Đại biểu Trần Văn Minh tỉnh Quảng Ninh góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại kì họp thứ 7 của QH

Trần Văn Minh - Quảng Ninh

Kính thưa các vị Chủ tọa,

Kính thưa Quốc hội.

Tôi xin phép được chia sẻ luôn quan điểm của mình và một số nội dung sau:

Một, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Điều 13, đây là một nội dung còn có những ý kiến khác nhau. Riêng cá nhân tôi ủng hộ quy định trong dự thảo là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính kể từ các bên, khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở. Hoặc thời điểm bàn giao nhà ở đối với trường hợp tặng, cho, đổi nhà ở hoặc thời điểm mở thừa kế đối với trường hợp thừa kế nhà ở.

Quy định như vậy theo tôi vừa đảm bảo được lợi ích của các chủ thể giao dịch về nhà ở, vừa phù hợp với quy định tại Điều 95 của Luật đất đai sửa đổi của năm 2013. Cũng đảm bảo được về mặt pháp lý trong phòng ngừa các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia giao dịch về nhà ở. Tất nhiên trong điều kiện người giao dịch phải nâng cao trách nhiệm tự bảo quản với các điều khoản chặt chẽ trong hợp đồng giao dịch và nhà nước phải tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp thông tin và hướng dẫn cho người tiêu dùng để tránh những tồn tại tranh chấp trong giao dịch bất động sản như hiện nay.

Nếu xác định thời điểm chuyển quyền nhà ở kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền thì có nghĩa phải thực hiện thêm một giai đoạn nữa sau khi hoàn thành giao dịch chuyển tiền, nhận nhà theo hợp đồng, mà bản chất là việc chuyển quyền sở hữu đã được thực hiện. Quy định như vậy có ưu điểm là rất thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở cũng như công tác thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên lại ảnh hưởng đến sự bảo đảm về lợi ích của các chủ thể và sự tiện lợi trong giao dịch.

Mặt khác lại không phù hợp với quy định của Luật đất đai sửa đổi năm 2013 như đã nêu ở trên. Theo tôi việc bảo đảm lợi ích cho các chủ thể trong giao dịch cần được ưu tiên và nên tránh dồn cái khó cho người dân. Với phân tích như vậy, tôi đồng tình với các quy định như trong dự thảo.

Hai, về ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua ở Điều 59.  Khoản 1, Điểm đ có quy định doanh nghiệp sản xuất công nghiệp và dịch vụ trong và ngoài khu công nghiệp nếu tự đầu tư xây dựng mua nhà ở cho người lao động của đơn vị mình thuê để ở có mức giá theo quy định ở dự thảo và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho người lao động thì chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, chi phí mua nhà hoặc chi phí thuê nhà ở được tính để chi phí  hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Trước hết tôi thấy việc ghép Điểm đ vào trong Khoản 1 đầu tư bằng vốn nhà nước là không phù hợp vì doanh nghiệp tự đầu tư có thể bằng vốn nhà nước, ví dụ như đối với doanh nghiệp nhà nước nhưng cũng có thể bằng nguồn vốn khác như doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, trong trường hợp doanh nghiệp tự đầu tư nhà ở cho người lao động bằng nguồn vốn khác thì cơ chế ưu đãi như vậy là không đủ mạnh, không khuyến khích được doanh nghiệp tự lo nhà ở cho người lao động của mình, sẽ lại dồn cho nhà nước lo theo đối tượng được quy định ở Khoản 5, Điều 50. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc lựa chọn quy định thêm một số ưu đãi phù hợp trong số các ưu đãi đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn nhà nước đã quy định tại Khoản 1 của điều này. Ví dụ như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích dành cho xây dựng nhà ở cho người lao động của đơn vị mình. Hoặc được vay vốn ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, quỹ phát triển nhà ở xã hội để xây dựng, mua, thuê nhà ở cho người lao động của đơn vị mình, để khuyến khích các doanh nghiệp chủ động quan tâm đến nhà ở cho người lao động của đơn vị mình và giảm bớt gánh nặng cho nhà nước.

Ba, về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại Điều 68. Dự thảo luật cho phép huy động vốn, cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia phát triển nhà ở. Nội dung này có liên quan đến quy định về giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án tại Điều 144. Nếu không có quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà do khó ký được hợp đồng mua bán mà chỉ là hợp đồng góp vốn. Do vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu để hoàn thiện dự thảo luật cho cụ thể và chặt chẽ hơn.

Khi thảo luận tổ tôi cũng có băn khoăn với quy định tại Điều 144 cho phép cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn. Mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng với những quy định trong dự thảo luật và trong điều kiện thiếu thông tin vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Tuy nhiên, theo Báo cáo giải trình của Bộ Xây dựng thì Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay đang làm đã có quy định cụ thể, chặt chẽ như được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra cho phép thì mới được bán, tôi nhất trí với các nội dung tại Điều 144 của dự thảo luật.

Bốn, về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Điều 155, Điều 156 và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân người nước ngoài từ Điều 157 đến Điều 160.

Thứ nhất, tôi nhất trí với dự thảo luật quy định người Việt Nam ở nước ngoài được phép nhập cảnh về Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Theo thông tin được biết hiện nay có khoảng hơn 4.000.000 người Việt Nam ở nước ngoài với lượng kiều hối hàng năm gửi về nước nhiều chục tỷ đô la. Quy định này giúp cho thị trường bất động sản hoạt động tốt hơn, góp phần phát triển kinh tế, đặc biệt làm cho Việt kiều được gần gũi, gắn bó với quê hương hơn, để góp phần xây dựng và bảo vệ đất nước.

Thứ hai, việc mở cửa cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phù hợp với xu hướng tất yếu của hội nhập quốc tế, giúp cho thị trường bất động sản ấm lên trong tình hình ảm đạm bấy lâu nay. Cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thu hút đầu tư v.v... nói chung có tác dụng tốt cho phát triển kinh tế của đất nước.

Dự thảo luật đã có nhiều quy định khá chặt chẽ như chỉ cho phép đối với các tổ chức có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam, cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam, chỉ cho phép mua nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở tại khu vực không cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại và có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ v.v... Các quy định này sẽ đảm bảo không ảnh hưởng đến các chính sách về nhà ở của người nghèo, các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở và bảo đảm được quốc phòng, an ninh, tránh được việc lũng đoạn thị trường bất động sản.

Tuy nhiên tại Điểm b, Khoản 2, Điều 159 quy định: không được mua quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại hoặc không quá 250 căn hộ riêng lẻ trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường. Tôi không rõ căn cứ để đề ra việc này, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo cần phải làm rõ căn cứ và tính toán lại mức hạn chế cho phù hợp để vừa phục vụ tốt cho công tác quản lý, vừa tạo thuận lợi cho hoạt động của tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Tôi xin hết ý kiến, cảm ơn Quốc hội.