Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Công ty Luật Hợp danh Việt Nam – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

--------------------------------------------------------------------

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM (VINALAW FIRM)

1. Công nhận quyền sở hữu nhà ở:

Điều 11. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

Khoản 1:

1. Nhà nước thực hiện công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở đã được xây dựng xong (nhà ở có sẵn).

Nên bỏ chữ thực hiện và quy định cho gọn lại như sau:

Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đối với nhà ở đã được xây dựng xong (nhà ở có sẵn).

Khoản 4:

4. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua theo dự án thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở cho chủ đầu tư mà thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Quy định như vậy là thừa vì chủ đầu tư nào cũng có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận cả. Họ sẽ đưa nhà ở vào diện chưa bán, chưa cho thuê mua để được cấp giấy chứng nhận rồi mới bán, cho thuê mua.

2. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:

Điều 13. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Điểm b khoản 1:

1. Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ sau đây:

b) Thực hiện việc sử dụng nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

Việc sử dụng nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở, không phải là nghĩa vụ.

Sửa lại cho gọn như sau:

Thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Điều 14.Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Khoản 1:

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:

1. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở;

Quy định như vậy có thể gây bất lợi cho bên mua, bên thuê mua. Đề nghị bổ sung:

1. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán, bên cho thuê mua

4. Kiến trúc nhà ở

Điều 22. Kiến trúc nhà ở

Khoản 1:

1. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các dân tộc từng vùng, miền.

Cần quy định rõ:

- Thế nào là kiến trúc hiện đại.

- Thế nào là kiến trúc truyền thống.

- Thế nào là kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại kiến trúc truyền thống.

5. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

Điều 87. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở

Điểm a khoản 1:

1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện. Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải có Giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng lực hành nghề xây dựng;

Cần quy định rõ các tiêu chí để xác định thế nào là có đủ năng lực hành nghề xây dựng

6. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung

Điều 98. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Điểm a khoản 1:

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

Cần giải thích rõ chữ lôgia là khu vực nào trong căn hộ (sàn nước của nhà bếp, …)

7. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Điều 128. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Khoản 2:

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Quy định như vậy là bất lợi cho người chủ sau. Vì họ có quyền vào ở trong nhà của mình sau khi nhận chuyển nhượng từ người chủ trước, nhất là trường hợp chỉ có 1 căn nhà để ở thì sao. Trong khi không thấy quy định trách nhiệm của người chuyển quyền sở hữu. Đề nghị sửa lại như sau:

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở mới.

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở mới không đồng ý thì chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà

8. Tặng cho nhà ở đang cho thuê

Điều 133. Tặng cho nhà ở đang cho thuê

Khoản 1 và khoản 2:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc tặng cho nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Quy định như vậy là bất lợi cho người được tặng cho. Đề nghị sửa lại như sau:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc tặng cho nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho nếu được sự đồng ý của người được tặng cho. Trường hợp người được tặng cho không đồng ý thì người tặng cho có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà.

9. Đổi nhà ở đang cho thuê

Điều 135. Đổi nhà ở đang cho thuê

Khoản 1 và khoản 2:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc đổi nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Quy định như vậy là bất lợi cho người đổi nhà không cho thuê. Đề nghị sửa lại như sau:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc đổi nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ nếu được sự đồng ý của người chủ sở hữu mới. Trường hợp người chủ sở hữu mới không đồng ý thì người đổi nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà.

10. Thế chấp nhà ở đang cho thuê:

Điều 141. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

Đoạn 1:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

Quy định như vậy là bất lợi cho người nhận thế chấp. Đề nghị sửa lại như sau:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở nếu được sự đồng ý của người nhận thế chấp. Trường hợp người nhận thế chấp không đồng ý thì người thế chấp nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà.

12. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê:

Điều 146. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê

Khoản 1:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở.

Đề nghị bổ sung:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở.