Góp ý của ông Đỗ Trọng Hải-Công ty Luật Bizlink đối với Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

HA NOI OFFICE

Unit 1502A, 15 Fl., Charm Vit Tower, 117 Tran Duy Hung,

Hanoi, Vietnam

Tel: 84-4-35148355          Fax: 84-4-35148355

Email: hanoi@bizlink.vn

Website: www.bizlink.vn

HO CHI MINH CITY OFFICE

11th Fl., GB Bldg., 78-80 Cach Mang Thang Tam St. Dist. 3, Ho Chi Minh City, Vietnam

Tel: (84.8) 3930 9980          Fax  (84.8) 3930 6684

Email: hcmc@bizlink.vn

Website: www.bizlink.vn

STT

Dự thảo

Ý kiến đóng góp

1

Một số quy định về người sử dụng đất tại Điều 6:

Điều 6.1: “Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Điều 4.27: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định của pháp luật dân sự; trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”

Điều 6.7: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê”

Điều 6.8: “Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê hoặc do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Trong phần góp ý chung chúng tôi đã đưa ra đề xuất chung. Tại phần này chúng tôi chỉ rõ sự hợp lý của sự phân biệt hiện nay.

1. Theo các quy định nàyc, nhà nước vẫn phân biệt và phân loại những đối tượng sau đây là những người sử dụng đất khác nhau:

(a)  Tổ chức kinh tế: bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định của pháp luật dân sự; trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

(b) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

(c)  Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

Đồng thời, hình thức sử dụng đất cho từng loại người sử dụng đất trên đây cũng khác nhau. Tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất (tức là nhận chuyển nhượng QSDĐ, v.v. từ các tổ chức khác). Trong khi đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chỉ có được QSDĐ thông qua hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài có được QSDĐ thông qua hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Sự phân biệt này không hợp lý vì:

-            Theo các khái niệm này, việc xác định hình thức sử dụng đất của một số doanh nghiệp niêm yết tùy từng thời điểm sẽ rất khó khăn. Ví dụ, tại một thời điểm nhất định, doanh nghiệp này không có vốn đầu tư nước ngoài, vì vậy được nhận quyền sử dụng đất từ người khác. Sau đó do việc mua bán cổ phần trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp này có cổ đông nước ngoài, không được coi là tổ chức kinh tế nữa. Lúc đó, luật đất đai sẽ phân loại doanh nghiệp này vào loại nào trong số các loại người sử dụng đất trên đây? Cách thức xử lý đất đã nhận chuyển nhượng như thế nào?

Tổ chức kinh tế loại trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên luật đất đai chưa giải thích rõ ràng thế nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp có các cổ đông là các công ty liên doanh có được coi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay không? Cách xác định không rõ ràng sẽ gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc lấy được QSDĐ.

-            Việc coi tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam là một người sử dụng đất là không hợp lý vì tổ chức, cá nhân nước ngoài không có tư cách pháp nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam, không trực tiếp ký hợp đồng thuê đất, đứng tên trên quyết định giao đất. Vì vậy, nên cân nhắc đổi thành doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài.

-            Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài: Cần làm rõ tổ chức liên doanh này có bao gồm doanh nghiệp niêm yết có cổ phần do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ hay không? Có bao gồm các công ty mà các cổ đông là các công ty có vốn đầu tư nước ngoài hay không?

-            Việc hạn chế quyền của “tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam” và “tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài” trong việc nhận chuyển quyền sử dụng đất là rất không hợp lý và gây ra nhiều khó khăn trong việc thực hiện dự án. Hạn chế này dẫn đến việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phải diễn ra theo “đường vòng”. Thay vì nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài/ hay các doanh nghiệp liên doanh sẽ phải lập liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, sau đó nhận chuyển nhượng vốn góp. Rõ ràng hạn chế trên đây không ngăn cản được việc chuyển quyền sử dụng đất theo cách gián tiếp và cũng không mang ý nghĩa đáng kể nào về quản lý đất đai của nhà nước.

Theo chúng tôi, nên gộp tất cả các người sử dụng đất trên đây thành một nhóm và gọi chung là tổ chức kinh tế. Với những loại đất, loại dự án đặc thù nào nhà nước thực sự cần hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài hay có doanh nghiệp có cổ đông/ thành viên là nhà đầu tư nước ngoài, thì trong các quy định cụ thể sẽ có loại trừ.

2

Thu hồi đất do vi phạm của chủ đầu tư Điều 52.1.h):

“h) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng (12) liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép”

Theo Điều 64 của Luật đầu tư: “Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư sau mười hai tháng mà nhà đầu tư không triển khai hoặc không có khả năng thực hiện theo tiến độ đã cam kết và không có lý do chính đáng thì bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư”

Theo Điều 68 của Nghị định 108/2006/NĐ-CP: “Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư sau 12 tháng, nhà đầu tư không triển khai hoặc dự án chậm tiến độ quá 12 tháng so với tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư, trừ trường hợp được tạm ngừng hoặc giãn tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 67 Nghị định này”.

Ban soạn thảo cần cân nhắc để tránh sự mâu thuẫn chồng chéo giữa các luật.

3

Căn cứ và điều kiện giao đất cho thuê đất:

“Điều 59. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định;

c) Trường hợp giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác thì còn phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ.

2. Chính phủ quy định cụ thể việc thực hiện quy định tại khoản 1 Điều này.”

“Điều 60. Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế

1. Chủ đầu tư có năng lực tài chính để sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được đánh giá trong báo cáo kiểm toán độc lập.

2. Chủ đầu tư phải ký quỹ thực hiện dự án.

3. Đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất mà đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư thì các dự án đầu tư đó phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.”

Như vậy, căn cứ đề giao đất cho thuê đất là “Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định;”. Tức là chủ đầu tư phải có dự án đầu tư được cấp phép sau đó mới được giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, để được cấp phép cho dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải chứng minh địa điểm đầu tư. Vậy, chủ đầu tư cần tiến hành thủ tục gì để được chấp thuận địa điểm đầu tư?. Hiện nay Luật đất đai chưa rõ về vấn đề này.

Ngoài ra, quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng rất khó thực hiện trên thực tế: “Chủ đầu tư có năng lực tài chính để sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được đánh giá trong báo cáo kiểm toán độc lập.”.

4

Đấu giá quyền sử dụng đất:

“Điều 101. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a) Các trường hợp sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 94 của Luật này;

b) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại điểm b, điểm e khoản 1 và điểm b khoản 2  Điều 64 của Luật này;

c) Các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thuê hoặc mua, xây dựng nhà ở công vụ;

d) Trường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.”

Quy định tại Điều 101 này có thể được giải thích là hầu hết các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều phải thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, ban soạn thảo cần làm rõ và khẳng định trong Luật:

- Những trường hợp nào bắt buộc phải đấu giá để giao đất. Đấu giá quyền sử dụng đất thì cần phải có quy trình rõ ràng.

- Những trường hợp nào không cần đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ cần xin chấp thuận chủ trương để làm căn cứ xin giao đất sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Thực tế hiện nay, theo chúng tôi được biết, việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất và cho thuê đất là hết sức hạn chế.

Việc giao đất như trong thời gian vừa qua đã tạo ra cơ chế xin cho và cơ hội cho tham nhũng và bất bình đẳng.

5

Quyền và nghĩa vụ của Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

“Điều 164. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 148 và Điều 150 của Luật này;

b) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 155 của Luật này.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 148 và Điều 150 của Luật này;

b) Thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước cho thuê đất. Người được thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 148 và Điều 150 của Luật này;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

c) Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; trường hợp thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất.”

Điều 165. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh

1. Tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 164 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 164 của Luật này.

3. Tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải nộp tiền thuê đất và có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 155 của Luật này trong các trường hợp sau:

a) Tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

b) Tổ chức kinh tế liên doanh được thành lập do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Luật đất đai sửa đổi có sự tiến bộ đáng kể so với luật đất đai 2003 là thống nhất về cơ bản các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, về cơ bản ngoại trừ:

-         “Tổ chức kinh tế được giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh” và

-         “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của “tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam” thì lại không hoàn toàn giống với quyền và nghĩa vụ của “tổ chức kinh tế” với cùng hình thức sử dụng đất. Cách thức quy định như này rất không logic và rất không hợp lý. Chẳng hạn:

Ví dụ 1: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.” Trong khi đó, quy định về quyền của Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tại Điều 156 thì lại không có quyền này.

Ví dụ 2: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền “cho thuê lại quyền sử dụng đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao, khu kinh tế”. Trong khi đó quy định về quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm lại không có quyền này. Điều này sẽ gây khó khăn và nhiều nhầm cho các nhà đàu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư hạ tầng khi công nghiệp, v.v.

Ví dụ 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất. Mà không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giao và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất. Đây là quy định rất vô lý ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền của nhà đầu tư nước ngoài được giao đât trong các dự án nhà ở.

Ví dụ 4: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền: “cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất” và  “chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất”. Như vậy, những quyền này chỉ áp dụng cho đất thuê. Trong khi đó, quy định về quyền của tổ chức kinh tế trong nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định rất rõ quyền “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Ở khía cạnh này, quy định của Luật đất đai sửa đổi là bước thụt lùi lớn so với luật đất đai 2003.

Chúng tôi đề nghị hình thức sử dụng đất và các quyền ứng với mỗi hình thức sử dụng đất áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh và tổ chức kinh tế trong nước phải giống nhau và quy định trong cùng một điều.

6

Khoản 3, Điều 165: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh

“3. Tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải nộp tiền thuê đất và có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 155 của Luật này trong các trường hợp sau:

a) Tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

b) Tổ chức kinh tế liên doanh được thành lập do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.”

Để góp vốn liên doanh, bên góp vốn đã phải trả hết tiền thuê đất (nếu là thuê đất) hay tiền sử dụng đất (nếu là giao đất) cho nhà nước. Trước khi góp vốn, bên góp vốn có đầy đủ các quyền ở khoản 2, Điều 155. Vậy sau khi góp vốn, bên nhận góp vốn cũng phải có đầy đủ các quyền ở khoản 2, Điều 155. Bởi vậy, chúng tôi đề xuất xóa bỏ mục (a) và mục (b) ở Khoản 3, Điều 165.

7

“Điều 170. Điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có một trong các điều kiện sau:

1. Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

2. Phải đăng ký bán tài sản gắn liền với đất thuê tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyền thu hồi đất.

Trường hợp Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản gắn liền với đất thuê thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất mua tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Nhà nước không mua tài sản thì chủ sở hữu tài sản được bán tài sản cho tổ chức, cá nhân khác; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo giá đất được xác định lại.”

Quy định về việc “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo giá đất được xác định lại” có thể sẽ làm cho quá trình bán tài sản trên đất thuê trở lên bế tắc vì cả người bán và người mua đều không biết được giá đất mới sẽ là bao nhiêu.

Quy định “Trường hợp Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản gắn liền với đất thuê thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất mua tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” là quá chung chung và không rõ ràng, không có quy trình cụ thể để thực hiện quy định này. Ở đây quy định nhà nước thu hồi đất, sau đó bán đấu giá đất và tài sản. Có nghĩa là nhà nước sẽ mua tài sản của doanh nghiệp sau đó thu hồi đất, bán đấu giá đất và tài sản để kiếm lời? Hay nhà nước mua tài sản để đầu tư sử dụng? Phải làm rõ quy định này. Nếu thực sự nhà nước cần quy định được quyền ưu tiên mua thì chỉ cần quy định quyền ưu tiên mua, thủ tục, trình tự thực hiện quyền này mà không cần phải quy định mua để làm gì như quy định hiện nay.

Theo chúng tôi, quy định tại điều 170 này chắc chắn sẽ gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho việc bán tài sản của người thuê đất. Sẽ có một số lượng tài sản có giá trị lớn của các doanh nghiệp làm ăn khó khăn không thể bán được do quy định này, gây ra sự lãng phí nguồn lực lớn.