều kiện để bên thuê đi thuê nơi khác hoặc bồi thường hợp đồng cho bên thuê.

7. Quyền của Bên Thuê nhà:

Điều 26. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 4:

4. Được tiếp tục thuê nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng.

Bổ sung: Được tiếp tục thuê nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng mới

Vì quy định như dự thảo sẽ gây bất lợi, thiệt thòi cho người chủ sở hữu mới (trường hợp họ mua để ở, không lẽ phải chờ đến khi kết thúc hợp đồng mới được vào ở trong căn nhà của chính mình. Hoặc người chủ mới này chỉ có duy nhất một căn nhà này...)

8. Nghĩa vụ của bên thuê nhà:

Điều 27. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 1, 2, 3, 4 và 5:

1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Trả tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

Nên gộp chung 5 khoản cho gọn: Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng; trả tiền thuê; trả nhà, công trình xây dựng; sửa chữa những hư hỏng do lỗi của mình gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

9. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

Điều 34. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a, b và c khoản 1:

1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

Cần gộp chung 3 điểm này lại cho gọn:

Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền,  nhận đất, bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

10. Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Điều 15:

1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;

c) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai;

d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

3. Bộ Xây dựng quy định cụ thể nội dung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Khoản 1 Điều này.

Khoản 3 Điều 67 (Luật kinh doanh bất động sản năm 2006)

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đây là một điểm mới của Luật, phù hợp với tinh thần Luật đất đai được sửa đổi bổ sung năm 2013. Tuy nhiên, cần cân nhắc đối với một số hợp đồng kinh doanh bất động sản mà không quy định việc công chứng sẽ dễ dẫn đến việc người dân tự ý quyết định, nguy cơ dẫn đến các tranh chấp rất cao.

Công chứng từ trước đến nay đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những văn bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết, mà còn đối với các bên có liên quan khác. Qua đó, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan, công minh và hiệu quả những hợp đồng, giao dịch này.

            Trong điều kiện hiện nay, ý thức chấp hành pháp luật của đa số người dân còn thấp, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, còn nhiều bất cập, chồng chéo, hiệu lực chưa cao, khả năng "hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn cần phải tiếp tục kiện toàn… thì những hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất không thể "thả rông” cho các bên tự ý quyết định mà cần được quản lý hết sức chặt chẽ. 

            Dự thảo luật quy định việc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà giữa các cá nhân không cần công chứng rất dễ dẫn đến việc một căn nhà được ký cho thuê với nhiều đối tượng khác nhau, không kê khai nộp thuế…

11. Giải thích từ ngữ:

Điều 4: Giải thích từ ngữ

Bổ sung phần giải thích từ ngữ đối với cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Điều 8 bao gồm những ai (người Việt Nam đã có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam chưa có quốc tịch nước ngoài,). Cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong dự thảo Luật Kinh Doanh BĐS có đồng nghĩa với cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Luật Quốc Tịch hay không.

Ý kiến sung:

Khoản 14 Điều 4: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài bao gồm người Việt Nam đã có quốc tịch nước ngoài, và người chưa có quốc tịch nước ngoài”

12. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Bỏ quy định về áp dụng lãi suất tiền vay của ngân hàng thương mại làm cơ sở phạt hợp đồng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phạt hợp đồng. Điều này tạo điều kiện cho các bên trong giao dịch được quyền tự do thỏa thuận lựa chọn lãi xuất của nhiều ngân hàng khác nhau.

Đề nghị quy định tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng (không chỉ giao dịch giữa những tổ chức như quy định Dự thảo). Điều này giúp nhà nước quản lý tốt hơn vai trò của mình. Hạn chế gian lận trong kê khai thuế.

13. Chủ đầu tư được chuyển nhượng lại toàn bộ dự án bất động sản

Bỏ toàn bộ mục 6 chương II về việc chủ đầu tư được chuyển nhượng lại toàn bộ dự án bất động sản.

Lý do: hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn này không thể không kể đến việc đầu cơ bất động sản của các tổ chức cá nhân trong nước.

Việc đấu thầu và thi hành Luật đấu thầu ở Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều bất cập, để lại cho dư luận nhiều bức xúc. Do vậy, nhiều dự án bất động sản lớn chắc chắn sẽ bị thâu tóm bởi một số tổ chức, cá nhân có mối quan hệ tốt. Nếu tổ chức, cá nhân trúng thầu được chuyển nhượng lại dự án bất động sản thì hệ quả của việc này là giá trị bất động sản được chuyển nhượng sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trị thực, nhưng chất lượng thì chắc chắn sẽ giảm sút. Nếu là công trình dân dụng thì nhiều người dân sẽ không thể với tới.

Do vậy, kiến nghị  Bỏ toàn bộ mục 6 chương II về việc chủ đầu tư được chuyển nhượng lại toàn bộ dự án bất động sản.

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM