Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Ths.Đỗ Thị Kim Ngân – Giảng viên Khoa Luật học Trường Đại học Bình Dương – Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ THẢO

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Ths.Đỗ Thị Kim Ngân – Giảng viên Khoa Luật học Trường Đại học Bình Dương

            Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước nhằm phát triển nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển thị trường bất động sản có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, sau một thời gian mang lại hiệu quả tích cực, có nhiều quy định của Luật kinh doanh bất động sản không còn phù hợp trong thực tiễn hiện nay. Để góp phần hoàn thiện các quy định của Luật kinh doanh bất động sản, tôi có một số góp ý Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau:

            1.Quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài    

 Điều 8 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành. Điều này nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng, đối với người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng. Thực tế, nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đóng vai trò lớn trong việc hỗ trợ cho các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Năm 2013, dòng vốn FDI vào Việt Nam lập kỉ lục 22 tỷ USD, trong đó giá trị đầu tư vào bất động sản đứng thứ 3 trong các lĩnh vực được đầu tư. Trước thực tế nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang thiếu và yếu như hiện nay, quy định trên của Dự thảo luật nhằm mục đích thu hút nguồn lực đầu tư vào thị trường bất động sản trong nước. Tuy nhiên, quy định này cần phải có cơ chế kiểm soát năng lực của các nhà đầu tư nước  ngoài, chẳng hạn như cần phải có một công ty độc lập làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát tiến độ thực hiện của các dự án.

2.Quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải ký quỹ cam kết đầu tư thực hiện dự án. Tôi hoàn toàn thống nhất với quy định này nhằm ràng buộc và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư trong triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án hoặc chuyển nhượng dự án, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, không đúng nghĩa vụ với nhà nước, với khách hàng như thời gian qua. Đồng thời, quy định về ký quỹ cũng bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua.

3.Quy định trả tiền ứng trước đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 16 Dự thảo quy định “Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả chậm, trả dần đối với bất động sản có sẵn và trả tiền ứng trước đối với bất động sản hình thành trong tương lai”. Dự thảo luật quy định hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản việc trả tiền ứng trước đối với bất động sản hình thành trong tương lai là cần thiết bởi vì việc đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có vốn lớn cho nên quy định này cho phép các nhà đầu tư huy động được nguồn vốn trong dân để đầu tư. Tuy nhiên, luật chưa quy định chặt chẽ về tiến độ huy động, sử dụng vốn từ tiền ứng trước của khách hàng phải đúng mục đích, hiệu quả dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến chậm triển khai, dừng triển khai, thậm chí không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, vi phạm hợp đồng, giao nhà chậm cho khách hàng… gây bất ổn, làm mất niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản. Vì vậy, luật cần quy định chặt chẽ việc ứng trước vốn này phải thực hiện theo đúng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Khoản 4 Điều 16 Dự thảo Luật sửa đổi quy định việc thanh toán theo hình thức ứng tiền trước đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đảm bảo các nguyên tắc luật định nhằm chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích. Theo tôi, luật quy định như vậy là hợp lý.

            4.Quy định về việc bảo lãnh để đảm bảo thực hiện giao dịch bất động sản

Khoản 6 Điều 16 quy định về bảo lãnh để thực hiện giao dịch bất động sản, trong đó có việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư đã huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác, sau đó không triển khai dự án hoặc triển khai cầm chừng, không bàn giao nhà theo đúng tiến độ và hợp đồng cho khách hàng. Tuy nhiên, theo tôi, luật cần quy định chủ đầu tư trước khi tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng thay vì quy định phải có bảo lãnh như Dự thảo.

5. Quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 53 Dự thảo có thay đổi khi sửa đổi, quy định không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước chỉ khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Mục đích của Luật hiện hành quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn nhằm giúp cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch hơn. Tuy nhiên, điều này cũng phát sinh thêm thủ tục và chi phí mà người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản phải gánh chịu. Vào thời điểm bất động sản khó khăn như hiện nay thì việc bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch làm trở ngại cho sự hồi phục của thị trường bất động sản. Do đó, tôi đồng ý với quy định của Dự thảo.

6.Quy định điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đối với nhân viên môi giới bất động sản              

Điều 52 Dự thảo quy định điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân phải có trình độ từ đại học trở lên. Theo Bộ Xây dựng, quy định về điều kiện và thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản trong Luật hiện hành còn quá đơn giản, dễ dàng, nhất là không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và không phải qua sát hạch đã làm giảm chất lượng, tính chuyên nghiệp của nghề môi giới, định giá bất động sản. Tuy nhiên, nếu lập luận rằng người có bằng đại học sẽ có trình độ cao hơn và làm môi giới tốt hơn để tránh rủi ro cho khách hàng là không thuyết phục.  Với nhiệm vụ của nhân viên môi giới bất động sản nếu chỉ am hiểu về lĩnh vực bất động sản mà không có bằng đại học vẫn làm tốt hơn một người có bằng đại học ở lĩnh vực chuyên môn không liên quan đến bất động sản, không am hiểu về lĩnh vực bất động sản. Do đó, theo tôi thì Dự thảo quy định một trong những điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là phải có trình độ đại học trở lên là đòi hỏi cao so với công việc của một người làm môi giới bất động sản.