Đại biểu Đinh Thị Phương Lan tỉnh Quảng Ngãi góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Đinh Thị Phương Lan - Quảng Ngãi

Kính thưa Quốc hội,

Dự thảo Luật nhà ở đã sửa đổi về chế định các nội dung quan trọng như phát triển nhà ở xã hội thương mại, công vụ, tái định cư v.v... các cơ chế chính sách quản lý hỗ trợ cho người có nhà ở. Tuy nhiên, để tham gia hoàn thiện dự thảo luật, tôi xin tham gia một số nội dung cụ thể như sau:

Tại Điều 3, Khoản 14 quy định "Thuê nhà là việc người thuê, mua thanh toán trước cho bên thuê, mua 20% giá trị của nhà ở mua thuê, số tiền còn lại được tính thành tiền nhà để trả hàng tháng và trả theo định kỳ cho bên cho thuê mua". Về nội dung này, tôi đề nghị cần cân nhắc thêm. Bởi vì, trong trường hợp cụ thể thì người bên thuê và người cho thuê có thể tự thỏa thuận trả một lần hoặc trả từng lần theo tháng, hoặc theo một tỷ lệ nhất định. Cho nên việc quy định 20% cứng trong dự thảo luật tôi nghĩ chưa phù hợp.

Tại Điều 3, Khoản 16 quy định "Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư và chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư". Quy định như vậy có nghĩa là chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức hoặc cá nhân phải đồng thời là chủ sở hữu căn hộ chung cư và chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư mới là chủ sở hữu chung cư thực sự. Tôi nghĩ như vậy cũng chưa phù hợp, đề nghị cân nhắc thêm.

Tại Điều 5 về bảo hộ quyền sở hữu nhà ở quy định "Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì nhà nước bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật". Theo tôi vấn đề này hệ thống pháp luật của Việt Nam khá phức tạp. Trường hợp được áp dụng trong việc trưng mua, trưng dụng trong dự thảo luật khá rộng, vì lợi ích quốc gia, công cộng, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì quyền lợi của tổ chức, cá nhân có nhà ở tôi e là chưa được đảm bảo. Tôi đề nghị cần chế định rõ hơn nguyên tắc trong việc trưng mua, trưng dụng, bồi thường và thực hiện hỗ trợ, chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo nguyên tắc đã từng có như nguyên tắc tái định cư là nơi ở mới phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ.

Điều 13, Khoản 1 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở là tài sản gắn liền với đất và bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự tại Điều 439 thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận mang tính pháp lý. Ngoài ra trong giao dịch dân sự việc thanh toán tiền mua nhà, thuê nhà và điều kiện hợp đồng, do các bên thỏa thuận để thực hiện hợp đồng và tiền mua nhà có thể được thỏa thuận thanh toán bằng nhiều hình thức khác nhau, có thể bù trừ bằng một nghĩa vụ hoặc một tài sản khác hình thành trong tương lai. Để đảm bảo thống nhất với hệ thống pháp luật, tôi đề nghị cần cân nhắc thêm nội dung này.

Tôi đồng tình với quy định tại Điều 15, Khoản 1 về phải tăng tỷ trọng xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê. Tôi cũng đề nghị cần quy định tỷ lệ tối thiểu để tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Một số địa phương đã thực hiện khá tốt nội dung này khi đã quy định cụ thể tỷ lệ phát triển đất cho các khu dân cư là 10-15% diện tích cho đối tượng ưu tiên và đối tượng chính sách. Tôi đề nghị cân nhắc thêm điểm này.

Theo đó, Điều 17 đề nghị xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở, Chính phủ nên quy định chi tiết tại các hướng dẫn và ấn định tỷ lệ cụ thể tối thiểu về nội dung phát triển quỹ đất cho nhà ở.

Tại Khoản 3, Điều 20 tôi đề nghị cân nhắc  nội dung nguyên tắc kiến trúc nhà ở buộc phải đồng thời hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của mỗi địa phương, điều kiện khí hậu, điều kiện sản xuất của mỗi gia đình, cá nhân, dân tộc từng vùng miền. Quy định như thế này hợp lý, tuy nhiên nếu đồng thời phải giải quyết hết tất cả các yêu cầu này mà không chú ý đến kiến trúc tổng thể, tôi e sẽ phá vỡ kiến trúc tổng thể của từng vùng, từng khu vực. Tôi đề nghị cân nhắc thêm cho chặt chẽ nội dung này.

Tại Khoản 3, Điều 29 về quỹ đất xây dựng nhà ở công vụ quy định đối với nhà công vụ của địa phương thì căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ khi phê duyệt, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch dân cư nông thôn. Đây là quy định phù hợp với nhu cầu thực tế, tuy nhiên nếu không cụ thể hơn trong luật có thể dẫn tới việc cơ quan chức năng có nhiều lý do mà không thực hiện tốt việc phát triển quỹ đất cho nhà công vụ.

Thực tế hiện nay các đối tượng được thuê nhà công vụ được quy định tại Điều 32 như: giáo viên được điều động luân chuyển đến công tác tại vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. Bác sỹ, nhân viên y tế được cử luân phiên có thời hạn xuống công tác tại bệnh viện, trung tâm y tế tuyến dưới theo quy định của pháp luật, nếu như không có một cơ chế cụ thể và quỹ đất để phát triển nhà ở công vụ thì tôi e chính sách quy định tại Điều 32 sẽ khó khả thi.

Tại Điều 34 quy định về giá thuê nhà ở công vụ. Quy định giá thuê nhà ở công vụ xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê quá trình sử dụng nhà ở công vụ. Vậy như thế  nào là tính đủ chi phí này, tôi thấy còn khá định tính. Trong dự thảo nghị định tại Điều 19 có quy định có 2% cho bảo trì nhà thương mại được chuyển nhượng cho nhà công vụ thì có một nội dung này. Tuy nhiên các nội dung khác liên quan đến chi phí bảo trì, bảo dưỡng, quản lý nhà công vụ thì cũng không rõ, dẫn đến có thể ảnh hưởng quyền lợi của nhà người thuê.

Tại Điều 40, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư, Khoản c, điều này quy định. Tôi đồng tình với việc trong dự thảo quy định: Trường hợp ở riêng lẻ phải đảm bảo tiêu chuẩn hạn mức đất tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai và tôi đồng tình với nội dung này. Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn cũng phải cụ thể hóa về mức tối thiểu là mức như thế nào?

Đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc thêm về việc quy định các bên có thỏa thuận việc bên bán thực hiện bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gắn với nhà trong đó có thời hạn nhất định cho bên mua được quy định tại Điều 120. Việc quy định này có thể dẫn đến hiện tượng các bên sẽ lợi dụng sự thiếu hiểu biết. (hết thời gian). Tôi xin hết ý kiến.