Đại biểu Nguyễn Minh Quang TP Hà Nội góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Nguyễn Minh Quang - TP Hà Nội

Kính thưa Chủ tọa kỳ họp,

Kính thưa Quốc hội,

Đóng góp vào ý kiến xây dựng dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), tôi xin có những ý kiến tham gia trực tiếp như sau:

Thứ nhất, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ở Điều 13. Điều 13, Khoản 1 dự thảo luật quy định trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua, tức là giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua. Quy định này không thống nhất với Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự.

Theo quy định của Điều 168 Bộ luật dân sự việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 188, Khoản 3 Luật đất đai 2013 việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ý vào sổ địa chính. Kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh cho thống nhất với các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự, tránh những mâu thuẫn không đáng có giữa các luật dẫn đến tranh chấp khi áp dụng luật trong giao dịch nhà ở, ví dụ giao dịch về nhà ở gắn liền với đất sau khi người mua thanh toán đủ tiền mua nhưng chưa làm thủ tục đăng ký vào sổ địa chính, hai bên sẽ phát sinh tranh chấp theo Luật đất đai thì quyền sử dụng đất là của người bán trong khi đó nhà ở trên đất lại thuộc người mua, khi đó tranh chấp sẽ được giải quyết như thế nào.

Hai, về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài tại Việt Nam ở Điều 155 và 157. So với Luật nhà ở năm 2005, dự thảo Luật nhà ở đã mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam về cơ bản có các quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước; tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở tại các dự án không hạn chế số lượng. Tôi tán thành với nội dung này của dự thảo luật. Tuy nhiên, để khuyến khích kêu gọi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư  phát triển đất nước và góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, tôi cũng thống nhất như ý kiến của đại biểu Hồ Thị Thủy là Ban soạn thảo cần quy định điều kiện chặt chẽ hơn, nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh, đặc biệt tại các địa bàn khu vực trọng yếu.

Về chính sách phát triển nhà ở ở Điều 14, Khoản 3 quy định nhà nước chủ động hỗ trợ vốn để thực hiện chính sách nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, theo tôi quy định này chưa phù hợp, không có tính khả thi. Bởi lẽ ngân sách nhà nước có giới hạn và nhà nước chủ yếu hỗ trợ thông qua các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, cơ chế cho vay, lãi suất v.v... nhà nước không trực tiếp hỗ trợ vốn, kiến nghị Ban soạn thảo xem xét, điều chỉnh hoặc bỏ quy định này.

Bốn, về tài chính cho phát triển nhà ở, Điều 66. Khoản 5, Điều 66 dự thảo luật quy định vốn nhà nước cấp bao gồm cả vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ cho các đối tượng thuộc diện thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Theo tôi, đây không phải là nguồn vốn cho phát triển nhà ở mà ở việc ngân sách nhà nước bảo đảm cho các việc thực hiện các chương trình nhà ở quốc gia nhằm cải thiện nhà ở cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Kiến nghị Ban soạn thảo điều chỉnh quy định này.

Năm, về chính sách nhà ở xã hội, Chương IV, tôi tán thành với chính sách nhà ở xã hội được quy định tại Chương IV của dự thảo luật này. Bởi các lý do như sau.

Thứ nhất, chính sách về nhà ở xã hội thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2011- 2020. Đó là nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, nhất là các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp phù hợp với Hiến pháp năm 2013, trong đó có quy định: Công dân có quyền có chỗ ở, Điều 22 và nhà nước phải có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở, Điều 59.

Thứ hai, một thực tế hiện nay nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không có điều kiện để tiếp cận loại nhà ở này. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không thực sự hào hứng với nhà ở xã hội. Bởi lẽ lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn thấp hơn rất nhiều so với kinh doanh nhà ở thương mại. Do vậy, nguồn cung về nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Để khắc phục tình trạng này, dự thảo luật cần đưa ra những cơ chế, chính sách ưu đãi để các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay ở nước ta.

Sáu, về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Điều 100. Tôi nhất trí với quy định tại Khoản 1, Điều 100 về dự thảo luật, thời hạn sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và không còn bảo đảm chất lượng, không an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác. Quy định như dự thảo luật tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư cũ khi bị xuống cấp, hư hỏng.

Điểm b, Khoản 2, Điều 100 quy định trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới. Theo tôi, quy định này còn chung chung, chưa xác định được cụ thể chủ sở hữu nhà chung cư ở đây là ai, không xác định được tình trạng cần thiết phải phá dỡ là khi nào. Bởi lẽ khi chủ đầu tư xây dựng xong và bán nhà cho người dân, từ thời điểm này những hộ dân sinh sống trong nhà chung cư sẽ là chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư. Chủ sở hữu chung cư theo quy định của luật là toàn thể những chủ sở hữu của từng căn hộ chung cư. Theo nhiều dự án sau khi bán xong các căn hộ chung cư chủ đầu tư dự án thậm chí không còn liên quan đến tòa nhà chung cư mà họ đã xây dựng. Để tất cả các chủ sở hữu của các căn hộ chung cư đồng ý phá dỡ căn hộ chung cư trên thực tế là việc hết sức khó khăn.

Do vậy, kiến nghị Ban soạn thảo cần có quy định cụ thể để khi có tỷ lệ phần trăm nhất định của các chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý thì căn hộ chung cư xuống cấp cần phải được phá dỡ. Tránh tình trạng căn hộ chung cư xuống cấp mà không thể phá dỡ do một hay một số các chủ căn hộ chung cư không đồng ý như thực trạng  hiện nay. Thậm chí Ban soạn thảo cần đưa ra chế tài cụ thể nếu tòa nhà chung cư không đảm bảo chất lượng thì cần phải có cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền cưỡng chế phá dỡ để đảm bảo an toàn cho người dân sống trong căn hộ chung cư. Bởi lẽ với quy định của dự thảo luật để xác định tình trạng tòa chung cư sẽ phải phá dỡ khi cần thiết là rất khó xác định. Tôi xin hết. Xin cảm ơn Quốc hội.