VCCI_Góp ý Dự thảo Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 3969/BXD-PTĐT của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu đối với Dự thảo như sau:

Về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị là đầy đủ, chi tiết, nêu bật được các chính sách đề xuất và đánh giá tác động dự kiến của các đề xuất này.

1. Về việc rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý phát triển đô thị

Luật quản lý phát triển đô thị là văn bản luật được xây dựng mới, dự kiến phạm vi điều chỉnh về “quản lý phát triển đô thị gồm: Phân loại đô thị và quản lý phát triển hệ thống đô thị; Quản lý phát triển các khu vực, không gian đô thị bao gồm: phát triển các khu vực mới, thực hiện cải tạo, chỉnh trang và tái phát triển đô thị; Quản lý phát triển, cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị và không gian ngầm đô thị; Công tác quản lý nhà nước về phát triển đô thị” (Điều 1 Dự thảo Đề cương Luật Quản lý phát triển đô thị). Như vậy, với phạm vi điều chỉnh này Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị sẽ liên quan tới nhiều Luật như: Luật Quy hoạch; Luật Quy hoạch đô thị; Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Bảo vệ môi trường; …

Dự thảo Báo cáo Tổng kết thực tiễn tình hình phát triển đô thị và rà soát quy định pháp luật có liên quan đã tiến hành rà soát các Luật này và xác định những vấn đề mà pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh/quy định, xác định phạm vi quy định của Luật Quản lý phát triển đô thị để tránh chồng lấn giữa các văn bản pháp luật liên quan. Tuy nhiên, các nội dung phân tích để phân tách quy định giữa Luật Quản lý phát triển đô thị với các luật khác tại các tài liệu trong Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị cần được xem xét lại sau:

• Một số văn bản quy phạm pháp luật được rà soát hiện nay đang được soạn thảo và dự kiến đã/hoặc sẽ được ban hành trong năm 2023 như: Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có nhiều quy định sửa đổi so với quy định hiện hành. Vì vậy, những vấn đề được chỉ ra tại Dự thảo Báo cáo Tổng kết thực tiễn tình hình phát triển đô thị và rà soát quy định pháp luật có liên quan là sẽ không còn phù hợp khi những Luật này được ban hành. Do đó, nhiều khả năng sẽ có sự chồng lấn trong quy định giữa Luật Quản lý phát triển đô thị với các luật nêu trên;
• Về rà soát các quy định của Luật Đất đai 2013: Dự thảo Báo cáo Tổng kết thực tiễn tình hình phát triển đô thị và rà soát quy định pháp luật có liên quan chỉ ra những vấn đề tại Luật Đất đai không điều chỉnh liên quan đến quản lý, phát triển đô thị như:
• “Luật Đất đai không quy định việc khai thác, sử dụng phần không gian xây dựng công trình ngầm dưới mặt đất và không gian trên bề mặt đất”. Đúng là Luật Đất đai 2013 không quy định về vấn đề này, nhưng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ thông qua vào kỳ họp Quốc hội tới đã quy định về việc sử dụng, khai thác công trình ngầm và không gian trên bề mặt đất (Điều 8, Điều 79, Điều 117, Điều 125, Điều 158, Điều 216 Dự thảo Luật Đất đai phiên bản xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội phiên họp tháng 9/2023);
• “Luật đất đai quy định việc cho phép điều chỉnh đất để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng (bao gồm cả các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và khu nhà ở), nhưng không quy định trình tự, thủ tục triển khai các dự án áp dụng cơ chế này (từ bước lập quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án đầu tư, lấy ý kiến người có quyền sử dụng đất, thành phần hồ sơ và các quy trình thẩm định, phê duyệt khác …)”. Các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư xây dựng quy định tại các văn bản như Luật Đầu tư (trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư); Dự thảo Luật Đất đai (quy định về các trường hợp lựa chọn chủ đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thàu lựa chọn nhà đầu tư; các thủ tục giao đất, cho thuê đất; … để thực hiện dự án đầu tư); Luật Đấu thầu (quy định về trình tự thủ tục đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án); Luật Đấu giá (quy định về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất); Luật Nhà ở (quy định về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở); … Tóm lại, xác định vấn đề này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai là chưa chính xác. Hiện nay, các quy định pháp luật liên quan đã quy định khá đầy đủ về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng (từ đề xuất dự án đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đến việc triển khai dự án đầu tư).
• Về rà soát Luật Nhà ở: Dự thảo Báo cáo Tổng kết thực tiễn tình hình phát triển đô thị và rà soát quy định pháp luật có liên quan chỉ ra những vấn đề tại Luật Nhà ở không điều chỉnh liên quan đến quản lý, phát triển đô thị như:
• “Luật Nhà ở không điều chỉnh về công tác cải tạo, chỉnh trang, tái thiết của toàn bộ đô thị; hiện nay chỉ điều chỉnh ở đối với đối tượng là chung cư cũ, không bao gồm các khu vực trong đô thị, hạ tầng đô thị, các khu vực không gian, kiến trúc cảnh quan”. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện nay quy định “Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”; một trong những hình thức phát triển nhà ở là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở”. Như vậy, trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có những quy định liên quan đến xây dựng khu đô thị, các công tác cải tạo, chỉnh trang khu đô thị;
• “Luật Nhà ở không điều chỉnh về quản lý, vận hành sau khi kết thúc dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Đây là nhận định chưa chính xác, Luật Nhà ở cũng như Dự thảo Luật Nhà ở có quy định về việc quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về quản lý, vận hành các công trình xây dựng sau khi đưa vào sử dụng.

Đề nghị rà soát lại các nội dung về rà soát văn bản quy phạm pháp luật liên quan, trong đó có xem xét đến các dự thảo luật liên quan đang sửa đổi. Bởi vì, việc rà soát này sẽ là cơ sở để xác định các quy định sẽ có trong Luật Quản lý phát triển đô thị, tránh chồng lấn với các văn bản khác.

2. Về Chính sách được đề xuất

Dự thảo Tờ trình đề xuất ba chính sách lớn trong Luật Quản lý phát triển đô thị, trong các chính sách này có một số nội dung có thể chồng lấn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, hoặc có thể đưa ra giải pháp khác để giải quyết, ví dụ:

• Chính sách 1: phân loại đô thị và quản lý phát triển hệ thống đô thị

Theo đề xuất tại Dự thảo Tờ trình, Chính sách 1 xác định các bất cập về phân loại đô thị và đề xuất hướng giải quyết là “kế thừa, hoàn thiện và luật hóa các quy định phân loại đô thị”, trong đó kế thừa phần lớn các quy định về phân loại đô thị tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Vấn đề đặt ra là, nếu Luật Quản lý phát triển đô thị chỉ kế thừa và hoàn thiện các quy định hiện đã có tại các văn bản quy phạm pháp luật khác, thì tại sao không đề xuất sửa đổi các quy định này tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tổ chức chính quyền địa phương mà lại phải ban hành một văn bản mới để quy định? Dự thảo Báo cáo đánh giá tác động chưa đưa ra giải pháp là sửa đổi quy định hiện hành và đánh giá tác động đối với phương án này. Đề nghị bổ sung phương án sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành đối với vấn đề phân loại đô thị và đánh giá tác động đối với phương án này.

• Chính sách 2: Quản lý phát triển các khu vực, không gian đô thị và cung cấp hạ tầng đô thị đồng bộ

Dự thảo Đánh giá tác động đề xuất quy định về cải tạo, chỉnh trang đô thị:

• Kế thừa, có sửa đổi, bổ sung khái niệm về cải tạo chỉnh trang đô thị đã có quy định tại Luật Quy hoạch đô thị
• Quy định nguyên tắc cải tạo đô thị (các loại khu vực phải cải tạo do nguy hiểm, ảnh hưởng nghiêm trọng đối với cộng đồng dân cư; khu vực bảo tồn, lưu trữ các giá trị kiến trúc đô thị; khu vực khuyến khích cải tạo)

Các quy định trên cần phải xem xét trong mối quan hệ với các luật liên quan. Hiện nay, Dự thảo Luật Nhà ở đã quy định về vấn đề cải tạo chung cư cũ gắn với chỉnh trang đô thị và đây là nội dung rất lớn trong Dự thảo này. Vì vậy, đề nghị cần phân định phạm vi quy định của Luật Quản lý phát triển đô thị với Luật Nhà ở để tránh các quy định chồng lấn lên nhau. 

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.