VCCI_Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Kính gửi: Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trả lời Công văn số 1520/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở góp ý của doanh nghiệp, có một số ý kiến như sau:

1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Điều 1)

1.1. Về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (khoản 3 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 17a Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

So với quy định hiện hành, Dự thảo đã bổ sung thêm quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định này, được hiểu nhằm kiểm soát năng lực của các tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và hạn chế tình trạng “thổi giá đất” và “bỏ cọc” như thời gian vừa qua. Tuy nhiên, việc Dự thảo bổ sung quy định theo hướng áp dụng những quy định quá khắt khe đối với các tổ chức tham gia đấu giá có thể khiến việc rất ít nhà đầu tư có thể đáp ứng được điều kiện tham gia đấu giá và ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của hình thức lựa chọn nhà đầu tư này.

Đề nghị Ban soạn thảo xem xét các vấn đề của quy định tại Điều 17a như sau:

a, Điều kiện tham gia đấu giá

Dự thảo bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có một số điều kiện cần được cân nhắc, xem xét, cụ thể:

• Có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 17a)

Quy định này là chưa đủ rõ ràng, như thế nào được hiểu là “có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất”. Quy định này được hiểu nhằm sàng lọc các nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng quy định có tính chất chung chung như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong cách hiểu khi triển khai trên thực tế. Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ ràng, cụ thể hơn.

• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư (điểm c khoản 1 Điều 17a)

Quy định này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư. Bởi vì, điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư không phải thực hiện ký quỹ trong trường hợp “trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Mặt khác, điểm a khoản 5 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì “Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được … Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá”. Như vậy, thời điểm ký quỹ là sau khi trúng kết quả đấu giá, trong khi Dự thảo lại quy định trước khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ theo quy định tại pháp luật đầu tư.

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định về điều kiện này, tức bỏ điểm c khoản 1 Điều 17a.

b, Giá trị khoản tiền đặt trước

Khoản 3 Điều 17a quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Quy định này là chưa phù hợp với khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá.”.

Đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định trên theo hướng dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

c, Chế tài khi người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước

Khoản 3 Điều 17a quy định “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp”.

Quy định này cần được xem xét các điểm sau:

• Tính minh bạch: không rõ như thế nào được cho là “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước”, “từ chối tham gia đấu giá”? Các khái niệm này chưa rõ sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện;
• Tính thống nhất:

Quy định này sử dụng khái niệm chưa thống nhất. Trong chính quy định tại Điều 17a yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải có “tài sản bảo đảm” nhưng khoản 3 Điều 17a lại quy định về việc xử lý “tài sản thế chấp”. “Tài sản bảo đảm” có khái niệm rộng hơn “tài sản thế chấp”.

Về việc “từ chối tham gia cuộc đấu giá”: khoản 3 Điều 17a quy định, người tham gia đấu giá “từ chối tham gia đấu giá” sẽ phải bồi thường cho Nhà nước. Tuy nhiên, điểm b khoản 5 Điều 17a lại quy định người tham gia đấu giá “có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó”. Như vậy, quy định tại Điều 17a đang chưa quy định thống nhất về “từ chối tham gia cuộc đấu giá” có phải là quyền của người tham gia đấu giá hay là không.

• Tính hợp lý

Dự thảo yêu cầu người tham gia đấu giá phải “bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước” khi tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá là chưa thực sự phù hợp. Theo quy định tại Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 thì bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên yêu cầu bồi thường có thiệt hại do hành vi của bên bị yêu cầu bồi thường. Trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, quyền sử dụng đất vẫn còn ở đó, nếu có thiệt hại có thể là chi phí tổ chức đấu giá. Vì vậy, yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước bằng giá trị tiền đặt trước là chưa phù hợp với bản chất của “bồi thường thiệt hại”.

Mặt khác, việc tổ chức tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, tức là phải mất hai lần tiền đặt trước, bằng 40% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đây là một khoản tiền quá lớn và sẽ là rào cản đối với các doanh nghiệp tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính cạnh tranh của hình thức lựa chọn này.

Từ những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định trên.

d, Tự ý hủy kết quả trúng đấu giá

Điểm đ khoản 5 Điều 17a quy định “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam”. Quy định này được hiểu nhằm hạn chế tình trạng người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá, “bỏ cọc”, tuy nhiên giá trị khoản tiền nộp phạt tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá là quá lớn. Điều này có thể tạo ra tâm lý e ngại cho những người tham gia đấu giá và giảm tính cạnh tranh của hình thức này. Đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại mức phạt phù hợp hơn.

1.2. Bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu một số công trình xây dựng (Khoản 6 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 32a)

Dự thảo bổ sung quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ. Quy định này là cần thiết, giải quyết lỗ hổng pháp lý hiện nay.

Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng trên sẽ gắn liền với những vấn đề pháp lý khác phát sinh và cần được giải quyết để đảm bảo quy định có thể thuận lợi triển khai trên thực tế. Đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc một số vấn đề sau:

• Chưa có tiêu chí xác định cụ thể về việc một công trình được coi là thuộc loại hình “căn hộ – khách sạn”; “văn phòng lưu trú”, “biệt thự du lịch nghỉ dưỡng”, “căn hộ du lịch nghỉ dưỡng”; “nhà nghỉ du lịch”; “công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch”. Các khái niệm này chưa được làm rõ có thể gây khó khăn trên thực tế áp dụng;
• Do được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của các công trình xây dựng trên, chủ sở hữu có thể sẽ sử dụng căn hộ để lưu trú lâu dài, tương tự như lưu trú của căn hộ chung cư. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng – kỹ thuật của các công trình loại này thì không được quy định là phải đáp ứng yêu cầu như đối với đơn vị ở. Vấn đề về sở hữu chung, sở hữu riêng tương tự như nhà chung cư cũng cần được phân định rõ. Ngoài ra, pháp luật về quản lý cư trú cũng chưa có quy định đối với loại hình cư trú này.
• Hiện nay, pháp luật về nhà ở đã cho phép người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư với một tỷ lệ nhất định. Đối với loại hình căn hộ – khách sạn; căn hộ du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại và dịch vụ, người nước ngoài có được phép sở hữu không?
• Giải quyết vấn đề về chuyển tiếp quy định như thế nào đối với các công trình xây dựng (liệt kê ở trên) đã triển khai trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực

Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định giải quyết các vấn đề trên để đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật và thuận lợi khi triển khai.

2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Điều 2)

2.1. Thông tin trong việc xác định giá đất (khoản 1 Điều 1 Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

• Đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 4 thành ”khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin tương đồng nhất và phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất”. Bởi vì cần phải có thông tin tương đồng nhất, các thông tin gần nhất chưa chắc đã tương đồng nhất;
• Khoản 3 Điều 4 quy định ”Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức việc điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương, công bố định kỳ hàng quý từ ngày 01 đến ngày 10 của tháng đầu quý”. Đề nghị xem xét lại tính khả thi của quy định này, nhất là đánh giá về năng lực và nhân lực của cơ quan địa phương để thực hiện.

2.2. Phương pháp so sánh trực tiếp (khoản 2 Điều 2 Dự thảo bổ sung Điều 4a)

• Khoản 1 Điều 4a quy định ”phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Từ ”các” là chưa đủ rõ ràng, đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể hơn là ”ba thửa đất”;
• Điểm a khoản 2 Điều 4a quy định một trong những thông tin về giá đất của thửa đất được thu thập là từ ”giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp”. Thực tế việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khá khó khăn, vì khó tìm được những người này, khi tìm được thì rất khó để thuyết phục họ trả lời, cung cấp thông tin. Thông thường họ sẽ cung cấp thông tin mua bán dựa trên hợp đồng họ đã ký kết – trong khi trong một số trường hợp, giá chuyển nhượng trên các hợp đồng này không phải là giá chuyển nhượng thực tế. Không có bằng chứng nào để chứng minh thông tin các bên chuyển nhượng cung cấp là chính xác. Điều này đưa đến rủi ro cho bên định giá đất. Vì vậy, để đảm bảo tính hợp lý, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định ”giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp”. Có thể thay thế bằng thông tin thu thập từ công ty môi giới bất động sản.
• Điểm a khoản 2 Điều 4a quy định: ”Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Quy định này là thừa, vì đây là các thửa đất không đủ điều kiện giao dịch vì vậy sẽ không có thông tin để thu thập. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này.
• Đề nghị quy định rõ khái niệm ”thửa đất mẫu” quy định tại khoản 3 Điều 4a.

Trên đây là một số ý kiến của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Ngoài ra, VCCI gửi kèm theo đây các ý kiến góp ý của các doanh nghiệp, hiệp hội, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc, xem xét để hoàn thiện Dự thảo.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.