Đại biểu Trịnh Ngọc Phương tỉnh Tây Ninh góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Trịnh Ngọc Phương - Tây Ninh

Kính thưa Chủ tọa,

Kính thưa Quốc hội.

Qua nghiên cứu dự thảo luật sửa đổi, báo cáo dự kiến tiếp thu chỉnh lý dự thảo Luật nhà ở của Ban soạn thảo, tôi xin có một số ý kiến đóng góp như sau:

Thứ nhất, về giải thích từ ngữ, theo tôi điều này trong luật rất quan trọng, nếu không cụ thể sẽ có những cách hiểu khác nhau dẫn đến việc áp dụng luật không thống nhất.

Tại Khoản 1, Điều 3 quy định nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không cấm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nếu dẫn chiếu khoản này với Khoản 13, Điều 7 tôi thấy chưa chặt chẽ, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu lại việc giải thích từ ngữ như trên. Thực tế hiện nay việc nhà ở chuyển đổi công năng sử dụng từ nhà ở sang mục đích khác diễn ra quá phức tạp, được cấp phép hoạt động quá dễ dàng mà không có ý kiến của ngành xây dựng ở địa phương. Cụ thể sau khi hoàn thành thủ tục xin phép xây dựng nhà, chủ đầu tư triển khai xây dựng đúng giấy phép là nhà ở nhưng sau đó xin giấy phép chuyển sang kinh doanh các loại hình như trường học, trụ sở làm việc, thậm chí là nhà hàng, quán bar thì lại không có ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương. Đây là một bất cập có thể gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản

Tại Khoản 13, Điều 7 về những hành vi bị cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà còn quá chung chung, chưa nêu rõ, cụ thể vấn đề nào pháp luật không cấm khi nhà ở chuyển sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ nhà ở chuyển sang làm văn phòng công ty, trường học hay phòng khám tư, thậm chí có thể là bệnh viện tư. Các công trình này nếu không làm ảnh hưởng đến trật tự trị an, sinh hoạt của khu dân cư theo quy định tại Khoản 13, Điều 7 thì được phép chuyển mục đích sử dụng, nhưng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế. Đây là những công trình có công năng và dây chuyền sử dụng khác với nhà ở, các tiêu chí về phòng cháy, chữa cháy, thoát hiểm, thậm chí chi tiết cửa đi hay bậc thang được quy định rất chặt chẽ để bảo đảm thoát hiểm an toàn cho người khi có sự cố. Nếu giải thích như Khoản 1, Điều 3 và quy định như Khoản 13, Điều 7 thì khi triển khai trong thực tế sẽ có rất nhiều hệ lụy nguy hiểm đến tính mạng của con người. Do đó, tôi đề nghị bổ sung như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đồng thời khi sử dụng vào mục đích khác phải phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của mục đích đó.

Tương tự như vậy, tại Khoản 3, Điều 3 cũng cần điều chỉnh lại cho phù hợp với Khoản 1.

Tại Khoản 2 cần làm rõ nhà biệt thự và nhà ở độc lập có sân vườn. Theo giải thích như Ban soạn thảo hai loại nhà này chỉ là một.

Tại Khoản 4 tôi đề nghị bổ sung cụm từ "quy hoạch" vào sau cụm từ "phát triển nhà ở". Theo đó Khoản 4 được sửa lại như sau: phát triển nhà ở là việc quy hoạch và đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Như vậy sẽ chặt chẽ hơn vì thực tế hiện nay ngoài vấn đề liên quan đến lĩnh vực xây dựng quy hoạch phải có trước, nhất là việc phát triển nhà ở hiện nay.

Tại Khoản 10 giải thích cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có, theo tôi chưa đầy đủ và chặt chẽ. Nếu giải thích như vậy khi triển khai sau này việc cấp giấy phép cải tạo nhà ở sẽ gây khó khăn cho người dân đến làm thủ tục. Do đó, tôi đề suất sửa lại là cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, cơ cấu lại diện tích hoặc điều chỉnh kết cấu hay thay đổi kiến trúc nhà ở hiện có.

Vấn đề thứ hai, đối với những hành vi bị cấm, bị nghiêm cấm trong phát triển quản lý sử dụng nhà quy đinh tai Điều 7. Tại Khoản 4 quy định việc xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở, theo tôi đề nghị bổ sung cấm xây dựng nhà ở trên những lô đất có diện tích không đủ theo tiêu chuẩn quy định.

Bổ sung như vậy để tránh tình trạng vừa xây dựng nhà siêu mỏng, siêu méo do cải tạo đô thị đặt ra. Được biết trong tiêu chuẩn xây dựng Bộ Xây dựng có quy định về diện tích lô đất để xây dựng mới.

Vấn đề thứ ba, về phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình và cá nhân. Theo tôi đây là luật liên quan rất nhiều về kỹ thuật trong xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến tính mạng và tài sản người dân.Việc quy định khu vực mà pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có năng lực về hoạt động xây dựng, thực hiện xây dựng thì phải thuê đơn vị có năng lực để thực hiện xây dựng nhà ở theo Điểm b, Khoản 2, Điều 16. Như vậy nếu hiểu cho rõ có nghĩa là sẽ có khu vực không quy định. Do đó, theo tôi không phân thành khu vực mà bất cứ công trình nhà ở nào cho dù xây dựng ở đâu, nếu công trình xây nhà ở đó có yêu cầu của pháp luật về xây dựng là phải có năng lực về hoạt động xây dựng thực hiện xây dựng thì buộc phải thuê đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện xây dựng nhà ở.

Vì vậy tại Khoản b, Điểm 2 của điều này tôi xin Ban soạn thảo chỉnh lại như sau:

Đối với nhà ở mà pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị năng lực về hoạt động xây dựng thực hiện xây dựng thì phải thuê đơn vị có năng lực để thực hiện xây dựng. Thực tế hiện nay Bộ Xây dựng có quy định nhà trên 250 m2 hoặc trên 3 tầng phải thuê đơn vị có năng lực về hoạt động xây dựng thực hiện, kể cả ở đô thị và nông thôn.

Đồng thời tôi kiến nghị điều chỉnh Điều 46 thành một khoản chứ không phân ra thành 2 khoản như dự thảo luật đưa ra. Theo đó Điều 46 được chỉnh lại như sau: Hộ gia đình cá nhân thực hiện xây dựng nhà ở theo phương thức sau đây:

Một, tự tổ chức xây dựng nhà ở hoặc thuê nhà ở cá nhân khác xây dựng nhà ở.

Hai, đối với nhà ở mà pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị năng lực về hoạt động xây dựng thực hiện xây dựng thì phải thuê đơn vị có năng lực để thực hiện xây dựng.

Ba, hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.

Bốn, cộng đồng khu dân cư hợp tác cải tạo đô thị, điểm dân cư nông thôn trong đó có nhà ở.

Vì quy định chung như vậy cho dù ở khu vực nông thôn hay khu vực đô thị vẫn được việc áp dụng phát triển nhà theo quy định như luật đề ra.

Vấn đề thứ tư, về chi phí bảo trì chung cư, theo tôi dự thảo luật lần này đã điều chỉnh những bất cập về chi phí bảo trì chung cư mà luật 2005 đã đề ra. Việc quy định như Điều 108 của dự thảo luật giao cho ban quản trị nhà chung cư là đúng, là mặc nhiên. Tuy nhiên nếu quy định khi xảy ra tình trạng tranh chấp và đẩy vụ việc lên cho Ủy ban địa phương, nơi có nhà ở đó để giải quyết tại Điều 174 là không ổn. Theo tôi cần chế tài với chủ đầu tư về việc bàn giao chi phí bảo trì ngay trong luật để dứt khoát vấn đề này. Ngoài tranh chấp nên để toà án giải quyết. Thực tế vấn đề này tại  Luật 2005 cũng có quy định giao cho ban quản trị nhưng có một số chủ đầu tư không chịu giao nên tình trạng này đến nay vẫn còn lơ lửng, không ai giải quyết và chủ đầu tư đến nay vẫn hưởng lợi do chi phí này nếu đem gửi ngân hàng.

Vấn đề thứ năm, bổ sung những vấn đề chung cho dự thảo hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Thứ nhất, kiến nghị ban soạn thảo nghiên cứu thêm việc luật hoá quy định tại Điều 32 của nghị định 71 và đưa vào dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà ở kì này về nghĩa vụ bàn giao 20% diện tích đất ở của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đối với các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên. Đồng thời mở rộng quy định đối với chủ đầu tư các dự án dưới 10ha, yêu cầu chủ đầu tư dự án dưới 10ha có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với 10% diện tích hoặc 20% diện tích căn hộ của dự án. Do hiện nay dự án phát triển nhà ở dưới 10ha rất phổ biến và thường không đủ hạ tầng xã hội nhưng lại được khai thác không đóng góp chi phí, tạo sự không công bằng, thiếu quỹ nhà ở xã hội, phát sinh khuynh hướng đầu tư dự án nhỏ lẻ.

Về phương thức thực hiện nghĩa vụ, kiến nghị không bắt buộc chủ đầu tư trích từ quỹ đất, quỹ nhà của dự án mà có thể đóng góp bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại các dự án khác hoặc liên kết với chủ đầu tư dự án khác để cùng đóng góp. Thứ hai, kiến nghị quy định cụ thể hơn về điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại. Về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư để tránh hiện tượng xin cho dự án như hiện nay, đồng thời có chế độ ưu đãi cao đối với các dự án được đầu tư xây dựng tại những khu vực chưa có hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ. Xin hết, xin cám ơn Quốc hội.