Website xây dựng pháp luật của VCCI
Một số ý kiến về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003 - Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật Basico
Một số ý kiến góp ý về báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 - TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
Báo cáo Phân tích, đánh giá mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các đạo luật có liên quan để phát hiện các chồng chéo, xung đột pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện – TS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng Bộ môn Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội
BÁO CÁO
Phân tích, đánh giá mối quan hệ giữa zuật đất đai với các đạo luật có liên quan để phát hiện các chồng chéo, xung đột pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện
--------------------------------
TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Bộ môn Luật đất đai
Đại học Luật Hà Nội
BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Bất động sản: BĐS
Bộ luật dân sự: BLDS
Doanh nghiệp: DN
Đầu tư: ĐT
Giải phóng mặt bằng: GPMB
Hộ gia đình: Hộ GĐ
Kinh tế - xã hội: KT-XH
Luật đất đai: Luật ĐĐ
Luật đầu tư: Luật ĐT
Nhà nước: NN
Nhân dân: ND
Pháp luật: PL
Quản lý: QL
Quyền sử dụng đất: QSDĐ
Sản xuất - kinh doanh: SX-KD
Sử dụng đất: SDĐ
Thành phố: TP
Tổ chức Thương mại thế giới: WTO
Trung ương: TW
Ủy ban nhân dân: UBND
Văn bản quy phạm pháp luật: VBQPPL
Việt
Xây dựng: XD
MỞ ĐẦU
Việt
Tuy nhiên trên thực tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau như để ở, sản xuất - kinh doanh (SX-KD), dịch vụ, quốc phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng v.v. Nên các quan hệ liên quan đến đất đai trở thành đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau như: Luật ĐĐ, Luật nhà ở, Luật xây dựng (XD), Luật kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật ĐT, Luật doanh nghiệp (DN) v.v. Việc có nhiều đạo luật chuyên ngành cùng điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến đất đai không tránh khỏi những mâu thuẫn, chồng chéo, chồng lấn, bất tương thích trong nội dung một số quy định của các đạo luật này. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả của cơ chế điều chỉnh PL, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực thi mà còn tác động tiêu cực đến tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống PL nói chung và hệ thống PL đất đai nói riêng; gây trở ngại cho tổ chức, DN và cá nhân khi thực thi quyền và nghĩa vụ mà PL quy định và làm ảnh hưởng xấu đến môi trường ĐT kinh doanh của nước ta. Để khắc phục những nhược điểm này thì việc phân tích, đánh giá mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với các đạo luật có liên quan để phát hiện các chồng chéo, xung đột PL và kiến nghị giải pháp hoàn thiện là một việc làm cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn.
I.
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN VỀ VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VIỆT
Trong hệ thống PL Việt
Thứ nhất, Luật ĐĐ có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng. Đối tượng điều chỉnh của Luật ĐĐ là các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp từ việc con người sở hữu, chiếm hữu, quản lý và SDĐ đai. Đây là các quan hệ liên quan trực tiếp đến việc sở hữu, quản lý và SDĐ đai - một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của đất đai thể hiện: (i) Về nguồn gốc phát sinh, đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiện tạo ra; cố định về vị trí địa lý, không di dời được và bị giới hạn bởi không gian, diện tích; (ii) Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau; nên quan hệ đất đai vừa chứa đứng yếu tố quản lý hành chính vừa chứa đựng yếu tố kinh tế (KT), dân sự, thương mại, văn hóa và xã hội (XH)…: (iii) Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, là lãnh thổ quốc gia mà còn là nơi cư trú của con người và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống;
Thứ hai,
Luật ĐĐ có những nguyên tắc đặc trưng so với các đạo luật khác trong hệ thống PL Việt
Thứ ba, Luật ĐĐ đã quán triệt sâu sắc và thể chế hóa các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai nhằm phục vụ những yêu cầu của cách mạng qua từng giai đoạn cụ thể:
Sau khi giành được chính quyền tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thực hiện việc tịch thu ruộng đất của thực dân, đế quốc, địa chủ, phong kiến chia lại ruộng đất cho nông dân nhằm thực hiện đường lối cách mạng của Đảng “làm cách mạng dân tộc dân chủ đánh đổ thực dân, phong kiến; tịch thu ruộng đất của tư sản, địa chủ, cường hào chia cho nông dân thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Cơ sở pháp lý của việc làm này là Luật cải cách ruộng đất được ban hành năm 1953. Tiếp đến, khi miền Bắc được giải phóng (tháng 10 năm 1954); miền
- Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/10/1981 của Ban Bí thư Trung ương Đảng về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng công tác khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong Hợp tác xã Nông nghiệp”, trong đó xác định: “…tổ chức tốt việc giao diện tích đất cho đội SX, nhóm người lao động… khi diện tích giao khoán hợp lý thì có thể ổn định để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đất đó”. Chính sách khoán và giao đất sử dụng ổn định đã bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, SX và “bước đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sự của người lao động”;
- Tiếp đó, ngày 05/04/1988, Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 NQ/TW về đổi mới quản lý KT nông nghiệp, đã khẳng định hộ gia GĐ là đơn vị kinh tế tự chủ trong SX nông nghiệp và giao khoán ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ GĐ nông dân;
- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII (năm 1991) đã ghi nhận: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng luật pháp các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng ruộng đất” [1] . Quan điểm này tiếp tục được khẳng định tại Nghị quyết của các hội nghị TW tiếp theo, đặc biệt là Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa VII tháng 12 năm 1991) và Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khóa VII, tháng 6/1992): “ruộng đất được trao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất” (10, tr 68);
- Vấn đề SDĐ ổn định lâu dài của hộ GĐ, cá nhân còn được ghi nhận trong Chiến lược ổn định và phát triển KT-XH đến năm 2000: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận. Luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng ruộng đất” [2] ;
- Ngày 12/03/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương Đảng Khóa IX ra Nghị quyết về Tiếp tục đổi mới chính sách, PL về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã chỉ rõ: “Người được giao quyền sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật về thừa kế như các tài sản khác” [3] v.v;
Những quan điểm, đường lối đổi mới cơ chế quản lý đất đai trên đây của Đảng đã được thể chế hóa trong nội dung Luật ĐĐ năm 1987, Luật ĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐĐ năm 1998 và năm 2001, Luật ĐĐ năm 2003.
Thứ tư, Luật ĐĐ năm 2003 góp phần xác lập quyền sở hữu tài sản của hộ GĐ, cá nhân trong lĩnh vực đất đai dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Kế thừa và phát triển các quy định của Luật ĐĐ năm 1993: Nhà nước- với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai- giao đất, cho thuê đất cho hộ GĐ, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật ĐĐ năm 2003 bổ sung quy định về quyền tặng cho QSDĐ của hộ GĐ, cá nhân; bổ sung quy định về thừa kế QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bổ sung quy định về giao đất có thu tiền SDĐ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ thực hiện các dự án ĐT tại Việt Nam... Luật ĐĐ năm 2003 góp phần làm phong phú lý thuyết về QSDĐ; theo đó, nội hàm của khái niệm QSDĐ đã vượt khỏi quan niệm truyền thống là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để tham gia vào những giao dịch về chuyển QSDĐ trên thị trường và được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn hoặc đem góp vốn liên doanh để SX- KD. Hơn nữa với những quy định này, Luật ĐĐ năm 2003 đã xác lập những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường QSDĐ có tổ chức ở nước ta.
Thứ năm, trong hệ thống PL của nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, Luật ĐĐ năm 2003 có vị trí không khó để nhận biết với nét đặc thù là các quy định về sở hữu toàn dân về đất đai. Trong điều kiện KT thị trường nhiều thành phần, đa dạng hóa các hình thức sở hữu tư liệu SX là một đòi hỏi mang tính khách quan nhằm đáp ứng đòi hỏi của hoạt động SX- KD. Tuy nhiên, đất đai- tư liệu SX, chủ yếu, quan trọng nhất- lại không được Luật ĐĐ năm 2003 cho phép đa dạng hóa hình thức sở hữu. PL đất đai hiện hành chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu đất đai này nhằm giữ vững ổn định chính trị, duy trì tính ổn định trong các quan hệ quản lý và SDĐ đai; đồng thời góp phần giữ vững tính định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển KT thị trường nhiều thành phần ở nước ta.
Thứ sáu, Luật ĐĐ năm 2003 đã đưa các nội dung KT- dân sự vào các quy định thông qua việc xác định mục đích, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; các quy định về chính sách tài chính về đất đai; các quy định về giao đất có thu tiền SDĐ; các quy định về cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, GPMB...;
Thứ bảy, hệ thống PL là một chỉnh thể thống nhất mà mỗi ngành luật có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng song không tồn tại tách biệt với nhau mà ngược lại chúng có mối quan hệ tương thích, gắn bó chặt chẽ với nhau. Mặc dù, Luật ĐĐ năm 2003 là một ngành luật độc lập, có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng song nó vẫn có mối quan hệ tương thích với các đạo luật khác có liên quan trong hệ thống PL Việt Nam. Điều này thể hiện:
- Các quy định về thừa kế QSDĐ tuân theo quy đinh chung về thừa kế tài sản của BLDS năm 2005: “Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó” (khoản 5 Điều 113);
- Các quy định của Luật ĐĐ năm 2003 về xác lập quyền sử dụng đối với trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thống nhất với nội dung của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành; theo đó, Luật ĐĐ năm 2003 ghi nhận và bảo hộ quyền bình đẳng giữa vợ và chồng đối với tài sản chung là QSDĐ: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh và số giấy chứng minh nhân dân (nếu có), địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng” (điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
- Các quy định của Luật ĐĐ năm 2003 thống nhất với BLDS năm 2005 về hình thức chuyển QSDĐ, nguyên tắc chuyển QSDĐ, điều kiện chuyển QSDĐ...;
- Quy định của Luật ĐĐ năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành tương thích với nội dung Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi) về nguyên tắc xử phạt, thời hiệu xử phạt, hình thức xử phạt, thẩm quyền xử phạt, mức xử phạt và trình tự, thủ tục xử phạt …;
- Quy định về thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
- Luật ĐĐ năm 2003 đã xác lập mặt bằng pháp lý bình đẳng cho mọi đối tượng SDĐ; theo đó, Chương IV của đạo luật này quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ bao gồm tổ chức, hộ GĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư SDĐ; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ. Mọi chủ thể SDĐ không phân biệt đó là tổ chức, hộ GĐ, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ được hưởng các quyền chung và nghĩa vụ chung của người SDĐ quy định tại Điều 105 và Điều 107;
- Các quy định về giải quyết khiếu nại,tố cáo về đất đai của Luật ĐĐ năm 2003 phù hợp với nội dung Luật khiếu nại, tố cáo về thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo …;
- Các quy định về chính sách tài chính về đất đai của Luật ĐĐ năm 2003 tương thích với các đạo luật thuế SDĐ v.v;
Thứ tám, cùng với các đạo luật về nhà ở năm 2005, Luật XD năm 2003, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, BLDS năm 2005…, Luật ĐĐ năm 2003 góp phần xác lập khung pháp luật cho việc ra đời, tổ chức và hoạt động của thị trường BĐS có tổ chức theo hướng công khai, minh bạch và lành mạnh ở nước ta với việc cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.
II.
NHẬN DIỆN NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA MỐI QUAN HỆ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên sinh ra và được sử dụng vào các mục đích khác nhau; nên quan hệ về chiếm hữu, quản lý và SDĐ đai liên quan đến nhiều quan hệ thuộc những lĩnh vực khác nhau; cụ thể:
- Đất được sử dụng làm tư liệu sinh hoạt (để ở) nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ về chiếm hữu, quản lý và SDĐ ở;
- Đất đai được sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại, khu chung cư thương mại để bán hoặc cho thuê. Mặt khác, QSDĐ được tham gia các giao dịch trên thị trường nhằm mục đích KD nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ về kinh doanh BĐS;
- Đất đai là địa bàn để xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng khác nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và SDĐ xây dựng;
- Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường nên xét dưới khía cạnh này việc quản lý, SDĐ đai có tác động, ảnh hưởng đến vấn đề môi trường;
- Đất đai được sử dụng để trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và SDĐ rừng;
- Đất đai là không gian sinh tồn của các loại động, thực vật; các hệ sinh thái điển hình mang đặc trưng của từng khu vực nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ quản lý, chiếm hữu, SDĐ nhằm bảo tồn sự đa dạng sinh hoạt;
- Đất đai được sử dụng làm đối tượng cho các hoạt động ĐT của con người nhằm mục đích thu lợi nhuận nên quan hệ đất đai liên quan đến yếu tố ĐT;
- Đất đai còn chứa đựng trong mình các nguồn nước, nguồn tài nguyên khoáng sản v.v nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này liên quan đến yếu tố khai thác, sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản v.v;
Chính do đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nên quan hệ chiếm hữu, quản lý và SDĐ đai thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật ĐĐ lại liên quan đến những lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật tương ứng. Giữa Luật ĐĐ với các ngành luật khác có liên quan có những vùng “giao thao”. Hay nói cách khác, Luật ĐĐ có mối quan hệ với các đạo luật có liên quan. Mối quan hệ chung này được nhận diện trên những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đất đai không chỉ là đối tượng của hoạt động quản lý nhà nước mà còn là đối tượng quản lý, khai thác, sử dụng của nhiều lĩnh vực KT - XH thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác như Luật thương mại, Luật DN, Luật ĐT v.v;
Thứ hai,
mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với các đạo luật khác có liên quan thể hiện:
- Luật ĐĐ điều chỉnh việc chiếm hữu quản lý và SDĐ đai của con người. Trên cơ sở quan hệ chiếm hữu, quản lý và SDĐ đai (quan hệ đất đai), con người SDĐ vào các mục đích KT - XH khác nhau. Quan hệ KT - XH dựa trên việc SDĐ với tư cách là địa bàn, không gian của quá trình SX - KD thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật tương ứng;
- Luật ĐĐ quy định nội dung, phương thức và thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai; xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ; quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ; quy định chế độ pháp lý của các loại đất v.v. Dựa trên những quy định chung này của Luật ĐĐ, các đạo luật khác có liên quan cụ thể hóa thành những quy định mang tính chuyên ngành trong việc quản lý, khai thác, SDĐ đai vào mục đích KT, dân sự, thương mại và XH;
- Luật ĐĐ quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy hoạch, kế hoạch SDĐ… làm căn cứ cơ sở để các đạo luật chuyên ngành khác có liên quan quy định về việc quản lý, sử dụng tiềm năng của đất đai vào những mục đích chuyên ngành.
III.
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ MỐI QUAN HỆ CỤ THỂ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Quan hệ đất đai có liên quan đến nhiều quan hệ XH thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác nhau. Trong khuôn khổ của Báo cáo chuyên đề xin đề cập đến mối quan hệ cụ thể giữa Luật ĐĐ với một số đạo luật có liên quan trực tiếp; cụ thể:
1. Mối quan hệ giữa Luật đất đai 2003 và Luật khiếu nại, tố cáo
Mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với Luật khiếu nại, tố cáo được xem xét, phân tích trên 2 phương diện chủ yếu sau đây: (i) Các quy định về khiếu nại, tố cáo; (ii) Các quy định về thời hiệu khiếu nại; cụ thể:
a. Các quy định về khiếu nại tố cáo
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể
|
|
Luật ĐĐ (2003)
|
Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý ĐĐ do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng (Điểm a khoản 2 Điều 138) |
|
Luật Khiếu nại tố cáo sửa đổi bổ sung 2005 |
1. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần 2 không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết. Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần 2 không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 70 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết.
2. Trong thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này mà người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại không giải quyết thì phải bị xem xét xử lý kỷ luật. Người khiếu nại có quyền kiến nghị với cấp trên trực tiếp của người không giải quyết khiếu nại để xem xét xử lý kỷ luật người đó (Điều 43).
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết quy định tại Điều 43 của Luật khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn nói trên có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày (Điều 46). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn. |
- Luật Đất đai: Khi có quy định quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng (không có quy định lần 2) người khiếu nại không có quyền khởi kiện vụ án hành chính.
- Luật Khiếu nại, tố cáo:
Khi có quy định quyết định giải quyết khiếu nại lần 2 mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính. |
Nhận xét, đánh giá các quy định về khiếu nại, tố cáo
1. Luật đất đai quy định trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai theo 2 trường hợp:
a. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì họ có 2 phương án lựa chọn: (i) Một là, khởi kiện tại Toà án nhân dân; (ii) Hai là, hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng.
b. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại do Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì họ có khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
2. Luật khiếu nại, tố cáo quy định người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu có quyền khiếu nại lần 2 lên cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần 2 thì có quyền khởi kiện ra Tòa hành chính.
3. Luật đất đai không sử dụng thuật ngữ “Khiếu nại lần 2”; trong khi đó, Luật khiếu nại lại sử dụng thuật ngữ “khiếu nại lần 2”. Hơn nữa, Luật đất đai sử dụng thuật ngữ “quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về khiếu nại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện là quyết định giải quyết cuối cùng”; trong khi đó, Luật khiếu nại, tố cáo không đề cập đến thuật ngữ “quyết định giải quyết cuối cùng”.
b. Quy định về thời hiệu khiếu nại
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể
|
|
Luật ĐĐ 2003
|
Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý ĐĐ là 30 ngày,
kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân (Điểm c khoản 2 Điều 138). |
|
Luật Khiếu nại tố cáo sửa đổi bổ sung 2005 |
Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Trong trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch hoạ, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại (Điều 31).
|
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn. |
- Luật Đất đai: Quy định thời hiệu khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. - Luật Khiếu nại, tố cáo: Quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính.
à
Cùng là thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính song ở hai văn bản lại quy định khác nhau, làm mất tính thống nhất của pháp luật. |
Nhận xét, đánh giá các quy định về thời hiệu khiếu nại
Quy định về thời hiệu khiếu nại nói chung và thời hiệu khiếu nại về đất đai nói riêng không thống nhất; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định thời hiệu khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó; (ii) Luật Khiếu nại, tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính.
2. Mối quan hệ giữa Luật đất đai 2003 và Luật kinh doanh bất động sản (BĐS)
Thực trạng mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với Luật kinh doanh BĐS được nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau đây:
a. Quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể
|
|
Luật ĐĐ 2003
|
Đất được tham gia thị trường BĐS nếu người SDĐ đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này. Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án ĐT thì phải ĐT vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 62). Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật ĐĐ:
a) Có giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn SDĐ. |
|
Luật kinh doanh BĐS 2006 |
Quyền SDĐ đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDĐ theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn SDĐ;
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt (khoản 2 Điều 7). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn. |
-
Luật ĐĐ quy định điều kiện để đất tham gia thị trường
BĐS
. Trong khi Luật kinh doanh BĐS quy định điều kiện về quyền SDĐ đưa vào kinh doanh.
- Về các điều kiện cụ thể, Luật ĐĐ quy định 4 điều kiện; trong khi Luật kinh doanh BĐS quy định có 6 điều kiện. Hai điều kiện nhiều hơn là
điểm a, e khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh BĐS
.
Sự khác nhau này chỉ là quy định cụ thể hơn về điều kiện đối với chủ thể và đối với BĐS là quyền SDĐ.
à
Cùng là điều kiện để quyền SDĐ đưa vào thị trường BĐS; Về cơ bản việc quy định điều kiện để quyền SDĐ tham gia thị trường BĐS giữa 2 đạo luật này là thống nhất; tuy nhiên, Luật kinh doanh BĐS quy định thêm điều kiện là quyền SDĐ tham gia thị trường BĐS phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh. |
Nhận xét, đánh giá các quy định vềđiều kiện để đất tham gia thị trường BĐS
1. Luật kinh doanh BĐS quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS rộng rãi hơn so với Luật đất đai; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để chuyển quyền SDĐ là có giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Luật kinh doanh BĐS quy địnhcó giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDĐ theo quy định của pháp luật;
2. Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS là quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong khi đó, Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện này là không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
3. Luật kinh doanh BĐS quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS so với Luật đất đai; theo đó, Luật kinh doanh BĐS bổ sung thêm 2 điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS, bao gồm: (i)
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii)
Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
3. Mối quan hệ giữa Luật đất đai 2003 và Luật xây dựng, Luật nhà ở
Mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với Luật XD, Luật nhà ở được xem xét trên các vấn đề cụ thể sau đây:
a. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nhà ở, quy hoạch đô thị
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐĐ 2003 |
- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước. 2. UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương. 3. UBND huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương và quy hoạch, kế hoạch SDĐ của thị trấn thuộc huyện. UBND huyện, quận thuộc TP trực thuộc trung ương, UBND thị xã, TP thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương và quy hoạch, kế hoạch SDĐ của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. 4. UBND xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch SDĐ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương. 5. Quy hoạch SDĐ của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch SDĐ chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch SDĐ chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch SDĐ phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Kế hoạch SDĐ của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là kế hoạch SDĐ chi tiết). 6. UBND cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
7. Quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển KT-XH (Điều 25). - Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước do Chính phủ trình. 2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ của tỉnh, TP trực thuộc trung ương. 3. UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
4. UBND huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này (Điều 26). - Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ của tỉnh, TP trực thuộc trung ương. UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương cấp dưới trực tiếp. UBND xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi SDĐ trái với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được công bố. 2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB thì người SDĐ được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch SDĐ; nếu người SDĐ không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của PL. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý XD, đầu tư BĐS trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. 3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch SDĐ đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích SDĐ mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch SDĐ phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố (Điều 29). |
|
Luật Nhà ở 2005 |
- Quy hoạch phát triển nhà ở 1. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án XD khu KT, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để XD nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở. 2. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
3. UBND cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở (Điều 31). |
|
Luật XD 2003 |
-
Quy hoạch xây dựng
1. Quy hoạch XD phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động XD tiếp theo. Quy hoạch XD được lập cho 05 năm, 10 năm và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch XD phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển KT-XH trong từng giai đoạn. Việc điều chỉnh quy hoạch XD phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch XD trước đã lập và phê duyệt. 2. Nhà nước bảo đảm vốn ngân sách nhà nước và có chính sách huy động các nguồn vốn khác cho công tác lập quy hoạch XD. Vốn ngân sách nhà nước được cân đối trong kế hoạch hàng năm để lập quy hoạch XD vùng, quy hoạch chung XD đô thị và quy hoạch XD điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết các khu chức năng không thuộc dự án đầu tư XD công trình tập trung theo hình thức kinh doanh. 3. UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch XD trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động XD, triển khai các dự án đầu tư XD và XD công trình. 4. Trong trường hợp UBND các cấp không đủ điều kiện năng lực thực hiện lập nhiệm vụ quy hoạch XD, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch XD, phê duyệt quy hoạch XD, điều chỉnh quy hoạch XD thì mời chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện.
5. Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch XD đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 11).
-
Phân loại quy hoạch xây dựng
1. Quy hoạch XD được phân thành ba loại sau đây: a) Quy hoạch XD vùng; b) Quy hoạch XD đô thị, bao gồm quy hoạch chung XD đô thị và quy hoạch chi tiết XD đô thị; c) Quy hoạch XD điểm dân cư nông thôn. 2. Chính phủ quy định trình tự lập quy hoạch XD, hồ sơ và tỷ lệ các loại bản đồ, đơn giá lập đối với từng loại quy hoạch XD (Điều 12). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn. |
- T
heo các quy định về lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ; quy hoạch nhà ở; quy hoạch XD vùng, XD đô thị, XD điểm dân cư nông thôn được quy định tại các luật nói trên có thể dễ nhận thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch về các nội dung này không theo một chỉnh thể thống nhất, chưa chỉ ra được thứ tự lập quy hoạch, quy hoạch nào có trước quy nào có sau, quy hoạch nào phải tuân theo quy hoạch nào. Có lẽ đây cũng là lý do gây ra tình trạng quy hoạch chồng chéo trong cả nước, quyền được tiếp cận thông tin của người dân không được đảm bảo, thông tin về quy hoạch thiếu tính chính xác và thiếu minh bạch.
- Khoản 2 Điều 31 Luật nhà ở quy định:
Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
Trong khi đó, Luật ĐĐ và Luật XD không quy định điều này. |
Nhận xét, đánh giá các quy định về lập quy hoạch SDĐ, quy hoạch XD, quy hoạch nhà ở
1. T
heo các quy định về lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ; quy hoạch nhà ở; quy hoạch XD vùng, XD đô thị, XD điểm dân cư nông thôn được Luật đất đai, Luật XD, Luật nhà ở quy định có thể dễ nhận thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch về các nội dung này không theo một chỉnh thể thống nhất, chưa chỉ ra được thứ tự lập quy hoạch, quy hoạch nào có trước quy nào có sau, quy hoạch nào phải tuân theo quy hoạch nào. Có lẽ đây cũng là lý do gây ra tình trạng quy hoạch chồng chéo trong cả nước, quyền được tiếp cận thông tin của người dân không được đảm bảo, thông tin về quy hoạch thiếu tính chính xác và thiếu minh bạch.
2. Khoản 2 Điều 31 Luật nhà ở quy định k
hi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở. Trong khi đó, Luật ĐĐ và Luật XD không quy định điều này.
4. Mối quan hệ giữa Luật đất đai 2003 và Luật nhà ở 2005
Mối quan hệ giữa Luật ĐĐ và Luật nhà ở được xem xét, phân tích ở các quy định về cách thức và thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền SDĐ, tranh chấp về nhà ở; cụ thể:
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐĐ 2003 |
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp về quyền SDĐ mà đương sự có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp về quyền SDĐ mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau: a) Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng (Điều 136). - Giải quyết khiếu nại về đất đai 1. Người SDĐ có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý ĐĐ. 2. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau: a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý ĐĐ do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng; b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý ĐĐ do Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân; c) Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý ĐĐ là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. 3. Việc giải quyết khiếu nại về ĐĐ quy định tại khoản 2 Điều này không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luật này (Điều 138). |
|
Luật Nhà ở 2005 |
- Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.
2. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của PL (Điều 147).
- Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo
1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo được thực hiện theo quy định của PL về khiếu nại, tố cáo. 2. Trong thời gian khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện, tổ chức, cá nhân vẫn phải thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực PL thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó (Điều 148). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
- Theo Luật ĐĐ 2003, hòa giải là thủ tục bắt buộc ở cấp cơ sở khi có tranh chấp về đất đai. Khi có biên bản hòa giải thì theo khoản 1 Điều 136 Luật ĐĐ, việc tranh chấp có thể được giải quyết tại tòa án hoặc qua thủ tục hành chính tại UBND các cấp . Trong khi đó tranh chấp về nhà ở theo Luật nhà ở thì chỉ khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Theo khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở thì tranh chấp về nhà ở được giải quyết tại Tòa án nhân dân. à Nhà ở luôn luôn gắn liền với đất. Hiện nay quyền SDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định thống nhất cấp một mẫu giấy chứng nhận. Việc tạo lập nhà hợp pháp theo Luật XD trong đó có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ. Và bên cạnh những nhà ở tạo lập hợp pháp thì không ít nhà ở được tạo lập thiếu cơ sở pháp lý như việc XD trên đất lấn chiếm, không có đủ căn cứ PL về quyền SDĐ. Như vậy nhà ở loại này khi có tranh chấp xảy ra sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết. Trong khi đó, khoản 1 Điều 136 Luật ĐĐ quy định các tranh chấp về quyền SDĐ phải thông qua hòa giải. Nếu hòa giải không thành mới khởi kiện ra Tòa án nhân dân giải quyết.Vì vậy các quy định về giải quyết tranh chấp nhà, đất trong các đạo luật trên xem ra vẫn tồn tại sự bất tương thích, không thống nhất. |
Nhận xét, đánh giá các quy định về giải quyết tranh chấp nhà, đất
1. Luật ĐĐ 2003, quy định hòa giải là thủ tục bắt buộc ở cấp cơ sở khi có tranh chấp về đất đai. Khi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn không thành thì tranh chấp có thể được giải quyết tại tòa án hoặc do UBND cấp huyện trở lên giải quyết . Trong khi đó theo Luật nhà ở, việc hòa giải tranh chấp về nhà ở chỉ khuyến khích. Nếu các bên đương sự không hòa giải được thì tranh chấp về nhà ở sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
2. Như vậy vẫn tồn tại sự không tương thích giữa Luật đất đai với Luật nhà ở về giải quyết tranh chấp nhà, đất.
5. Mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật đầu tư
Mối quan hệ giữa Luật ĐĐ với Luật ĐT được đánh giá chi tiết thông qua những nội dung chính sau đây:
(i). Các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư;
(ii). Các quy định về lĩnh vực, địa bàn đầu tư, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư;
(iii). Các quy định về hoạt động đầu tư trực tiếp;
(iv). Các quy định về quản lý đầu tư theo quy hoạch;
a. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư
|
QUYỀN TIẾP CẬN, SỬ DỤNG NGUỒN LỰC ĐẦU TƯ
|
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể
|
|
Luật ĐT (2005) |
- Bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ; sử dụng đất đai và tài nguyên theo quy định của PL (Điều 14 khoản 1). |
|
Luật ĐĐ (2003) |
1. Tổ chức KT, hộ GĐ, cá nhân SDĐ làm mặt bằng XD cơ sở SX-KD, SDĐ để XD công trình công cộng có mục đích KD; tổ chức KT sử dụng đất vào mục đích ĐT xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, SDĐ để SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
2. Người VN định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án ĐT tại VN được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án ĐT tại VN, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
4. Tổ chức KT, hộ GĐ, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài đã thuê đất của NN để làm mặt bằng XD cơ sở SX-KD, XD công trình công cộng có mục đích KD, XD kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của PL (Điều 108) |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Quy định về quyền bìnhđẳng trong tiếp cận SDĐ của Luật ĐT phù hợp với quy định về quyền bình đẳng trong SDĐ của Luật ĐĐ. |
|
QUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT |
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐT (2005)
|
- Nhà đầu tư có dự án đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt |
|
Luật ĐĐ (2003) |
- Tổ chức KT được NN giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách NN được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN để vay vốn theo quy định của PL (khoản 2 điểm d Điều 110).
- Hộ GĐ, cá nhân SDĐ không phải là đất thuê được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN, tại tổ chức KT hoặc cá nhân để vay vốn SX-KD (khoản 7 Điều 113).
- Người VN định cư ở nước ngoài về ĐT tại VN được Nhà nước VN giao đất có thu tiền SDĐ được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN để vay vốn theo quy định của PL (điểm b khoản 1 Điều 119).
- Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ĐT tại VN được Nhà nước VN cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN trong thời hạn thuê đất (điểm d khoản 3 Điều 119). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Luật ĐĐ và Luật ĐT đều có quy định về quyền của nhà ĐT được thế chấp quyền SDĐ. |
Nhận xét các quy định về quyền bình đẳng của nhà đầu tư trong SDĐ
Luật ĐĐ và Luật ĐT đều có các quy định giống nhau về quyền bình đẳng của nhà ĐT trong SDĐ đai.
b. Các quy định về lĩnh vực, địa bàn đầu tư, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư
|
ƯU ĐÃI VỀ SỬ DỤNG ĐẤT |
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐT (2005)
|
1. Thời hạn SDĐ của dự án ĐT không quá 50 năm; đối với dự án có vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ĐT vào địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm;
Khi hết thời hạn SDĐ, nếu nhà ĐT chấp hành đúng PL về đất đai và có nhu cầu tiếp tục SDĐ thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn SDĐ phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được phê duyệt;
2. Nhà ĐT đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi ĐT, địa bàn ưu đãi ĐT được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền SDĐ, thuế SDĐ theo quy định của PL về đất đai và pháp luật về thuế (Điều 36). |
|
Luật ĐĐ (2003) |
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức KT để sử dụng vào mục đích SX nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối; tổ chức KT, hộ GĐ, cá nhân để SDĐ làm mặt bằng XD cơ sở SX-KD; tổ chức KT để thực hiện các dự án ĐT; người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án DTT tại VN được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án ĐT hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ĐT vào địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm;
Khi hết thời hạn, người SDĐ được NN xem xét gia hạn SDĐ nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng PL về ĐĐ trong qúa trình sử dụng và việc SDĐ đó phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt (khoản 3 Điều 67). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Thời hạn SDĐ của dự án ĐT do Luật ĐT quy định phù hợp với thời hạn SDĐ của Luật ĐĐ. |
Nhận xét, đánh giá quy định về ưu đãi đầu tư
Một trong những quy định về ưu đãi ĐT về thời hạn SDĐ của dự án ĐT do Luật ĐT quy định phù hợp với thời hạn SDĐ của Luật ĐĐ.
c. Các quy định về hoạt động đầu tư trực tiếp
|
THUÊ, GIAO NHẬN ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN |
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐT (2005)
|
1. Đối với dự án ĐT có yêu cầu SDĐ, nhà ĐT liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất;
Trình tự, thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định của PL về đất đai;
2. Trong trường hợp nhà ĐT đã được bàn giao đất mà không tiến hành triển khai dự án trong thời hạn quy định hoặc SDĐ sai mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật ĐĐ và bị thu hồi Giấy chứng nhận ĐT (Điều 55).
|
|
Luật ĐĐ (2003) |
Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, GPMB và giao đất cho nhà ĐT để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án ĐT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (khoản 2 Điều 41). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Vấn đề thuê, giao nhận đất thực hiện dự án của Luật ĐT phù hợp với quy định của Luật ĐĐ về giao đất, cho thuê đất. |
|
CHUẨN BỊ MẶT BẰNG XÂY DỰNG |
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐT (2005)
|
1. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của PL về ĐĐ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường, GPMB trước khi giao đất hoặc cho nhà ĐT thuê đất;
Việc thu hồi đất và bồi thường, GPMB được thực hiện theo quy định của PL về ĐĐ.
2. Đối với trường hợp nhà ĐT thuê lại đất của người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì nhà ĐT có trách nhiệm tự tổ chức thực hiện việc bồi thường, GPMB;
Trường hợp nhà ĐT đã có thỏa thuận với người SDĐ về việc bồi thường, GPMB mà người SDĐ không thực hiện các nghĩa vụ như đã thỏa thuận thì UBND cấp có thẩm quyền nơi có dự án ĐT có trách nhiệm tổ chức thực hiện GPMB trước khi bàn giao mặt bằng cho nhà ĐT theo quy định của PL;
3. Đối với dự án ĐT phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà ĐT được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức KT, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của PL về đất đai mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất (Điều 56).
|
|
Luật ĐĐ (2003) |
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển KT trong trường hợp ĐT xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu KT và các dự án ĐT lớn theo quy định của Chính phủ.
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật này.
2. Đối với dự án SX-KD phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì nhà ĐT được nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của các tổ chức KT, hộ GĐ, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất (Điều 40). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Nội dung các quy định thuê, giao đất, nhận đất thực hiện dự án của Luật ĐT phù hợp với quy định của Luật ĐĐ về giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. |
Nhận xét, đánh giá các quy định về hoạt động đầu tư trực tiếp
Nội dung về giao, thuê đất, thu hồi đất trong các quy định về hoạt động ĐT trực tiếp của Luật ĐT tương thích với các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của Luật ĐĐ.
d. Các quy định về quản lý đầu tư theo quy hoạch
|
QUẢN LÝ ĐẦU TƯ THEO QUY HOẠCH |
|
|
VBQPPL được rà soát |
Các quy định cụ thể |
|
Luật ĐT (2005)
|
- Dự án ĐT phải tuân thủ quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch SDĐ, quy hoạch XD, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác (khoản 2 Điều 82). |
|
Luật ĐĐ (2003) |
Việc SDĐ để XD khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết, quy hoạch chi tiết XD khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết XD khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp (khoản 2 Điều 90). |
|
Phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn |
Không có sự mâu thuẫn trong quy định của Luật ĐT về quản lý ĐT theo quy hoạch; theo đó, Luật ĐT quy định dự án ĐT phải tuân theo quy hoạch SDĐ. Luật ĐĐ quy định việc SDĐ để XD khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch chi tiết SDĐ. |
Nhận xét, đánh giá quy định về quản lý ĐT theo quy hoạch
Luật ĐT quy định việc quản lý ĐT phải tuân theo quy hoạch SDĐ. Điều này cũng nhận được sự tương đồng trong quy định của Luật ĐĐ là việc SDĐ để XD khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch chi tiết SDĐ.
IV.
NHẬN XÉT CHUNG VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT KHÁC CÓ LIÊN QUAN
Trên cơ sở phân tích, đánh giá mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan có thể rút ra một số nhận xét chung sau đây:
1. Về những thành công
Mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan đạt được sự tương thích, thống nhất trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, Luật đất đai quy định về quy hoạch, kế hoạch SDĐ làm cơ sở, nền tảng để các đạo luật chuyên ngành căn cứ vào đó lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ vào mục đích đầu tư, xây dựng, nhà ở v.v;
Thứ hai, người sử dụng đất đai vào các mục đích đầu tư, xây dựng, nhà ở v.v được hưởng các quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, họ còn được hưởng các quyền năng do Luật đất đai quy định tương ứng với từng hình thức sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất v.v;
Thứ ba, quy định về giải quyết tranh chấp đất đầu tư, xây dựng, nhà ở v.v được các đạo luật có liên quan dẫn chiếu theo quy định về giải quyết tranh chấp đất đai của Luật đất đai;
Thứ tư, thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư; thời hạn sử dụng đất xây dựng v.v được các đạo luật có liên quan quy định phù hợp với thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai;
Thứ năm, người sử dụng đất đai vào các mục đích đầu tư, xây dựng, nhà ở v.v được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định;
Thứ sáu, người sử dụng đất đai vào các mục đích đầu tư, xây dựng, nhà ở v.v cũng chính là các đối tượng sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
2. Những mâu thuẫn, chồng chéo trong mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan
Bên cạnh những mặt tương thích, thống nhất; trong mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan còn tồn tại một số mâu thuẫn cơ bản sau đây;
Thứ nhất, tồn tại sự mâu thuẫn về trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai giữa Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo; cụ thể:
Một là, Luật đất đai quy định trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai theo 2 trường hợp:
a. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì họ có 2 phương án lựa chọn: (i) Một là, khởi kiện tại Toà án nhân dân; (ii) Hai là, hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng.
b. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại do Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì họ có khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Hai là, Luật khiếu nại, tố cáo quy định người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu có quyền khiếu nại lần 2 lên cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần 2 thì có quyền khởi kiện ra Tòa hành chính.
Ba là,
Luật đất đai không sử dụng thuật ngữ “Khiếu nại lần 2”; trong khi đó, Luật khiếu nại lại sử dụng thuật ngữ “khiếu nại lần 2”. Hơn nữa, Luật đất đai sử dụng thuật ngữ “quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về khiếu nại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện là quyết định giải quyết cuối cùng”; trong khi đó, Luật khiếu nại, tố cáo không đề cập đến thuật ngữ “quyết định giải quyết cuối cùng”.
Thứ hai, quy định về thời hiệu khiếu nại nói chung và thời hiệu khiếu nại về đất đai nói riêng không thống nhất; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định thời hiệu khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó; (ii) Luật Khiếu nại, tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính.
Thứ ba, quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện đất tham gia thị trường BĐS vẫn có sự khác biệt; theo đó:
Một là, Luật kinh doanh BĐS quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS rộng rãi hơn so với Luật đất đai; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để chuyển quyền SDĐ là có giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Luật kinh doanh BĐS quy địnhcó giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDĐ theo quy định của pháp luật;
Hai là, Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS là quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong khi đó, Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện này là không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Ba là,
Luật kinh doanh BĐS quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS so với Luật đất đai; theo đó, Luật kinh doanh BĐS bổ sung thêm 2 điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS, bao gồm: (i)
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii)
Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Thứ tư, tồn tại sự bất tương thích giữa các quy định về lập quy hoạch SDĐ, quy hoạch XD, quy hoạch nhà ở; cụ thể:
Một là,
theo các quy định về lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ; quy hoạch nhà ở; quy hoạch XD vùng, XD đô thị, XD điểm dân cư nông thôn được Luật đất đai, Luật XD, Luật nhà ở quy định có thể dễ nhận thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch về các nội dung này không theo một chỉnh thể thống nhất, chưa chỉ ra được thứ tự lập quy hoạch, quy hoạch nào có trước quy nào có sau, quy hoạch nào phải tuân theo quy hoạch nào. Có lẽ đây cũng là lý do gây ra tình trạng quy hoạch chồng chéo trong cả nước, quyền được tiếp cận thông tin của người dân không được đảm bảo, thông tin về quy hoạch thiếu tính chính xác và thiếu minh bạch.
Hai là, khoản 2 Điều 31 Luật nhà ở quy định k hi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở. Trong khi đó, Luật ĐĐ và Luật XD không quy định điều này.
Thứ năm, quy định về trình tự, giải quyết tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về đất đai giữa Luật đất đai và Luật nhà ở tồn tại sự bất tương thích; cụ thể:
Luật ĐĐ 2003, quy định hòa giải là thủ tục bắt buộc ở cấp cơ sở khi có tranh chấp về đất đai. Khi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn không thành thì tranh chấp có thể được giải quyết tại tòa án hoặc do UBND cấp huyện trở lên giải quyết . Trong khi đó theo Luật nhà ở, việc hòa giải tranh chấp về nhà ở chỉ khuyến khích. Nếu các bên đương sự không hòa giải được thì tranh chấp về nhà ở sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
V.
KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO SỰ THỐNG NHẤT, TƯƠNG THÍCH VỀ NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT KHÁC CÓ LIÊN QUAN
Trên cơ sở nhận diện một số mâu thuẫn trong mối quan hệ giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan, Chuyên đề kiến nghị một số giải pháp khắc phục; cụ thể như sau:
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai giữa Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo; theo đó, sửa đổi quy định trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai theo hướng trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì họ có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định thống nhất về thời hiệu khiếu nại nói chung và thời hiệu khiếu nại về đất đai nói riêng; theo đó, quy định thời hiệu khiếu nại về đất đai thống nhất với quy định thời hiệu khiếu nại của Luật khiếu nại, tố cáo.
Thứ ba,
rà soát, quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện đất tham gia thị trường BĐS giữa Luật đất đai với Luật kinh doanh BĐS.
Thứ tư,
rà soát, sửa đổi, bổ sung
các quy định về lập quy hoạch SDĐ, quy hoạch XD, quy hoạch nhà ở giữa Luật đất đai với Luật xây dựng và Luật về nhà ở.
Thứ năm,
bổ sung quy định về trình tự hòa giải trong giải quyết các tranh chấp về nhà ở trong Luật nhà ở cho phù hợp với quy định về giải quyết tranh chấp đất đai của Luật đất đai.
VI.
KẾT LUẬN
Pháp luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật rộng lớn liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau mà trước phải kể đến là Luật đất đai và các đạo luật khác có liên quan. Giữa các đạo luật này có mối quan hệ và sự chồng lấn trong một số nội dung quy định. Việc rà soát mối quan hệ giữa Luật đất đai với một số các đạo luật khác có liên quan nhằm phát hiện mâu thuẫn, chồng chéo trên cơ sở đó kiến nghị các giải pháp khắc phục, hoàn thiện pháp luật đất đai là một việc làm có ý nghĩa lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đất đai nói chung và Luật đất đai nói riêng.
[1]
. Đảng Cộng sản Việt
[2] Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới (Đại hội VI, VII, VIII, IX), Sdd, tr. 343.
[3]
. Đảng Cộng sản Việt