VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 5914/BXD-PTĐT của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Danh mục công trình xây dựng thực hiện chỉnh trang (Điều 27)

– Về việc dẫn chiếu: khoản 2, khoản 3 Điều 27 dẫn chiếu tới quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 29 Dự thảo để xác định các trường hợp bắt buộc thực hiện chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, đối chiếu khoản 1, 2 Điều 29 dường như không quy định về vấn đề này, vì vậy đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại quy định dẫn chiếu để đảm bảo tính chính xác.

– Điều 27 có quy định khái niệm chung chung như “kiến trúc cảnh quan cao”, đây lại là tiêu chí để xác định các trường hợp bắt buộc thực hiện chỉnh trang. Đề nghị Ban soạn thảo hoặc bổ sung khái niệm này vào phần giải thích từ ngữ hoặc quy định cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn về khái niệm này.

– Hiện nay, ở một số đô thị, các nhà chung cư, tập thể cũ ở các trục phố chính khá nhiều. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong một số trường hợp, các chung cư cũ sẽ thuộc trường hợp bắt buộc phải cải tạo, xây dựng lại và việc cải tạo, xây dựng lại phải gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Sẽ có trường hợp, nhà chung cư cũ, tập thể cũ vừa thuộc trường hợp chỉnh trang vừa thuộc trường hợp cải tạo, xây dựng lại. Dự thảo không có quy định nào liên hệ với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Điều này sẽ khiến việc triển khai trên thực tế gặp lúng túng, vì sẽ không xác định rõ, trường hợp chung cư, tập thể cũ sẽ phải thực hiện chỉnh trang theo quy định của Luật này trường hợp nào phải cải tạo, xây dựng lại. Nếu chung cư, tập thể cũ thuộc trường hợp cải tạo, xây dựng lại mà thực hiện chỉnh trang là không cần thiết, gây lãng phí.

Do đó, đề nghị Ban soạn thảo dẫn chiếu tới pháp luật về nhà ở đối với trường hợp thực hiện chỉnh trang liên quan đến công trình xây dựng là chung cư, tập thể cũ.

2. Thực hiện chỉnh trang đô thị (Điều 28)

 – Hình thức công khai danh mục công trình xây dựng thực hiện chỉnh trang: điểm a khoản 5 Điều 28 Dự thảo quy định, thông báo theo một trong hai hình thức “thông qua phương tiện thông tin đại chúng” hoặc “gửi trực tiếp đến chủ sở hữu”. Việc chỉnh trang đô thị tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu các công trình vì vậy cần đảm bảo chủ sở hữu phải biết trước thông tin này, do đó đề nghị thông báo phải được thực hiện đồng thời hai hình thức qua phương tiện thông tin đại chúng và gửi trực tiếp đến chủ sở hữu.

– Theo quy định tại khoản 7 Điều 28 Dự thảo, chủ sở hữu công trình xây dựng sẽ phải tổ chức thực hiện chỉnh trang đối với công trình thuộc danh mục thực hiện chỉnh trang. Dự thảo không có quy định xử lý cho tình huống, nếu chủ sở hữu công trình không thực hiện hoặc không có kinh phí để thực hiện chỉnh trang thì giải quyết như thế nào?  Đề nghị Ban soạn thảo quy định hướng giải quyết cho trường hợp này.

3. Khu vực cải tạo đô thị (Điều 31)

– Phân tách trường hợp “cấp bách cải tạo” và “cần cải tạo”

Điều 31 Dự thảo quy định các khu vực cải tạo dựa vào từng mức độ: cấp bách cải tạo; cần cải tạo; khuyến khích cải tạo. Tuy nhiên, khoản 2, khoản 3 Điều 31 Dự thảo quy định khu vực quy định tại điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 31 đều thuộc trường hợp “cấp bách”, “cần” cải tạo. Điều này khiến cho việc xác định khu vực ưu tiên trong thực hiện cải tạo là chưa rõ, vì không xác định lúc nào thì cấp bách lúc nào chưa cấp bách. Để đảm bảo tính rõ ràng, đề nghị Ban soạn thảo phân tách rõ các khu vực quy định tại khoản 2 Điều 31 trường hợp nào là “cấp bách cải tạo”, trường hợp nào “cần cải tạo”.

– Trường hợp khuyến khích cải tạo

Khoản 4 Điều 31 Dự thảo quy định, cộng đồng dân cư đề xuất khu vực cải tạo. Nhưng Dự thảo lại không quy định về trình tự, thủ tục và tiêu chí để xem xét chấp thuận đề xuất này hoặc trao quyền cho Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề này. Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ hơn về việc cộng đồng dân cư đề xuất khu vực cải tạo để minh bạch về chính sách.

4. Xây dựng công trình, dự án trong khu vực phát triển mới của đô thị (Điều 36)

– Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật

Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Dự thảo, chủ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật được lựa chọn theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu, đầu tư và pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư chuyển giao quản lý cho nhà nước các công trình cơ sở hạ tầng của dự án theo từng công trình hoặc tiến độ thực hiện theo phương án bàn giao. Chủ đầu tư dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được ưu tiên lựa chọn khi tham gia đấu thầu và đấu giá thực hiện các dự án khác trong khu vực phát triển mới của đô thị.

Quy định trên đang chưa rõ về phương thức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật. Đây liệu có phải là mô hình đầu tư theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao (BT) theo quy định của pháp luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư hay không? Đề nghị Ban soạn thảo xác định rõ phương thức lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này.

– Điểm c khoản 2 Điều 36 Dự thảo quy định “Chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được ưu tiên lựa chọn khi tham gia đấu thầu hoặc đấu giá thực hiện các dự án khác trong khu vực phát triển mới của đô thị theo quy định của pháp luật”.

Đề nghị xem xét lại quy định này, vì quy định tại khoản 4, 5 Điều 10 Luật Đấu thầu 2023 quy định về các điều kiện ưu đãi đối với nhà đầu tư trong đấu thầu, trong đó không có quy định “chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng” được ưu tiên khi tham gia đấu thầu. Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 36 Dự thảo.

– Khoản 3 Điều 36 Dự thảo quy định về dự án đầu tư xây dựng toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác, theo đó chủ đầu tư sẽ trực tiếp thực hiện toàn bộ hoặc kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch và kế hoạch. “Chủ đầu tư thực hiện chuyển giao quản lý cho nhà nước theo từng khu vực trong dự án hoặc toàn bộ dự án theo phương án bàn giao”, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tiếp nhận toàn bộ dự án hoặc từng khu vực trong dự án để quản lý, khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định, chủ đầu tư sẽ đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác và được kinh doanh khai thác các sản phẩm bất động sản của dự án. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ dự án. Quy định trên đang không rõ chủ đầu tư sẽ bàn giao gì cho nhà nước? Quyền quản lý của công trình nào? Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về nội dung này để đảm bảo thuận lợi cho quá trình thực hiện.

5. Bàn giao công trình hạ tầng, kỹ thuật đô thị

Theo quy định tại Dự thảo, chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho nhà nước các công trình cơ sở hạ tầng của dự án (điểm b khoản 2 Điều 36); công trình hạ tầng kỹ thuật được đầu tư xây dựng theo dự án thuộc diện phải bàn giao, việc bàn giao được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện theo các pháp luật có liên quan (Khoản 1 Điều 46). Chủ sở hữu công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị tự bỏ vốn đầu tư có trách nhiệm quản lý, sử dụng, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (điểm c khoản 1 Điều 47).

Như vậy, sẽ có công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị phải bàn giao cho nhà nước, có công trình hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư được quản lý, sử dụng, khai thác. Tuy nhiên, Dự thảo không quy định rõ loại công trình nào bắt buộc phải bàn giao, loại nào được phép khai thác, sử dụng. Mặc dù, Điều 47 quy định các công trình do chủ đầu tư tự bỏ vốn đầu tư thì sẽ được khai thác, quản lý, nhưng các quy định về việc bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, Dự thảo lại không quy định các dự án đầu tư có nguồn gốc vốn từ đâu. Điều này khiến cho chính sách trở nên thiếu rõ ràng.

Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về mặt nguyên tắc, những loại công trình hạ tầng kỹ thuật nào sẽ phải chuyển giao cho nhà nước.

6. Hoạt động cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị (Điều 49)

Khoản 1 Điều 49 Dự thảo quy định “dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm các loại dịch vụ thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành hoặc sản phẩm, dịch vụ công sử dụng kinh phí ngân sách nhà nước theo quy định tại khoản 2 Điều này được các tổ chức, cá nhân cung cấp từ khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị”.

Khoản 3 Điều 49 Dự thảo quy định điều kiện của các đơn vị thực hiện dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị để được lựa chọn cung cấp dịch vụ.

 Các quy định trên của Dự thảo đang không rõ:

• Các loại dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị nào thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Dự thảo có dẫn chiếu tới pháp luật chuyên ngành, điều này vừa không cần thiết, vừa không rõ về quy định;
• Nếu dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo pháp luật chuyên ngành thì các điều kiện tại khoản 3 Điều 49 Dự thảo là chưa phù hợp, khiến cho doanh nghiệp cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực này phải đáp ứng đồng thời hai loại điều kiện (nếu pháp luật chuyên ngành quy định loại cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật là ngành nghề kinh doanh có điều kiện).

Để đảm bảo tính rõ ràng về mặt chính sách, đề nghị Ban soạn thảo thiết kế quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị theo hướng:

• Cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm dịch vụ do tổ chức kinh tế cung cấp và dịch vụ công;
• Việc điều chỉnh hoạt động cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.