Góp ý của bà Doãn Hồng Nhung-Khoa Luật ĐHQG Hà Nội đối với Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

MỘT SỐ GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013(Dự thảo NGÀY 31/8/2012  )

  TS. Doãn Hồng Nhung

 Khoa Luật – Đại Học Quốc gia Hà Nội

Dự thảo  Luật đất đai lần này đã có sự thay đổi về bố cục và nội dung của nhiều chế định pháp luật. Trong bài viết này tôi đi trực tiếp của điều khoản soạn thảo trong dự thảo  Luật đất đai ngày 31/8/2012 được đăng tải trên trang Web: chinhphu.vn lấy ý kiến của mọi tầng lớp nhân dân. Tôi tập trung vào hai nội dung là thời hạn cho thuê đất của các dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài , định giá đất và đưa ra một số góp ý về kỹ thuật xây dựng một vài điều khoản trong dự thảo.

 Thứ nhất: Thời hạn cho thuê đất 50 năm đối với  tổ chức  cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt nam được xem xét , quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc  đơn xin giao đất, thuê đất nhưng  không quá 50 năm ( Điều 109 Dự thảo ). Theo quan điểm của tôi, thời gian cho thuê đất như vậy là nhiều so với đời sống kinh doanh. Việt Nam mở rộng đầu tư từ sau năm 1986 cho đến nay chúng ta đã học hỏi kinh nghiệm về sử dụng và khai thác tài nguyên đất đai của nhiều nước trên thế giới. Nhưng  bên cạnh đó thời gian dài như vậy đã có phát sinh nhiều quan hệ xã hội , chính trị, an ninh như cho người nước ngoài thuê đất để trồng rừng  mà diện tích đất cho thể rất gần khu vực biên giới quốc gia, miền núi hẻo lánh( Miền Bắc). Đã có dự án khai thác khoáng sản có vị trí sung yếu  vị trí  dự án có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc gia, khống chế độ cao, khu vực  trọng yếu quốc gia  ( Miền Trung). Nhiều dự án nuôi trồng thủy sản gần khu vực Khánh Hòa gần cảng quân sự Cam Ranh( Miền Nam).  Thời gian dài, nhiều lao động, kỹ sư, công nhân đang đội tuổi lao động và kết hôn nên đã xuất hiện “Làng kết hôn với nười nước ngoài  ”, “ Khu ngoại kiều” đã phát sinh những phức tạp về mặt xã hội. Nên chăng Nhà nước cần xem xét lấy ý kiến đa ngành về lĩnh vực này. Cần quy định khu vực cấm đầu tư có yếu tố nước ngoài để khoanh định quản lý đất đai có hiệu quả  và bảo vệ quốc phòng an ninh.

 Mở rộng giao lưu quốc tế nhưng cũng cần khoanh định khu vực và quan trọng và việc thẩm định  và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Cần đánh giá năng lực  tài chính thực hiện dự án của chủ đầu tư là nhân tố quan trọng để bảo vệ môi trường trong nước  trong việc xác định tiêu chí phát triển đất nước bền vững.  Để tránh việc lấy đất từ dự án để sử dụng vào mục đích khác. Luật đất đai cần xây dựng các quy phạm pháp luật lường trước các tình huống có thể xảy ra trong tương lai. 

Thứ hai:  Định giá đất – Giá đất chuẩn chưa rõ ràng nên hạn chế trong chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Giá đất trên thị trường  được hình thành từ ba nguồn gốc và được xem là căn cứ để Nhà nước tính bồi thường khi thu hồi

Một là : Giá có được do  kết quả của việc thực hiện đấu  giá  đất

Hai là:  Giá do khung giá của UBND  tỉnh, thành phố trực thuộc TW công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Tính giá đắt căn cứ theo khu vực , vị trí địa lý, hướng, góc, và môi trường tác động xung quanh bất động sản cần định giá  cũng như  hệ số K ở địa phương.

Ba là : Do các bên  tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau theo quy định của pháp luật dân sự. Giá đất khi thực hiện đấu giá mới đáp ứng được tiêu chí là giá thị trường.  Giá đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố tâm lý, mục đích đấu giá dất. Giá  đất trước khi có dự án thấp hơn giá đất khi khu vực  đất được quy hoạch.  Cần dùng tiền của Nhà nước từ Ngân sách để thu hồi đất  để hạn chế tham nhũng đất đai từ các dự án . Nếu Nhà nước trả tiền cho cả diện tích đất của dân một lần thì  tiền bồi thường rất lớn, Ngân sách không đảm bảo.Nên chăng Nhà nước chỉ trả 30% tiền bồi thường 30% bằng đất mới , 10% đào tạo nghề và tạo việc làm và 30% bằng trái phiếu Chính phủ - Quốc gia trong 10 năm. Với phương pháp này sẽ có thể nâng giá đất phù hợp với thị trường, là nhân tố minh bạch cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, giảm bới khiếu nại tố cáo về bồi thường và giải phóng mặt bằng  trong dân.

Thứ ba: Góp ý về một số điều khoản cụ thể sau:

Điều 3 khoản 2  theo quan điểm của tôi nên bổ sung thêm: “ đảm bảo nguyên tắc bảo vệ tài nguyên, bảo vệ chủ quyềnm lãnh thổ của quốc gia Việt Nam ”.

Điều 4 khoản 8 cần  bổ sung  thêm : “ Trong thời hạn thuê đất ”để làm rõ  hơn  khái niệm.

Điều 4 khoản 22: Nên bỏ từ “ truy xuất” thay bằng thuật ngữ dễ hiểu và phù hợp hơn. Có thể thay bằng truy cập, tìm kiếm và kiểm tra thông tin.

Điều 9: Khoản 3 Nhóm đất chưa sử dụng có thể đưa vào “ Quỹ đất dự phòng ,  đất cảnh quan của khu vực thuộc lãnh thổ Việt Nam”

Điều 10 : khoản 4: lỗi kỹ thuật : Phê duyệt trong . Cần cách chữ duyệt và chữ trong trong câu đó ra.

Điều 11: Cần bổ sung hành vi bị nghiêm cấm : “ Trực tiếp hoặc gián tiếp làm tổn hại đến chủ quyền, đất đai thuộc  lãnh thổ quốc gia ”

Điều 14 Khoản 2 Cần quy định để phù hợp với điều 108- 111 của Dự thảo . Điều khoản này cần làm rõ Nguyên tắc phân loại và Căn cứ để phân loại.

Điều 15 cần làm rõ chấm dứt sử dụng đất bởi quyết định của nhà nước , do lỗi của người sử dụng đất  hay người sử dụng đất chết không có người thừa kế hoặc người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất để phù hợp với điều 50 của dự thảo.

Điều 21 : chưa có mối quan hệ với các Bộ và trách nhiệm phối hợp của Bộ Nhà nước& PTNT, Bộ Xây dựng, Bộ Công nghiệp để phù hợp với điều 23và 24  khoản 2 của Dự thảo .

Điều 27 : nên tách riêng về thẩm quyền giải quyết tranh chấp  ra một điều khoản riêng( khoản 4), Cần bổ sung khoản 5 : Theo pháp luật về luật biển Việt Nam .

Điều 28: Hệ thống quy hoạch kế hoạch sử dụng đất  xây dựng cần  đảm bảo quy hoạch phù hợp với bảo tồn nguồn gen và bảo vệ đa dạng sinh học khi xây dựng quy hoạch sử dụng đất TW đến địa phương.

Điều 73: Khoản 5 nếu chỉ được xem xét bố trí cho thuê đất mới. Theo việc cho thuê đất mới cần được lên phương án từ trước chú không phải khi triển khai rồi mới xem xét.

Điều 88: Khoản 4 điểm b  Cần trả lời được phần đất dư ra thì xử lý như thế nào? Đất thực tế chuyển nhượng như thế nào,  Đất được tặng cho và thừa kế có tính gộp vào để xác định đát ở và đất vườn ao không?

Điều 98 và 99: Khoản 1Thuật ngữ: “  phân thành một vùng giá trị đất ” Cần làm rõ khái niệm  này. “Giá đất chuẩn” yếu tố chuẩn được lấy từ căn cứ và khung giá nảo?

Điều 101: Khoản 2: Nhà ở xã hội  hiện nay có ba hình thức giao dịch cụ thể là: Mua- bán; thuê nhà và thuê mua nhà ở xã hội. Cần bổ sung thêm cả hình thức thuê mua nhà vào để phù hợp với luật Nhà ở năm 2005 và luật kinh doanh bất động sản năm 2006, nâng cao hiệu quả  điều  chỉnh  của Luật đất đai trong tương lai.

ChÝnh v× vËy, c¸c quy ph¹m ph¸p luËt  ®Êt ®ai cÇn ®­îc x©y dùng trong thêi gian tíi , Luật đất đai sửa đổi năm 2012-2013 ph¶i dù ®o¸n, dù b¸o vµ ®¸p øng ®­ưîc nhu cÇu ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ tranh chÊp x¶y ra[1]. Nhµ n­íc ®ang mang sø m¹ng b¶o ®¶m cho sù an toµn vµ lµ c«ng cô thiÕt yÕu cho sù ph¸t triÓn cña toµn x· héi, cña chÝnh d©n téc ViÖt Nam.

[1] Do·n Hång Nhung, Quy ho¹ch ®Êt ®ai, quy ho¹ch x©y dùng víi viÖc b¶o vÖ v¨n ho¸ truyÒn thèng. Bé

X©y dùng, T¹p chÝ KiÕn tróc ViÖt Nam , sè 4/2004 trang 11-14