Góp ý của Ông Nguyễn Tiến Lập đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) HT VCCI 09/10/2012

THAM LUẬN GÓP Ý MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Ông Nguyễn Tiến Lập- Văn phòng NHQuang và Cộng sự.

Kinh thư các anh chủ tọa của hội nghị! Kính thưa các đại biểu!

Đầu tiên tôi muốn khái quát Luật đất đai ảnh hưởng như thế nào đến lợi ích của doanh nghiệp. Chúng ta đề cập đến trong năm vừa rồi vần đề quyền tiếp cận đất đai, các doanh nghiệp đã được nới rộng ra thông thoáng hơn dễ hơn trong việc tiếp cận đất đai. Nhưng mà chúng ta nhìn cái đó rất đơn giản, một chiều và ngắn hạn. Và đến bây giờ đất đai trở thành ‘’ quả bom cảm tử’’ của doanh nghiệp. Cộng đồng doanh nghiệp nói chung, nếu không tính đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, suy cho cùng không có doanh nghiệp nào trục lợi từ bất động sản mà chỉ có một số chủ hoặc cá nhân thông qua doanh nghiệp để trục lợi về bất động sản. Doanh nghiệp có lợi, lợi ích lâu dài ở đây đó là việc tồn tại và tăng khả năng cạnh tranh. Luật đất đai của chúng ta có hỗ trợ quá trình này không? Tôi cho rằng không!

Ngược lại, các ngân hàng bây giờ đang thông qua đất đai để hạ giá trị toàn bộ các doanh nghiệp, dẫn đến việc ép doanh nghiệp thông qua các khoản nợ xấu. Trong những năm vừa rồi chúng ta phải thấy rằng đây là vấn đề cơ chế và chính sách, dẫn đến việc neo mọi giá trị của doanh nghiệp xung quanh vấn đề đất đai. Các doanh nghiệp tranh thủ tìm kiếm đất đai, tăng giá trị đất đai và vốn hóa đất đai để huy động tín dụng của ngân hàng và các nguồn lợi khác. Cuối cùng họ cho rằng mình là doanh nghiệp lớn nhưng khi giá đất xuống thì trơ ra là chúng ta không có năng lực cạnh tranh, không có phương pháp quản trị doanh nghiệp một cách đúng đắn trong việc đối phó với toàn cầu hóa và WTO. Có nhiều vấn đề liên quan đến việc này nhưng tôi cho rằng Luật Đất đai đóng một vai trò rất quan trọng. Nếu chúng ta không thức tỉnh vấn đề này, mà nói theo ngôn ngữ của tài chính doanh nghiệp là việc coi đất đai là vốn thì đây là sai lầm cơ bản. Chúng ta vốn hóa đất đai một cách triệt để, thái quá và tuyệt đối. Có những trường hợp tôi đã nghe những quan chức rất lớn nói như sau: ‘’Anh thiếu vốn à? Có gì đâu, tôi cấp cho anh mảnh đất là anh có vốn ngay’’. Và có mảnh đất đó không biết để làm gì, nhưng nếu có sổ đỏ đàng hoàng, chuyển đến ngân hàng thì anh đã có một khoản vốn. Ngân hàng cũng không cần biết rằng cho vay để làm gì nhưng có sổ đỏ thì chắc chắn. Từ đó cho thấy chúng ta thần thánh hóa đất đai, thần thánh hóa sổ đỏ một cách rất vô lý. Không có một quốc gia phát triển nào thế giới tồn tại theo cách như vậy. Đây là đề cập rất là vĩ mô, các nhà chính sách trong lĩnh vực này cần phải cân nhắc lại vấn đề này. Chúng ta đừng trốn tránh lý luận mà chúng ta sai từ lý luận.

Vấn đề thứ hai tôi nghĩ rằng trong việc sửa Luật chúng ta cần phải tận dụng lợi thế rất lớn trong lần sửa này, bởi vì nếu không cứ 5 năm chúng ta lại sửa Luật một lần. Mỗi lần sửa chúng ta lại chắp vá, cơi nới rồi đâu lại vào đấy, lại phát sinh thêm nhiều vấn đề khác để sửa. Lần này có khác, chúng ta có Hiến pháp đang tiến hành sửa đổi, Luật Đất đai hơi cầm đèn chạy trước ô tô một chút bới vì những nếu vấn đề cốt tử như vấn đề sở hữu trong hiến pháp khẳng định rằng chúng ta chỉ có quyền trưng mua và trưng dụng thôi, không có quyền thu hồi đất thì Luật Đất đai sẽ trở nên “việt vị” ngay lập tức. Chính vì vậy chúng ta cần phải tận dụng cơ hội đó, đặt cơ hội đó để thay đổi quan điểm sửa đổi Luật Đất đai.

Chúng ta có quan điểm sai lầm về sở hữu toàn dân, xin thưa với các anh chị nước Anh hiện nay, đất đai là thuộc sở hữu của nước ngoài. Đất đai ở đây là lãnh thổ, nhưng chúng ta quên rằng không có khái niệm đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân chỉ là hư quyền. Khái niệm toàn dân ở đây có thể hiểu theo rất nhiều cách. Nhưng đất đai chỉ là những thửa đất, mành đất chứ không phải là lãnh thổ. Chúng ta sai về khái niệm như vậy, và từ cái sai đó chúng ta tăng quyền của Nhà nước trong Luật này. Đọc dự thảo luật ta thấy toàn bộ là quyền của Nhà nước, mục tiêu của Luật là tăng cường quyền của Nhà nước. Tuy nhiên quyền Nhà nước ở đây là quyền gì? Quyền Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu thì trong luật dân sự Nhà nước là một pháp nhân, như vậy có quyền bán đất và không thể giữ mãi quyền sở hữu đó được. Và khi Nhà nước đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác rồi thì đó là quyền của người ta, không phải bàn cãi nữa, đó là xét một cách sòng phẳng về mặt dân sự. Còn quyền của quản lý Nhà nước thì lại khác, cần phải vô tư khách quan, Nhà nước là trọng tài, không thể vừa đá bóng vừa thổi còi, không thể lẫn lộn giữa chủ sở hữu và quản lý đất đai, đây là điều rất nguy hiểm.

Một khái niệm nữa mà chúng ta vẫn nói đó là đất đai trước đây là  tài nguyên và bây giờ là tài sản. Điều này đúng nhưng không đủ, tôi cho rằng còn thiếu một khía cạnh rất quan trọng nữa đó là đất đai là môi trường sống, là không gian sống. Ở vụ Đoàn Văn Vươn, người ta hi sinh cả gia đình để chống lại chính quyền bởi vì họ không còn không gian sống nữa. Đất đai đã và đang, luôn luôn là không gian sống và không gian tồn tại do vậy chúng ta đừng tiếp cận theo khía cạnh đất đâi chỉ là tài sản để mua bán. Ở nông thôn hiện nay, toàn bộ không gian sống, những cộng đồng văn hóa tồn tại hàng nghìn năm bị tàn phá hết bởi cơn lốc đô thị hóa và tăng giá đất. Chúng ta sẽ phải trả giá không chỉ trong một, hai mà có thể là cả ba trăm năm tới đây.

Đối với vấn đề cụ thể thì tôi chỉ xin nêu một ý đó là giá đất. Về việc này, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng có nói rằng dự thảo làm chưa được. Thay vì sát giá thị trường thì là phù hợp với giá thị trường, điều này rất tù mù. Tôi cho rằng chúng ta có cách tiếp cận từ góc độ quyền, không phải là từ góc độ kinh tế. Thế nào là giá thị trường? hiện nay ai định giá? Cò đất định giá, hay là chính quyền, hay là các văn bản có quy định, hay là chủ sở hữu? Tất cả đều không phải, tiếp cận ở góc độ quyền chúng ta có cơ chế giá thỏa thuận. Sẽ có nhiều loại giá, giá ban đầu Nhà nước bán ra, Nhà nước là chủ sở hữu nên có quyền định giá. Sau đó đất trở thành tài sản trên thị trường thì giá ở đây phải là giá thỏa thuận chứ không phải giá thị trường, giá thị trường chỉ được hình thành trên cơ sở là giá thỏa thuận. Đây là cách tiếp cận quyền và là luật. Làm thể nào để thỏa thuận trong trường hợp nhà đầu tư tư nhân tiếp cận dự án, làm thế nào để tiếp cận được giá? Tôi cho rằng đất đai là một hàng hóa khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó gắn liền với cộng đồng, thu hồi đất của một hộ gia đình khác, nhưng khi thu hồi đất của một cộng đồng dân cư thì sẽ phải hình thành một cơ chế đó là cơ chế tham khảo ý kiến của cộng đồng. Cơ chế này không phải là do cơ quan Nhà nước quyết định về giá, mà là do cộng đồng dân cư tác động. Đây là một cơ chế mới và đạt được giá thỏa thuận với nhà đầu tư. Chúng ta đừng ngại dân không đồng ý và đòi tăng giá đất, thông qua cơ chế này sẽ như là một cái phanh nhằm hạn chế vấn đề đó và cũng để nhà đầu tư có thể đàm phán đối với cộng đồng. Nhà đầu tư sẽ phải tiết kiệm đất và sử dụng hợp lý thay vì tích trữ, đầu cơ đất hoặc để hoang hóa như hiện nay.

Chúng ta phải hiểu việc cưỡng chế theo tố tụng dân sự. Tức là khi đã có thỏa thuận thì đó là hợp đồng giữa hai bên và hợp đồng trở thành luật. Nếu không thực hiện thì cưỡng chế mới có ở đây. Cưỡng chế không phải là đem đại quân, đem chính quyền địa phương đến cưỡng chế mà ở đây là Tòa án cưỡng chế.  

Xin cảm ơn!