Góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (Công văn số 1011/LĐTM-PC ngày 19/6/2025)

Kính gửi:

– Bộ Xây dựng – Bộ Tư pháp

Trả lời Công văn số 4528/BXD-QLN của Bộ Xây dựng đề nghị góp ý và Công văn số 464/GM-BTP của Bộ Tư pháp về việc đề nghị tham gia cuộc họp thẩm định, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam có một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội  (phiên bản thẩm định ngày 19/6/2025) (sau đây gọi tắt là Dự thảo), như sau:

1. Điều kiện giao chủ đầu tư; tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư (Điều 12)

– Về nhà đầu tư được giao là chủ đầu tư dự án đầu tư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Dự thảo chủ đầu tư là nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Quy định này đang được hiểu chủ đầu tư sẽ không tồn tại ở hình thức liên danh. Điều này cần xem xét lại ở các góc độ sau:

Theo quy định của pháp luật đấu thầu, nhà đầu tư liên danh có thể tham gia dự thầu và trúng thầu. Có nghĩa, nhà đầu tư liên danh có thể là chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không cho phép nhà đầu tư liên danh thực hiện dự án dường như chưa phù hợp và chưa tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư tham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng cũng quy định về chủ đầu tư nhà ở xã hội theo hướng “Trường hợp có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại khoản này được thực hiện thông qua Hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên.”.

Đề nghị sửa đổi quy định về chủ đầu tư quy định tại Điều 12 theo hướng là nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư liên danh đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư đối với trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng điều kiện giao chủ đầu tư được quy định như sau:

+ Nhà đầu tư là doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ

Điểm d khoản 2 Điều 12 Dự thảo quy định “nhà đầu tư là doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ” là một trong tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư. Quy định này có tính chất phân biệt đối với doanh nghiệp dựa vào nguồn gốc vốn, trong khi chưa có bằng chứng chứng minh doanh nghiệp do nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ có năng lực và kinh nghiệm hơn các doanh nghiệp có vốn tư nhân. Trong bối cảnh, Đảng, Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển kinh tế tư nhân, quy định này là chưa phù hợp với chính sách. Đề nghị bỏ quy định tại điểm d khoản 2 Điều 12 Dự thảo.

 + Thời gian nộp hồ sơ sớm nhất

Điểm e khoản 2 Điều 12 Dự thảo quy định “thời gian nộp hồ sơ sớm nhất” là tiêu chí ưu tiên. Điều này là chưa chưa hợp lý, bởi vì trong thời gian đăng ký làm chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nộp bất kì thời gian nào, miễn là trong thời hạn quy định, đều được cho là hợp lệ. Vì vậy, việc phân biệt thời gian nộp hồ sơ là chưa hợp lý, mặt khác việc nộp sớm hồ sơ cũng không chứng minh được năng lực của nhà đầu tư. Đề nghị bỏ quy định này.

2. Về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương (Điều 14)

– Về hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư

Đề nghị quy định cụ thể các tài liệu chứng minh việc đáp ứng các điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định này, để đảm bảo cách hiểu thống nhất và thuận lợi trong áp dụng.

– Nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư

Điểm b khoản 5 Điều 14 Dự thảo quy định, nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư gồm “sự phù hợp của dự án với mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc với quy hoạch đô thị và nông thôn; sơ bộ về tổng vốn đầu tư hoặc tổng mức đầu tư; tiến độ thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án; sự phù hợp của đề xuất khác (nếu có)”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 201/2025/QH15 việc giao chủ đầu tư sẽ căn cứ vào “chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt hoặc vị trí khu đất đã được xác định để phát triển nhà ở xã hội”. Điểm b khoản 5 Điều 12 Dự thảo quy định cơ quan nhà nước sẽ thẩm định dự án đề xuất với một trong các tiêu chí “mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt” hoặc “quy hoạch đô thị và nông thôn”. Như vậy, so với Nghị quyết 201, thiếu căn cứ “vị trí khu đất đã được xác định để phát triển nhà ở xã hội”. Đề nghị bổ sung yếu tố này vào nội dung thẩm định tại khoản 5 Điều 14 Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.

– Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án

Khoản 7 Điều 14 Dự thảo quy định, “trường hợp vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì sau khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị và nông thôn làm cơ sở cho việc triển khai các bước tiếp theo của dự án”. Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

+ Trường hợp vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì cơ quan nhà nước sẽ dựa vào căn cứ nào để thẩm định trong khi nội dung thẩm định là “sự phù hợp của dự án với mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc với quy hoạch đô thị và nông thôn”? Đề nghị quy định rõ hơn về căn cứ thẩm định trong trường hợp này để đảm bảo thuận lợi khi thực hiện.

+ Theo quy định trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị và nông thôn đối với vị trí khu đất này. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, việc lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch  phát triển nhà ở mất khá nhiều thời gian (có thể kéo dài cả năm). Trong khi đó, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm làm cơ sở để ngân sách nhà nước cấp nguồn vốn cho các tỉnh để cấp bù lãi suất cho đối tượng là chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (khoản 3 Điều 50 Nghị định 100/2024/NĐ-CP). Nói cách khác, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở sẽ ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi của chủ đầu tư. Nếu việc lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy trình thông thường sẽ mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến hoạt động của triển khai dự án của chủ đầu tư, vì vậy đề nghị thiết kế quy định này theo hướng nhanh, rút ngắn thời gian hơn so với quy định thông thường. Tương tự, đối với quy hoạch đô thị và nông thôn nếu thực theo quy trình thông thường thì thời gian sẽ rất dài, dự án triển khai sẽ bị kéo dài, vì vậy cần có quy định để đẩy nhanh hoạt động này.

3. Điều chỉnh thông tin quyết định giao chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư (Điều 17)

Khoản 2 Điều 17 Dự thảo quy định, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại Nghị định này, trong quá trình triển khai dự án mà có thay đổi thông tin trong quyết định giao chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thì chủ đầu tư được tự quyết định việc điều chỉnh và phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan, trừ một số trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 3, 4 Điều 17.

Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

– Theo quy định của pháp luật đầu tư, một số trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Một số trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư tại Điều 41 Luật Đầu tư trùng với các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 17 Dự thảo. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục nào? Thủ tục điều chỉnh theo quy định tại pháp luật đầu tư hay thủ tục chấp thuận theo quy định tại Nghị định này.

– Đối với những trường hợp không thuộc khoản 3, tức là không phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận thay đổi, nhưng lại thuộc trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật đầu tư, thì chủ đầu tư có phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư không? Trong trường hợp này chủ đầu tư không thể tự quyết định khi phải “đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan”, ở đây là pháp luật đầu tư.

– Khoản 4 Điều 17 Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục xem xét chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền giao chủ đầu tư, tuy nhiên Dự thảo không quy định tiêu chí nào để cơ quan nhà nước chấp thuận hoặc từ chối.

Để đảm bảo tính minh bạch, đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa pháp luật đầu tư với quy định tại Nghị định này về các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư, để tránh trường hợp chủ đầu tư không xác định được mình phải thực hiện thủ tục nào, tại cơ quan có thẩm quyền nào, hoặc phải thực hiện nhiều thủ tục.

4. Về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (Điều 18)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 201, khoản 8 Điều 18 Dự thảo “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.”, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (bao gồm cả điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng) và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng. Nội dung thẩm định của chủ đầu tư, người quyết định đầu tư theo quy định tại Nghị định này bao gồm các nội dung thẩm định của người quyết định đầu tư và của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Quy định này được hiểu, dự án nhà ở xã hội không thuộc trường hợp thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Điểm a khoản 1 Điều 17 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ quy định, đối với báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng không thuộc diện thẩm định dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư sẽ tổ chức thẩm định tất cả các nội dung về phòng cháy, chữa cháy (các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 16) trong báo cáo nghiên cứu khả thi.

Như vậy, đối với dự án đầu tư nhà ở xã hội, chủ đầu tư, người quyết định đầu tư sẽ tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, trong đó thẩm định cả các nội dung về phòng cháy, chữa cháy trong thiết kế về phòng cháy và chữa cháy. Có nghĩa, cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan công an sẽ không thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy đối với trường hợp này, theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.

Tuy nhiên, khoản 1, 2 Điều 18 Dự thảo thì thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy tại cơ quan chuyển môn về xây dựng sẽ được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng sẽ bao gồm tài liệu trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tài liệu trong hồ sơ đề nghị thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.

Trong nội dung kiểm tra, đánh giá hồ sơ để cấp giấy phép xây dựng sẽ có nội dung “kết quả thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ” (điểm đ khoản 3 Điều 18).

Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan công an được thực hiện theo quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy (khoản 5 Điều 18).

Như vậy, Điều 18 Dự thảo đang quy định, cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, mà nội dung về phòng cháy chữa cháy lại được thể hiện trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, tức là cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong khi Nghị quyết 201 quy định, chủ đầu tư sẽ tự thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tóm lại, giữa quy định tại Nghị quyết 201, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ và Dự thảo đang chưa thống nhất và chưa rõ về quy định thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy trong Báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ do chủ đầu tư thực hiện hay là cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện? Đề nghị rà soát lại các quy định pháp luật có liên quan để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất khi quy định về vấn đề này.

5. Quy định kiểm soát, kiểm tra, phòng ngừa cơ sở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách (Điều 21)

Khoản 5 Điều 21 Dự thảo quy định “Trường hợp chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm trong phát triển nhà ở xã hội mà bị xử phạt vi phạm hành chính thì bị xử phạt gấp 02 lần mức xử phạt đối với hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng”.

Đề nghị xem xét lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất với quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, bởi vì theo quy định này sẽ có trường hợp mức xử phạt vi phạm hành chính sẽ vượt quá mức tối đa quy định tại Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Trên đây là một số ý kiến của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.