Một số ý kiến góp ý về báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 – TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

 

I.                    Dẫn nhập

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được thực thi trong nhiều năm qua đã bộc lộ nhiều vấn đề chưa đáp ứng được những biến đổi trong thực tiễn cuộc sống. Việc nghiên cứu Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã cho chúng ta nhận diện được sự thiếu hụt, hạn chế trong quá trình thực thi, áp dụng luật trong cuộc sống.

Sau khi đọc bản báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

 Với 21 trang, tôi nhận thấy đây là một công trình nghiên cứu có rất nhiều quan điểm mới phát sinh từ thực tiễn nghiên cứu.

Báo cáo đã thể hiện cái nhìn bao quát, toàn diện đã phần nào thể hiện đúng quan điểm và tương đối đầy đủ các vấn đề còn vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật.  Những bất cập, những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về đất đai. Báo cáo đã dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau để phân tích và bình luận các quy phạm pháp luật Kinh doanh bất động sản. Những kết quả và thành công trong quá trình nghiên cứu của tác giả rất đáng được trân trọng.

II.                Nội dung

Bên cạnh những thành công của  tác gỉa khi đánh giá , phân tích và bình luận các quy phạm pháp luật Kinh doanh Bất động sản, theo quan điểm của cá nhân tôi thì có một số nội dung muốn trao đổi để nâng cao chất lượng của bản báo cáo!

 Thứ nhất: về hình thức của bản báo cáo

Thứ hai: về nội dung cụ thể của bản báo cáo

Thứ ba: về những nội dung cần được bổ sung và lựa chọn trong báo cáo.

 

2.1   Về hình thức của bản báo cáo:

Bản báo cáo với số lượng 21 trang  được trình bày mạch lạc theo những tiêu chí đặt ra  như tính minh bạch, tính thống nhất và tính khả thi.

Mặc dù được soạn thảo một cách công phu nhưng Bản Báo cáo vẫn có nhiều lỗi chính tả,lỗi diễn đạt và kỹ thuật tại các trang1( thiếu năm ban hành luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Bảo vệ môi trường 2005) ,trang 3 dòng 8 từ dưới lên, trang 5 lỗi chính tả và lỗi kỹ thuật, trang 7 dòng 5 và dòng 7 trên xuống, trang 9 ,trang11 dòng 12,13;

2.2   Về nội dung của bản báo cáo

Tại trang 5:   Khuyến nghị sửa đổi tên Luật bất động sản chưa đủ cơ sở khoa học để  đổi tên. Nếu như vậy phạm vi điều chỉnh của luật sẽ rất rộng . Bởi lẽ Bất động sản bao gồm cả Đất đai và Nhà ở; bao gồm cả tài sản được hưởng quy chế quản lý của Nhà nước đối với tài sản được quy định là Bất động sản.

Trang 9: Cần quy định thêm trường hợp chuyển tiền ra nước ngoài  hoặc chuyển vào trong nước để thuận lợi cho việc sử dụng và quản lý .

Việc giới hạn về lệ phí trước bạ ở Khu vực Thủ đô là chưa hợp lý. Cần mở rộng cho cả đô thị đặc biệt ( Hà nội và TP  Hồ Chí Minh).

Trang 11: Cần chú ý tỷ lệ huy động vốn không quá 70% giá trị nhà trước khi bàn giao. Cần phân biệt Nhà chung cư hay biệt thự, nhà liền kề hay đất  phân chia lô theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trang 13: Thỏa thuận về mức thù lao môi giới – có các khung về giá trị Bất động sản khi tham gia giao dịch. Từ 1-5;từ trên 5-10tỷ; từ trên 10tỷ-15tỷ; trên 15-20 tỷ,  trên 20 tỷ….

Kiến nghị: Quy định thống nhất về mức phí môi giới không thuyết phục vì bất động sản không giống nhau. Công việc và dịch vụ kinh doanh khác nhau thì khó có thể thống nhất được.

Trang 14: Nhận định về bất cập đầu vào của đào tạo chứng chỉ  là không thuyết phục.

Luật Kinh doanh Bất động sản không giới hạn trình độ đầu vào của đào tạo Môi giới Bất động sản. Nhưng đối với định gía thì việc học không giới hạn nhưng cấp giấy chứng chỉ và hành nghề định giá thì phải có trình độ từ Cao đẳng trở lên( Quyết định số 29 ngày 31/12/1997 của Bộ Xây dựng – Ban hành khung chương trình đào tạo Bồi dưỡng kiến thức Môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch kinh doanh bất động sản  ).

Trang 21: Không thể có quy định thù lao, hoa hồng trong môi giới lại có thể làm cho thị trườngBĐS kém minh bạch được. Tính minh bạch của thị trường phụ thuộc khả năng tiếp cận thông tin về Bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Các thủ tục và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư trước sự thay đổi biến động của thị trường.

 

2.3   Về những nội dung cần được bổ sung và lựa chọn trong báo cáo

 

Một là: Thủ tục cải cách hành chính trong lĩnh vực quảng cáo,đấu giá, Quản lý và xử lý vi phạm pháp luật về thông tin quảng cáo về Bất động sản.

Hai là :  Pháp luật và chính sách thu thuế, phí và lệ phí trong mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản của hộ gia đình cá nhân.

Ba là: Quy hoạch bất động sản trong khu đô thị mới, Quy hoạch nội dung và hình thức,phạm vi, quy mô, vị trí quảng cáo trong đô thị tại Việt Nam.

Bốn là: Cơ chế  bảo vệ quyền và nghĩa vụ của người góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản, tài sản là bất động sản được hình thành trong tương lai.

Năm là: Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong tiến trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

Sáu là: Địa vị pháp lý của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Bảy là: Vai trò của Hiệp hội kinh doanh bất động sản trong quá trình phát triển hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ  kinh doanh dịch vụ Bất động sản ở Việt Nam