Những cơ hội mới trong trong và ngoài nước trong kinh doanh bất động sản – Góp ý của ông Nguyễn Việt Khoa – Giảng viên Khoa Luật- Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, Giám đốc trung tâm tư vấn và bồi dưỡng pháp luật kinh doanh- Hội thảo VCCI (Tp.HCM 21/3/2014)

                  Giám đốc trung tâm tư vấn và bồi dưỡng pháp luật kinh doanh

 vietkhoa@ueh.edu.vn/ 09 88 026 027 / www.phapluatkinhdoanh.edu.vn

Với những biến động của thị trường bất động sản hiện nay, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản hiện nay đang được xây dựng theo hướng tích cực và thông thoáng, mở rộng về chủ thể được phép kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản. Dự thảo Luật được sửa đổi trên tinh thần tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch cho người kinh doanh bất động sản. Trong lần góp ý Dự thảo Luật lần này, tôi xin trình bày một quan điểm của mình về Dự thảo luật như sau:

1. Về Đối tượng điều chỉnh, nếu như Luật 2006 chỉ quy định là tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, trong Dự thảo Luật lần này, Bộ Xây dựng đề xuất quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi tắt là Việt kiều). Có thể nói đây là điểm sáng nhất của dự án Luật kinh doanh bất động sản lần này, đồng thời góp phần giải quyết đóng băng của thị trường bất động sản. Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo 4 hình thức: (1) đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (3) đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (4) thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại. Đây là một trong những điểm nhấn cho Luật dự thảo luật và tôi hoàn toàn ủng hộ quan điểm này, phù hợp với xu hướng sửa đổi Luật Đầu tư sắp tới. Điều này nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; đồng thời người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng.

2. Với lần sửa đổi này, quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được bỏ. Lý do được đưa ra là nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, hạn chế chi phí trung gian các giao dịch bất động sản. Tôi cho rằng điều này là không hợp lý bởi vì nếu bất động sản trở thành một loại hàng hóa thông thường và giao dịch thoải mái trên thị trường thì việc giám sát và quản lý trở thành bài toán khó cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản thân giao dịch bất động sản sẽ có khá nhiều rủi ro nên việc giao dịch qua sàn giao dịch sẽ hạn chế phần nào,  đồng thời nhà nước cũng sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện các chính sách thuế cho các doanh nghề đang kinh doanh một lĩnh vực vốn phức tạp và nhạy cảm này. Và chính việc này cũng tạo cho những tranh chấp về bất động sản vốn đã nhiều lại trở nên phức tạp và khó giải quyết hơn. Tuy nhiên, tôi cũng đặt ra một vấn đề là nếu không giao dịch qua sàn thì có nên bắt buộc giao dịch qua  nhà môi giới không?

3. Điểm mới tiếp theo là theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Dự thảo Luật thì bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; đồng thời người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản, tránh được tình trạng người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng của mình, gây tốn kém, lãng phí.Điều này nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; đồng thời người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng.

4. Dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng. Tôi ủng hộ dự thảo về vấn đề này, mặc dù  quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn pháp định sẽ gây khó khăn phần nào cho các doanh nghiệp, tuy nhiên quy định này cũng góp phần sàn lọc nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thức sự. Hiện nay, do việc hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này không cần vốn pháp định, nên nhiều doanh nghiệp được thành lập ồ ạt và hoạt động theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được. Các doanh nghiệp hoạt động không cần vốn này đã ảnh hưởnh và làm mất niềm tin của khách hàng. Với lĩnh vực đầy nhạy cảm này, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư dự án, doanh nghiệp phải có vốn lớn là cần thiết, và các cơ quan quản lý cần thực hiện, giám sát được là chuyện khác.

5. Thứ năm, về việc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản có ý kiến cho rằng nên huy động vốn từ trực tiếp khách hàng. tôi cũng đồng ý với ý kiến là phải kiếm soát số tiền huy động vốn của công ty bất động sản để bắt buộc số tiền này chỉ sử dụng vào mục đích triển khai dự án án, tuy nhiên chúng tôi cho rằng điều này cực kỳ khó khăn. Việc huy động vốn là một công việc phiêu lưu và không có tính đảm bảo và đẩy rủi ro cho người mua nhà. Trong khi đó, người bán thì nhận được tiền rồi nhưng họ đem tiền làm việc khác thì không ai kiểm soát được. Huy động vốn thường dựa vào cam kết, hứa hẹn của chủ đầu tư để mua một cái nhà “trừu tượng”. Quan điểm của chúng tôi cho rằng, các ngân hàng hiện nay rất mạo hiểm trong việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đây là điều rất rủi ro, ngân hàng vừa cho Công ty bất động sản thế chấp dự án để vay vừa cho khách hàng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay, nếu dự án bế tắc thì các bên ôm nhau mà khóc vì chẳng biết giải quyết thế nào. Nhà soạn luật có thể đưa ra những cách thức để huy động vốn nhưng cần ban hành làm sao để trên thực tế, câu chuyện huy động có thể diễn ra phù hợp với quy định pháp luật và những người tiêu dùng cũng cần có cái nhìn thận trọng về vấn đề trên. Tuy nhiên, dù sao tôi cho rằng phải giới hạn mức huy động vốn và nên có ân định rõ lộ trình huy động vốn trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là phù hợp.

6. Dự thảo luật đã có sự quy định lại tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản: cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ các điều kiện: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ đại học trở lên và đã qua sát hạch về trình độ môi giới bất động sản. Tuy nhiên theo tôi điều kiện tốt nghiệp Đại học là điều kiện không hợp lý, làm môi giời chỉ cần “miệng dẻo, nói hay”là được rồi, kinh nghiệm cho thấy nhiều người làm môi giới giỏi chẳng cần phải qua một trường lớp nào. Luật chỉ nên quy định tốt nghiệp trung học phổ thông; hoặc không nên quy định, chỉ cần bắt buộc đã qua đào tạo và sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Bằng đại học để làm gì trong khi nhiều ngành điều bắt buộc muốn làm thì phải tốt nghiệp đại học, quy định này góp phần vào hiện tương bằng cấp tràn lan hiện nay ở nước ta. Tuy nhiên, chúng tôi  cần xem xét lại chương trình đào tạo môi giới bất động sản cho phù hợp với thực tiễn, tránh tình trạng đào tạo tràn lan như hiện nay.  Việc sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản chỉ nên do Bộ Xây dựng tổ chức, chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 3 năm.

Theo tôi với những nội dung mới được bổ sung sẽ khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả. Hy vọng rằng, Dự thảo luật sẽ tạo môi trường pháp lý thông thoáng, bình đẳng để huy động các nguồn lực của xã hội tham gia vào thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư, các DN và người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời tăng cường tạo hội nhập, thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đồng thời hoàn thiện cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường BĐS, tăng cường năng lực và trách nhiệm của các DN kinh doanh BĐS, nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của các nhà môi giới, quản lý BĐS để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, công khai minh bạch, đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Trân trọng,