Ý kiến của Bà Nguyễn Thị Nga – Đại học Luật Hà Nội

     Về vốn pháp định, tôi không hiểu Nhà nước lấy tiêu chí nào để đưa ra mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp chứ tôi chưa muốn nói là hiện nay ai là người quản lý vốn pháp định, ai là người có quyền xác nhận vốn pháp định đó cho doanh nghiệp khi thành lập, ai là người nếu có vốn pháp định thì doanh nghiệp đó có được sử dụng 6 tỷ này vào hoạt động kinh doanh BĐS hay là phải ký gửi để bảo đảm an toàn cho khách hàng. Hiện nay mâu thuẫn giữa Luật kinh doanh BĐS với Luật doanh nghiệp khi quy định về vấn đề vốn pháp định. Khi Luật doanh nghiệp quy định về vốn pháp định  cho các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực chuyên ngành do luật chuyên ngành điều chỉnh còn Luật kinh doanh BĐS  vấn đề vốn pháp định nếu thành lập chính thức doanh nghiệp hay hợp tác xã do pháp luật doanh nghiệp xác nhận. Vấn đề vốn pháp định trong Luật kinh doanh BĐS tôi cho rằng đó là vấn đề không cần thiết bởi vì chưa làm rõ được những vấn đề pháp lý nêu trên, thứ hai là BĐS là một loại có giá trị rất lớn, một doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ cần vốn pháp định 6 tỷ đồng thì quả là quá nhỏ bé so với hoạt động kinh doanh của mình. Vì vậy nó là sự châm ngòi cho tất cả sai phạm sau này. Ví dụ dường như các doanh nghiệp ở Việt Nam khi thành lập ra chưa làm xong đã giải phóng mặt bằng vì hết tiền, dẫn đến việc huy động vốn trái pháp luật, bán non dự án, trá hình bằng hình thức như người dân đến mua nhà hình thành trong tương lai  bắt người dân phải ký hợp đồng vay vốn, sau đó chuyển nhượng dự án non để mà lấy chênh lệch nhưng không dám bởi vì chưa đầu tư hạ tầng do pháp luật quy định thì phải lách luật bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư , hợp đồng huy động vốn, nghĩa là luôn luôn kéo người tiêu dùng , kéo khách hàng vào thế bị động. Tôi kiến nghị cần phải xem xét để hay không để? Mẫu thuẫn thì phải bỏ nó đi để tạo ra một cuộc chơi sòng phẳng, tránh lũng đoạn thị trường.

     Về huy động vốn, Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật nhà ở là 3 luật hiện nay đang đấu nhau.  Nói về Nghị định 71 thì nó là Nghị định đi sau tất cả những vấn đề mà Luật nhà ở không làm được, cứ không quản lý được thì cấm.  Luật đất đai quy định được quyền huy động vốn khi xây xong nền móng nhưng NĐ 71 và Luật nhà ở lại quy định được quyền huy động vốn khi bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau nếu đối chiếu với Luật xây dựng.

     Thứ hai, NĐ 71 cho phép trong trường hợp đầu tư xây dựng BĐS mà xây dựng nhà để bán thì huy động vốn đối với từng loại dự án vì tiến độ xây dựng là khác nhau. Nhưng Luật đất đai hay Luật xây dựng bắt đầu từ chuyện là xây dựng xong móng mới được huy động vốn. Đây cũng là sự bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo của quy định pháp luật hiện hành.

     Thứ ba, tại mỗi dự án góp vốn để mua nhà thì trong một dự án chỉ được quyền mua một nhà. Đây là một quy định mà không quản lý được nên cấm. Một điều vô lý là đó là quyền tự nguyện của mỗi người dân, anh có bao nhiêu anh góp trên cơ sở bình đẳng thỏa thuận với nhau.

     Huy động vốn từ hình thức đi vay của khách hàng hoặc hình thức phát hành trái phiếu. Tại sao cho phép huy động vốn bằng hình thức góp vốn hợp tác kinh doanh thì được quyền ưu tiên mua nhà ở mà trong hình thức phát hành trái phiếu hoặc huy động vốn bằng hình thức cho vay lại không cho phép người cho vay hoặc người mua có quyền ưu tiên mua nhà ở. Đây là một sự bất cập, bất bình đẳng giữa các chủ thể cùng hướng tới một mục đích là chia sẻ rủi ro cũng như hợp tác nguồn vốn.

     Chủ đầu tư được phép huy động vốn của các nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng cơ chế này đang đẻ ra một cái trên thực tế mà chỉ có những người làm thực tiễn mới biết được. Đó là đang tạo ra sự lách luật ở chỗ cho phép góp vốn bắt đầu khi xây xong nền móng, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xong. Huy động vốn xong nhưng cho phép được chia sản phẩm bằng nhà ở không quá 20% nhưng lại bắt buộc chỉ được chia nhà ở sau khi đã xây dựng xong, sau đó chủ đầu tư mới được quyền bán cho dân chúng. Điều này cũng làm hạn chế quyền của chủ đầu tư. Thứ hai, khi làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải là chủ đầu tư thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng mua tức là bên thứ ba.

     Hiện nay với 9 cơ quan đầu mối và 33 thủ tục để có được một dự án đầu tư theo quy định pháp luật thì các nhà đầu tư kinh doanh BĐS lách luật bằng cách không thành lập doanh nghiệp nữa, không cần có vốn pháp định, không cần thông qua 9 cơ quan và 33 thủ tục mà xin đất từ vấn đề cá nhân, chỉ đến UBND cấp huyện sau đó có được đất rồi thì bắt đầu mới thành lập doanh nghiệp và chuyển từ đất của cá nhân sang đất của doanh nghiệp để trốn các thủ tục đấy.