ZICOLaw góp ý Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản tại Hội thảo VCCI ngày 12/3/2015

DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỀ LKDBĐS

Ý KIẾN VÀ ĐỀ XUẤT

Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản và phải có vốn pháp định theo quy định sau đây:

a) Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị;

b) Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này;

c) Các doanh nghiệp đã có chức năng kinh doanh bất động sản từ trước ngày 01/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì được tiếp tục kinh doanh bất động sản, nhưng kể từ ngày 01/7/2016 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định.

2. Các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định theo quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định;

b) Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập quy định tại Chương 4 của Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải có vốn pháp định.

3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định tại khoản 1 Điều này trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.

4. Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ điều chỉnh mức vốn pháp định cho phù hợp nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

-         Điều 3.1 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS quy định rằng tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Theo pháp luật về đầu tư, tổ chức hoặc cá nhân cũng có thể kinh doanh bất động sản bằng cách ký hợp đồng hợp tác kinh doanh mà không cần phải thành lập pháp nhân. Do đó, chúng tôi đề nghị gộp quy định sau vào quy định ban đầu.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị sửa Điều 3.1 như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và phải có vốn pháp định …” như Điều 3.1. (Điều 10 Luật quy định rồi mà)

-         Ngoài ra, Điều 3.1(a) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS cũng quy định rằng các dự án bất động sản thuộc diện phải xin quyết định chủ trương đầu tư (“QĐCTĐT”), chấp thuận chủ trương đầu tư (“CTCTĐT”) phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng yêu cầu về mức vốn pháp định tối thiểu này không phù hợp với Điều 10.1 của LKDBĐS quy định rằng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ VND.

Yêu cầu mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ VND là đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ. Ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý về mặt thương mại không khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đầu tư rất thấp. Kết quả khả dĩ của chính sách này là sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án bất động sản quy mô nhỏ. Điều này sẽ tác động bất lợi nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản. Do đó, mức vốn pháp định không nên tăng lên 50 tỷ VND. Chúng tôi đề xuất là thay vào đó nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư. Quy định này sẽ bảo đảm rằng chỉ có các công ty có đủ nguồn tài chính mới thực hiện dự án quy mô lớn và sẽ không cản trở nhà đầu tư thực hiện dự án quy mô nhỏ.

Bên cạnh đó, yêu cầu về mức vốn pháp định tối thiểu được áp dụng cho tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cả các hoạt động không cần có mức vốn cao ví dụ như cho thuê và cho thuê lại không gian mặt bằng. Yêu cầu về vốn pháp định chỉ nên áp dụng cho các dự án xây dựng và phát triển bất động sản trong đó đòi hỏi phải có chi phí đầu tư cao.

Đề xuất: Yêu cầu về vốn pháp định chỉ áp dụng đối với dự án xây dựng và phát triển bất động sản căn cứ theo giá trị và quy mô của dự án và trong mọi trường hợp không vượt quá 20 tỷ VND. Nếu cần có mức vốn pháp định cao hơn thì áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư.

-         Theo Điều 3.1(c) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có một năm để tăng vốn pháp định lên 20 tỷ VND/50 tỷ VND theo LKDBĐS. Yêu cầu này sẽ tác động nghiêm trọng đến các dự án đã được cấp phép và đang được thực hiện. Hiện nay có rất nhiều dự án đang được thực hiện trôi chảy và rất khó hiểu vì sao lại cần thiết tăng vốn như vậy. Điều này cũng gây ra một ấn tượng rất xấu trong cộng đồng doanh nghiệp rằng các luật và quy định đã được thi hành vẫn có thể thay đổi bất kỳ lúc nào. Chúng tôi đề nghị rằng các quy định mới không nên áp dụng cho các dự án đã được cấp phép theo pháp luật hiện hành. Đúng là điều này gây bất lợi cho các doanh nghiệp đang KDBĐS, tuy nhiên một vấn đề đặt ra là, các điều kiện kinh doanh cần được áp dụng bình đẳng giữa các chủ thể …

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều 3.1(c) như sau: “Các doanh nghiệp đã có chức năng kinh doanh bất động sản từ trước ngày 01/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì được tiếp tục kinh doanh bất động sản, nhưng kể từ ngày 01/7/2016 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định theo quy định tại điểm a và b khoản này thì phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định.”

-         Theo Điều 3.3 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn pháp định theo quy định trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản. Cần cân nhắc liệu có cần áp dụng yêu cầu này cho các doanh nghiệp đã hoàn thành dự án trong đó không còn có nhu cầu vốn trong tương lai. Công ty bất động sản nên được cho phép giảm vốn khi không có yêu cầu về vốn trong tương lai. Do đó chúng tôi đề nghị bãi bỏ yêu cầu này. Nếu vậy thì mất ý nghĩa của quy định về “vốn pháp định”

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều 3.3 như sau:

“Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định tại khoản 1 Điều này trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.”

Điều 5. Quy định về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm các trường hợp sau đây:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng.

3. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

4. Ngân hàng, tổ chức tín dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng đang được thế chấp để thu hồi nợ.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý khiếu nại, tố cáo.

6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

7. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

-         Điều 5.6 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS quy định rằng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở sẽ được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên. Tuy nhiên, LNO và Dự thảo Nghị định về LNO không quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua thì không cần phải thành lập doanh nghiệp.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị bổ sung quy định rõ ràng trong Dự thảo Nghị định về LNO về tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không cần phải thành lập doanh nghiệp.

-         Chúng tôi xin lưu ý rằng theo LKDBĐS và Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, không có định nghĩa về “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên”.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị đưa ra định nghĩa về “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên” theo Dự thảo Nghị định về LKDBĐS. Ok, cần giải thích khái niệm này

Điều 6. Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo mẫu được quy định tại các phụ lục của Nghị định này, cụ thể như sau:

1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1.

2. Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 2.

3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 3.

4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 4.

5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 5.

-         Theo Điều 6 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, các hợp đồng liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản phải tuân thủ theo các mẫu quy định tại Phụ lục đính kèm Nghị định này. Chúng tôi cho rằng các mẫu hợp đồng đó chỉ nên là hướng dẫn cho tổ chức/cá nhân tham gia trong giao dịch bất động sản chứ không thể có một bộ gồm toàn bộ mọi quy định bao quát tất cả các khía cạnh của giao dịch bất động sản. Do đó, các bên trong một hợp đồng bất động sản cần được cho phép bổ sung vào mẫu hợp đồng các quy định miễn là không trái với pháp luật.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị bổ sung quy định sau vào cuối Điều 6:

“Các bên trong một hợp đồng bất động sản được phép điều chỉnh các mẫu hợp đồng nêu tại các phụ lục nói trên, miễn là nội dung điều chỉnh đó không trái với quy định của pháp luật”

Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Phụ lục số 6 ban hành kèm theo Nghị định này, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng trước khi nộp cho bên cho thuê mua xác nhận phải được công chứng chứng thực. Cơ quan công chứng có trách nhiệm chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng khi các bên xuất trình hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký kết và các giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định của cơ quan công chứng; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải có thêm các văn bản chuyển nhượng hợp đồng các lần trước.

2. Sau khi một trong các bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã nộp thuế theo quy định, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó.

3. Kể từ ngày bên cho thuê mua xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã được ký kết giữa bên cho thuê mua và bên chuyển nhượng hợp đồng thuê mua.

4. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi đã nộp đầy đủ các nghĩa vụ về thuế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

6. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng cụ thể như sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu;

b) Biên bản thanh lý hợp đồng thuê mua (nếu đã có thanh lý);

c) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của bên cho thuê mua và công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Biên lai nộp thuế của các lần chuyển nhượng theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Điều 13. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thực hiện theo quy định sau:

a) Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Phụ lục 7 ban hành kèm theo Nghị định này, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng trước khi nộp cho chủ đầu tư xác nhận phải được công chứng chứng thực. Cơ quan công chứng có trách nhiệm chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng khi các bên xuất trình hợp đồng thuê mua nhà nhà ở đã ký kết và các giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định của cơ quan công chứng; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải có thêm các văn bản chuyển nhượng hợp đồng các lần trước.

b) Sau khi một trong các bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đã nộp thuế theo quy định, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó.

-         Điều 11.1 và Điều 13.2 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS quy định rằng trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng chứng thực.

Quy định này định ra thêm thủ tục khi tiến hành chuyển nhượng hợp đồng và có thể gây ra thêm nhiều sự chậm trễ trong quá trình chuyển nhượng.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị bãi bỏ quy định về công chứng chứng thực tại Điều 11.1 và Điều 13.2.

-         Theo các Điều 11.1, 11.2, 13.2(a) và 13.2(b) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, hợp đồng thuê mua phải có xác nhận của chủ đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cho bên khác. Hợp đồng thuê mua sẽ được chủ đầu tư xác nhận khi (i) công chứng chứng thực việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua ký giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; và (ii) một trong các bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng đã nộp các khoản thuế áp dụng. Yêu cầu phải có sự xác nhận hai lần của chủ đầu tư đối với hợp đồng thuê mua tạo ra gánh nặng hành chính đối với chủ đầu tư. Nghĩa vụ xác nhận việc nộp thuế nên là của bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng chứ không phải là bên cho thuê.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị rằng bên chuyển nhượng chỉ cần phải xin xác nhận của chủ đầu tư một lần, nghĩa là sau khi công chứng chứng nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua và bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng đã có xác nhận về việc nộp thuế.

-         Khái niệm “hồ sơ” nêu tại Điều 11.2 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS chưa được quy định rõ là gồm những gì.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị làm rõ nội dung này.

Điều 15. Trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

1. Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án (hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền). Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:

a) Đơn đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng phải nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư nhận chuyển nhượng; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan theo mẫu quy định tại Phụ lục số 8 của Nghị định này;

b) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

- Quyết định phê duyệt dự án (bản sao có chứng thực);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực);

- Dự án đầu tư đã được phê duyệt, bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở.         

c) Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 9 của Nghị định này.

d) Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án, trong đó có cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung của dự án khi được nhận chuyển nhượng (theo mẫu quy định tại Phụ lục 10 của Nghị định này)

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao có chứng thực);

- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của chủ đầu tư mới được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đáp ứng yêu cầu về mức vốn nêu trên để thực hiện dự án.

2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền có trách nhiệm tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này và báo cáo kết quả thẩm định lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Nghị định này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án và quyền lợi của khách hàng.

4. Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Căn cứ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của cơ quan có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đã được hai bên ký kết, cơ quan quản lý tài nguyên, môi trường làm thủ tục thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và tổ chức bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa theo quy định của pháp luật về đất đai.

-         Theo Điều 48 LKDBĐS, chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh, với điều kiện là không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án, và quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan được bảo đảm. Ngoài ra, Điều 49 quy định điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản lại không quy định lý do chuyển nhượng. Do đo, chúng tôi hiểu rằng chủ đầu tư dự án bất động sản, theo toàn quyền quyết định của mình, có thể quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác, với điều kiện là phải thỏa mãn các điều kiện về chuyển nhượng dự án bất động sản quy định tại Điều 49 LKDBĐS.

Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng Điều 15.1(a) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS quy định đơn đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng phải nêu rõ lý do chuyển nhượng. Chúng tôi cho rằng yêu cầu đó là không cần thiết và gây ra nhiều khó khăn cũng như hạn chế chủ đầu tư chuyển nhượng dự án.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị bãi bỏ phần lý do chuyển nhượng theo Điều 15.1(a), Phần II của Phụ lục 8A và Phần III của Phụ lục 8B của Dự thảo Nghị định về LKDBĐS.

-          Điều 15.1(d) quy định rằng hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Chúng tôi xin lưu ý rằng các điều kiện này có thể áp dụng cho bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đã có dự án hiện hữu tại Việt Nam; tuy nhiên, quy định này lại gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư là cá nhân và tổ chức nước ngoài tiến hành đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên với dự án đầu tư chính là dự án được chuyển nhượng.

Theo pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên phải có dự án đầu tư thì mới được phép thành lập doanh nghiệp và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Tuy nhiên, các quy định này lại đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên phải thành lập doanh nghiệp trước khi có thể tham gia thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Quy định chồng chéo và mâu thuẫn này đã làm hạn chế quyền nhận chuyển nhượng dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên.

Đề xuất: Do đó chúng tôi đề nghị bổ sung cụm từ “ngoại trừ nhà đầu tư là cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên” vào đoạn hai của Điều 15.1(d). ok

-         Điều 15.1(d) cũng quy định rằng bên nhận chuyển nhượng phải nộp văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để cho mục đích xin được quyết định chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng nghị định lại không quy định rõ văn bản chứng minh vốn thuộc sở hữu của mình là những văn bản nào.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều này như sau:

“Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai (bao gồm (i) bản sao kê ngân hàng; (ii) giấy cam kết của công ty mẹ hoặc (các) tổ chức tài chính cung cấp nguồn hỗ trợ tài chính; (iii) bảo lãnh cho năng lực tài chính của chủ đầu tư; hoặc (iv) văn bản khác chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư) hoặc văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của chủ đầu tư mới được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đáp ứng yêu cầu về mức vốn nêu trên để thực hiện dự án.”

-         Điều 15.2 quy định rằng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền có trách nhiệm tổ chức thẩm định và báo cáo kết quả thẩm định lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng Dự thảo Nghị định không quy định rõ cách thức tiến hành chuyển nhượng nếu quyết định cho phép chuyển nhượng dự án không được ban hành trong vòng 30 ngày vì bất kỳ lý do gì.

Đề xuất: Do đó chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều 15.3 như sau:

“Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Nghị định này) hoặc trong trường hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án (theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Nghị định này) không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư chuyển nhượng rằng chủ đầu tư chuyển nhượng chưa đáp ứng tất cả các điều kiện để được phép chuyển nhượng, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

-         Điều 15.5 Dự thảo Nghị định về LKDBĐS quy định rằng theo quyết định cho phép chuyển nhượng dự án và hợp đồng chuyển nhượng dự án, cơ quan quản lý tài nguyên, môi trường sẽ làm thủ tục thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao đất và bàn giao địa điểm dự án cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Không cần thiết phải thu hồi đất rồi giao lại đất cho bên nhận chuyển nhượng. Cơ quan có thẩm quyền chỉ cần phải sửa đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận rằng bên nhận chuyển nhượng là người sử dụng đất mới do bên nhận chuyển nhượng, với tư cách là bên kế thừa của dự án, sẽ có quyền tiếp tục sử dụng đất cho mục đích phát triển dự án sau khi nhận chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, chúng tôi xin lưu ý rằng quy định về bàn giao địa điểm dự án đã lặp lại câu cuối cùng của đoạn đầu tiên của Điều 15.3.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị bãi bỏ Điều 15.5 khỏi Dự thảo Nghị định về LKDBĐS:

“Căn cứ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của cơ quan có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đã được hai bên ký kết, cơ quan quản lý tài nguyên, môi trường làm thủ tục thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và tổ chức bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Điều 16. Trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

1. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm cùng với bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản lập hồ sơ và nộp cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này.

2. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này và lấy ý kiến của Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Các nội dung khác trong việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.

-          Điều 16.2 quy định rằng trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng Dự thảo Nghị định không có quy định cụ thể trong trường hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án không được ban hành trong thời hạn này vì bất kỳ lý do gì.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị bổ sung nội dung sau vào cuối Điều 16.2 “Nếu quyết định không được ban hành trong thời hạn 45 ngày vì bất kỳ lý do gì, việc chuyển nhượng sẽ được tiến hành như thể quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được ban hành.”

Điều 17. Thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

1. Nội dung thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản gồm:

a) Về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư dự án.

b) Về điều kiện của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

c) Về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng.

d) Về điều kiện của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.

2. Cơ quan chủ trì thẩm định và cơ quan có trách nhiệm cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có ý kiến về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, đồng thời nêu rõ ý kiến về việc dự án, phần dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa. Trường hợp chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng thì phải nêu rõ lý do để cơ quan chủ trì thẩm định báo cáo cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng hoặc trả lời cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do nếu không đồng ý cho phép chuyển nhượng.

-         Theo Điều 17.1(c) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS, các cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định và cho ý kiến về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng. Chúng tôi xin lưu ý rằng các cơ quan cấp phép và cơ quan nhà nước hữu quan đã thẩm định năng lực và các điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng trước khi chấp thuận cho chủ đầu tư chuyển nhượng tiến hành đầu tư vào dự án. Do đó, chúng tôi cho rằng các yêu cầu này là không cần thiết và nên bãi bỏ.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị bãi bỏ các điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng nêu tại Điều 17.1(c) Dự thảo Nghị định về LKDBĐS.

Điều khoản chuyển tiếp

-         Thực hiện các hợp đồng hiện có

Không có quy định về điều khoản chuyển tiếp để giải quyết việc thực hiện các hợp đồng đã được ký kết theo LKDBĐS cũ. Có rất nhiều hợp đồng đã được ký trước khi LKDBĐS mới có hiệu lực, ví dụ như hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng thuê mua, hợp đồng cho thuê và cho thuê lại, hợp đồng chuyển nhượng dự án. Xin lưu ý rằng có thay đổi đáng kể về các điều khoản và điều kiện để kinh doanh bất động sản có thể ảnh hưởng đến tất cả các hợp đồng kể trên. Nghị định không quy định rõ ràng trong trường hợp nào thì các hợp đồng hiện có phải được điều chỉnh để tuân thủ đúng LKDBĐS. Điều này gây ra nhiều lúng túng và khó khăn cho cả doanh nghiệp kinh doanh lẫn các cá nhân đã tham gia vào các giao dịch bất động sản. Để ngăn chặn mọi tác động tiêu cực đối với lĩnh vực bất động sản lẫn nền kinh tế, một cách tổng quát, chúng tôi đề nghị rằng tất cả các hợp đồng hiện có sẽ tiếp tục được thực hiện theo pháp luật hiện hành và không cần phải tiến hành bất kỳ thay đổi gì.

Đề xuất: Chúng tôi đề nghị bổ sung nội dung sau đây vào Dự thảo Nghị định về LKDBĐS:

“Các hợp đồng đã được ký kết trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sẽ tiếp tục được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm hợp đồng được ký kết.”

-         Doanh nghiệp thực hiện dịch vụ định giá

Theo Điều 80.1 LKDBĐS, bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào, kể cả doanh nghiệp thực hiện dịch vụ định giá hiện đang hoạt động và chưa đáp ứng tất cả các điều kiện quy định tại LKDBĐS, phải đáp ứng tất cả các điều kiện trong vòng 1 năm kể từ ngày LKDBĐS có hiệu lực, là ngày 1 tháng 7 năm 2015. Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng Điều 33.1 của Nghị định 89/2013 quy định một thời hạn khác để các doanh nghiệp hiện tại tuân thủ luật về giá, đó là ngày 25 tháng 9 năm 2015. Sự khác biệt về thời hạn theo quy định của LKDBĐS và Nghị định 89 sẽ gây ra nhiều lúng túng cho doanh nghiệp.

Đề xuất: Do đó, chúng tôi đề nghị quy định rõ rằng các doanh nghiệp thực hiện dịch vụ định giá hiện tại chỉ phải tuân thủ các điều kiện quy định tại luật về giá từ ngày 1 tháng 7 năm 2016.