Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam – Cty luật TNHH Đất Luật – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở

                                          Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam

                                         Cty luật TNHH Đất Luật

1.     Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 14)

Tôi đồng ý với khoản 3 quy định “Trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua, thuê mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho người mua, người thuê mua;”

       Riêng đối với các trường hơp :

ü Mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở;

ü Tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi;

ü Thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Các quy định này cần được xem xét sửa đổi lại cho phù hợp với Điều 95 và Điều 188 Luật đất đai 2013 ( LĐĐ quy định việc đăng ký đất đai, nhà ở và và tài sản khác gắn liền với đất – có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính).

Sửa đổi cho phù hợp với quy định tại Điều 168 của Bộ luật Dân sự (Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.)

Sửa đổi cho phù hợp với quy định tại Điều 16 Dự thảo LKDBĐS (Bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ khi đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng được thực hiện cùng thời điểm với đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính theo quy định của pháp luật về đất đai ).

Sửa đổi như vậy để tránh những mâu thuẫn không đáng có giữa các luật dẫn đến tranh chấp khi áp dụng luật trong giao dịch BĐS . ( ví dụ như trường hợp giao dịch nhà ở gắn liền với đất ... theo quy định của PL hiện hành .

2.     Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ( Điều 28 ) :

-          Tại khoản 2 điểm a quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi “ ... đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở” đây là điểm mới của dự thảo và đáp ứng được tình hình thực tế hiện nay là cả chủ đầu tư và người mua nhà cùng thế chấp một tài sản và khi chủ đầu tư không có khả năng thanh toán thì không biết giải quyết thế nào ? Nhưng theo tôi nên quy định ... đã giải chấp một phần theo tiến độ huy động vốn của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp có thế chấp dự án” và sửa quy định này tại Điều 142 của dự thảo.

-          Điểm c quy định “Có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này;”  Điều 118 khoản 3 quy định “ Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở đúng thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang triển khai thực hiện dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở theo quy định sau đây:

ü Hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư;

ü Thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở”

Vấn đề đặt ra ở đây là khoản phí đó là bao nhiêu ? để khi chủ đầu tư không thực hiện viêc bàn giao nhà đúng thời hạn, giải thể, phá sản… thì bên nhận bảo đảm có đủ điều kiện để giải quyết quyền lợi cho người mua nhà, quy định đó có làm cho giá nhà cao lên và thêm gánh nặng cho chủ đầu tư và người mua nhà .

-          Nên bỏ điểm d khoản 2 và điểm c khoản 3 quy định về “Đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.” Vì như vậy thì cơ quan quản lý nhà nước can thiệp quá sâu  vào hoạt động kinh doanh  đồng thời kéo dài thủ tục hành chính làm mất cơ hội kinh doanh của DN.

-          Cần phải xem xét lại quy định tại Khoản 5  “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận khi đã có đủ điều kiện quy định…”  quy định này mâu thuẫn với quy định trong Dự thảo LKDBĐS  cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công tình xây dựng hình thành trong tương lai, một quy định được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn (cùng một Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, quy định về một vấn đề lại không đồng nhất)

3.     Quy định về vốn huy động từ tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà ở trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở.( Điều 66 khoản 3)

Trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua. chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở . Tại sao lại có sự phân biệt đó, có cần thiết phải phân biệt như vậy không ? Khi mà sự phân biệt đó thật sự không cần thiết.

4.     Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài :

-          Trong dự thảo luật có rất nhiều điều khoản dùng cụm từ “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án…” ( Điều 155, 156,157,158…) với tên gọi như vậy rất dễ hiểu nhầm là cá nhân nước ngoài cũng có quyền đầu tư xây dựng nhà ở để bán… khó phân biệt với đối tượng là cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.  Nên chăng trong trường hợp này căn cứ vào quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật KDBĐS với điều kiện kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã để sửa cụm từ trên thành Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài  đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để bán …

-          Tại khoản 2 điểm a Điều 157 quy định tổ chức , cá nhân nước ngoài “chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mạị (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực và trong từng thời kỳ khác nhau;” theo tôi không nên căn cứ vào mức giá bán mà quy định căn cứ vào loại nhà hạng nhà theo cách phân hạng nhà của Bộ Xây dựng .

-          Điểm a khoản 2 Điều 158 để giản tiện thủ tục hành chính nên quy định bắt buộc việc đăng ký cho thuê nhà tại cơ quan có thẩm quyền thay cho việc “phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý” Bởi vì cơ quan cấp GCN quyền sử đất ,quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng này là UBND cấp huyện vì vậy chỉ nên đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền cấp huyện .