VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở

Kính gửi: Ủy ban Pháp luật Quốc hội

Trả lời Công văn số 2145/UBPL15 của Ủy ban Pháp luật Quốc hội về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến đối với Dự thảo như sau:

1. Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 35)

Khoản 2 Điều 35 Dự thảo quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản; có quyền sử dụng đất; năng lực, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật xây dựng).

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm cả nhà ở.

Để đảm bảo tính thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, đề nghị đề xuất điều chỉnh quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng doanh nghiệp đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ áp dụng theo các điều kiện của pháp luật về nhà ở, còn các điều kiện tại pháp luật kinh doanh bất động sản áp dụng cho các bất động sản còn lại.

2. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 57)

Điều 57 Dự thảo quy định về nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân, theo đó nhà ở có quy mô từ dưới 20 căn hộ sẽ không được bán, cho thuê mua căn hộ. Quy định này cần cân nhắc, xem xét ở điểm sau:

Theo quy định tại Dự thảo, các căn hộ này phải đáp ứng yêu cầu tương tự như một chung cư, cụ thể:

• Diện tích căn hộ: không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư;
• Nhà ở nhiều tầng phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định phòng cháy, chữa cháy theo quy định đối với nhà chung cư;
• Quản lý vận hành thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng;
• Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ th uật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc, cảnh quan và không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với công trình liền kề;
• Tuân thủ nội dung của giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt

Để đáp ứng các điều kiện trên thì nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân có tính chất như là một chung cư. Các yếu tố quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng đều đã được xem xét. Do đó, không cho phép bán, cho thuê mua đối với căn hộ này là chưa hợp lý và chưa có cơ sở. Đề nghị cân nhắc bỏ quy định tại khoản 2 Điều 57 và cụm từ “để cho thuê” tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo.

3. Về phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 68, khoản 2 Điều 69 Dự thảo phương án bồi thường, tái định cư của trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do chủ đầu tư và các chủ sở hữu thỏa thuận, sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 67 Dự thảo phải có “Phương án bồi thường, tái định cư đã được chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với nhà đầu tư”.

Như vậy, có trường hợp, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện hai thủ tục: i) phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và ii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại cùng một cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Điều này có thể khiến cho quá trình thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Đề nghị cân nhắc, trong trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do chủ đầu tư và các chủ sở hữu thỏa thuận, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thủ tục xem xét phê duyệt phương án bồi thường tái định cư sẽ được xem xét đồng thời với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định này thì chủ đầu tư sẽ chỉ phải thực hiện một thủ tục.

4. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Điều 74 Dự thảo liệt kê các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Những đối tượng tại Điều 74 chủ yếu là những người có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà ở thương mại.

Tuy vậy, trên thực tế vẫn còn nhiều đối tượng không thuộc Điều 74 nhưng không có khả năng mua nhà ở thương mại, ví dụ:

• Những người lao động đóng thuế thu nhập cá nhân ở mức thấp.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 76 thì “những người thu nhập thấp tại khu vực đô thị”; “công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp”; “cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức” để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân của nước ta không phải là thuế đánh vào những người có thu nhập cao. Những người nộp thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương chưa hẳn là những người có thu nhập cao (vì lương trên 11 triệu đồng đã phải chịu thuế rồi). Với mức lương này cùng với các khoản chi tiêu trong cuộc sống thì việc người lao động có thể tích góp để mua được nhà ở thương mại là rất khó.

Vì vậy, đề nghị mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng, những người thuộc diện phải nộp thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định về thuế thu nhập cá nhân (tuy nhiên có giới hạn về mức đóng thuế – có thể là đóng thuế ở mức lũy tiến thứ 2 chẳng hạn) cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.

• Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Theo quy định tại khoản 12 Điều 74 Dự thảo, “Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp” thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.Việc chỉ giới hạn là doanh nghiệp, hợp tác xã trong “khu công nghiệp” là chưa hợp lý, bởi vì thực tế các doanh nghiệp ở khu chế xuất, khu kinh tế, các doanh nghiệp có quy mô sử dụng lao động lớn cũng có nhu cầu thuê nhà lưu trú cho công nhân. Đề nghị mở rộng đối tượng mà không chỉ giới hạn trong “khu công nghiệp”.

5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (Điều 87)

Điểm c khoản 3, điểm b khoản 4 Điều 86 Dự thảo quy định về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở có sẵn trong đó phải đáp ứng điều kiện “Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán”. Việc yêu cầu phải có “văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh” khiến cho quy trình bán nhà ở xã hội trở nên phức tạp và tạo gánh nặng về thủ tục hành chính cho chủ đầu tư. Nhà nước có thể kiểm soát bằng hậu kiểm.

Đề nghị bỏ quy định tại điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 87 Dự thảo.

6. Chỗ để xe của nhà chung cư (Điều 142)

Khoản 1 Điều 142 Dự thảo quy định “khu vực sạc điện cho xe phải được xác định rõ trong hồ sơ thiết kế, không được bố trí tại tầng hầm nhà chung cư và phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật”.

Quy định này được hiểu nhằm tránh nguy cơ cháy nổ do sạc xe điện gây ra. Tuy nhiên, quy định không cho phép bố trí khu vực sạc điện cho xe tại tầng hầm cần được xem xét ở các điểm sau:

• Gây khó khăn cho những người ở chung cư sử dụng xe điện. Nhiều chung cư sẽ không có không gian bố trí chỗ sạc điện bên ngoài tầng hầm, điều này sẽ gây bất tiện, khó khăn cho những người sử dụng xe điện;
• Trên thực tế, việc phương tiện sử dụng xăng cũng có nhiều nguy cơ cháy nổ, thậm chí còn hơn là xe điện[1]. Vụ hỏa hoạn nghiêm trọng ở Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội gần đây xuất phát từ do chập mạch điện trên đường dây dẫn điện bình ắc-quy thuộc phần đầu xe mô-tô sử dụng động cơ xăng (loại xe tay ga) đặt giáp tường gây cháy[2]. Vì vậy, việc không cho phép khu vực sạc điện cho xe tại tầng hầm, trong khi các phương tiện sử dụng xăng lại không có hạn chế nào là chưa hợp lý.

Đề nghị sửa đổi quy định theo hướng, yêu cầu khu vực sạc điện được bố trí riêng tại tầng hầm, thay vì cấm như quy định tại Dự thảo.

Trên đây là một số ý kiến của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Nhà ở. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

[1] https://www.autoinsuranceez.com/gas-vs-electric-car-fires/

[2]https://nhandan.vn/xac-dinh-nguyen-nhan-ban-dau-vu-chay-chung-cu-mini-tai-ha-noi-post773420.html#:~:text=Nguy%C3%AAn%20nh%C3%A2n%20ch%C3%A1y%20%C4%91%C6%B0%E1%BB%A3c%20x%C3%A1c,%C4%91%E1%BA%BFn%20v%E1%BB%A5%20ch%C3%A1y%20n%C3%B3i%20tr%C3%AAn.