VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Kính gửi: Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Ngày 12/5/2023, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Hội thảo thu hút được nhiều doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia đến tham dự và đóng góp ý kiến. Trên cơ sở các ý kiến thu nhận được, VCCI gửi tới Quý Cơ quan bản tổng hợp các góp ý đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (sau đây gọi tắt là Dự thảo) như sau:

I. Một số quy định tại Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất với các văn bản pháp luật liên quan

So với các phiên bản trước đây, phiên bản Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là Dự thảo) ngày 05.4.2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định tại Dự thảo vẫn cần được xem xét để đảm bảo các quy định tại Dự luật này thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

1. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 15)

Điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”. Điều này có nghĩa, không cho phép mua, bán phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng trên đất có hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần, trong đó cho phép chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất. Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị bỏ quy định tại điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo.

2. Về chế định kinh doanh đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở

Trên thực tế, công trình xây dựng không phải là nhà ở đang tồn tại trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng và được xây dựng trên loại đất thương mại dịch vụ. Các quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đưa loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở vào kinh doanh bất động sản[1] và từng bước quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình[2].

Tuy vậy, để đảm bảo thuận lợi, đồng bộ trong quá trình thực hiện, đề nghị cân nhắc, xem xét các vấn đề liên quan đến đầu tư, kinh doanh đối với loại hình bất động sản này như sau:

• Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng

Khoản 1 Điều 14 Dự thảo quy định “việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và Dự thảo Luật đất đai, công trình xây dựng chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Đề nghị thống nhất với quy định của pháp luật đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với công trình xây dựng này.

• Về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Điều 16 Dự thảo quy định các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, trong đó, cá nhân nước ngoài không được phép thuê, thuê mua các công trình xây dựng. Theo quy định của hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở cũng như Dự thảo này, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở (có kèm theo điều kiện). Điều này đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Với quan điểm tiếp cận cởi mở của việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, không rõ tại sao đối với công trình xây dựng, cá nhân nước ngoài lại không được phép “mua” mà chỉ được phép “thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình”? Nếu những lo ngại về vấn đề an ninh quốc gia, thì cơ chế quản lý tương tự như cơ chế áp dụng đối với sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể kiểm soát được vấn đề này đối với việc cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng.

Mặt khác, quy định này chưa thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 14 Dự thảo “tổ chức, cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đề nghị cân nhắc cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, trừ những khu vực có yêu cầu về an ninh, quốc phòng – tương tự như cơ chế áp dụng đối với việc cá nhân nước ngoài mua nhà ở.

3. Chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản (Điều 88)

Điểm a khoản 3 Điều 88 Dự thảo quy định trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản: “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ chương đầu tư dự án hoặc cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động của dự án bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”. Quy định này được hiểu, dự án đầu tư thuộc trường hợp chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động trong trường hợp “dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ không bị chấm dứt nếu “dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”.

Quy định trên cần được xem xét ở các điểm:

• Thẩm quyền chấm dứt một phần hoặc toàn bộ của dự án đầu tư: theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ là cơ quan ra quyết định chấm dứt dự án đầu tư. Trường hợp “dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có ý kiến của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư” (khoản 3 Điều 48 Luật Đầu tư 2020). Như vậy, Dự thảo quy định thẩm quyền quyết định chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động của dự án bất động sản là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020;
• Theo quy định tại pháp luật đầu tư, các dự án đầu tư thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 sẽ bị chấm dứt một phần hoặc toàn bộ. Việc Dự thảo đặt ra ngoại lệ, mặc dù dự án đầu tư thuộc trường hợp bị chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động nhưng có “chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng” sẽ không bị chấm dứt là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020;
• Điểm a khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định một trong những điều kiện để được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư là “Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này”. Khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 quy định một trong các trường hợp chấm dứt dự án đầu tư là “Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo quy định trên của Dự thảo, dự án thuộc diện bị thu hồi đất sẽ không bị chấm dứt nếu “có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng”. Tuy vậy, để được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện “phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng” (điểm b khoản 1 Điều 41 Dự thảo). Đối với những dự án thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai là những dự án chậm tiến độ, chưa hoàn thành dự án đưa đất vào sử dụng (sau khi đã được gia hạn) (khoản 8 Điều 77 Dự thảo Luật Đất đai – phiên bản 27.4.2023).

Tóm lại, dự án đầu tư thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 Điều 88 Dự thảo sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và khoản 1 Điều 41 Dự thảo.

Để đảm bảo thống nhất, đề nghị bỏ cụm từ “trừ trường hợp dự án cho chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”.

II. Điều kiện kinh doanh bất động sản

1. Điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản

Khoản 1 Điều 10 Dự thảo quy định các điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, trong đó có:

• Thành lập doanh nghiệp “có ngành nghề kinh doanh bất động sản” (điểm a): yêu cầu về ngành nghề kinh doanh là chưa phù hợp với tinh thần của Luật Doanh nghiệp 2020, khi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không còn ghi ngành nghề đăng ký kinh doanh. Mặt khác, trong các văn bản pháp luật quy định về các ngành nghề kinh doanh có điều kiện hiện nay, khi thiết kế quy định về chủ thể pháp lý, không còn yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề cụ thể nào. Thời gian qua, Chính phủ đã thực hiện rà soát các quy định kinh doanh để cắt giảm, đơn giản hóa các quy định, trong nhiều Phương án đã đề xuất bỏ quy định phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh cụ thể, để phù hợp với Luật Doanh nghiệp.

Để thống nhất với tinh thần của Luật Doanh nghiệp 2020, đề nghị bỏ cụm từ “có ngành nghề kinh doanh bất động sản” tại điểm a khoản 1 Điều 10 Dự thảo;

• “Chủ đầu tư dự án bất động sản phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên tổng số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ” (điểm d): đây là yêu cầu mới so với các phiên bản trước đây, suy đoán nhằm đảm bảo năng lực tài chính của tổ chức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cần đánh giá lại quy định này, bởi vì Dự thảo cũng như các văn bản liên quan đã có những quy định nhằm đảm bảo năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ thể: i) Điểm c khoản 1 Điều 10 Dự thảo đã yêu cầu tỷ lệ vốn sở hữu tối thiểu của chủ đầu tư dự án bất động sản khi thực hiện dự án đầu tư; ii) yêu cầu về trách nhiệm bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27); nhà đầu tư phải thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư (ký quỹ hoặc bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ) trong một số trường hợp quy định tại pháp luật về đầu tư.

Việc yêu cầu thêm điều kiện này có thể tạo gánh nặng về tài chính cho doanh nghiệp. Đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

2. Các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không cần phải đáp ứng điều kiện như đối với tổ chức kinh doanh bất động sản

Khoản 3 Điều 10 Dự thảo quy định các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản, trong đó có:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật (điểm b)
• Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) xử lý tài sản bảo đảm là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật (điểm c)

Theo quy định của khoản 1 Điều 5 Dự thảo, các trường hợp sau sẽ áp dụng theo Luật khác, nếu có sự khác nhau giữa các quy định của Luật khác và Luật Kinh doanh bất động sản:

• Việc quản lý, sử dụng, giao dịch tài sản cố định của doanh nghiệp nhà nước, tài sản công; sắp xếp lại, xử lý đất và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
• Việc xử lý tài sản đảm bảo của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng;

Các quy định trong văn bản pháp luật khác đã điều chỉnh các giao dịch liên quan đến bất động sản trên, vì vậy Dự thảo không cần thiết quy định về các giao dịch này. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, đề nghị bỏ quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều 10 Dự thảo.

III. Một số quy định liên quan đến thủ tục hành chính chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp

Một trong những mục tiêu quan trọng khi xây dựng Dự thảo là thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mục tiêu này là phù hợp với những nỗ lực trong thời gian gần đây của Nhà nước khi tiến hành mạnh mẽ các hoạt động cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khai thông các hoạt động đầu tư kinh doanh.

Tuy vậy, rà soát toàn bộ Dự thảo, vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi hơn vì phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, cụ thể:

1. Các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản

Dự thảo đang thiết kế quy định theo hướng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản như:

• Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25);
• Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền (khoản 4 Điều 32)

Chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đủ điều kiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra thực tế và ra văn bản về việc có đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

Đây được xem là một dạng “giấy phép con” trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và làm cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn.

Việc kiểm soát điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai hay quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không nên kiểm soát thông qua hình thức hậu kiểm và chế tài áp dụng nếu chủ đầu tư dự án vi phạm thay vì hình thức “tiền kiểm” như thiết kế tại Dự thảo.

Đề nghị bỏ quy định về các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch quy định tại khoản 2 Điều 25, khoản 4 Điều 32 Dự thảo.

2. Các thủ tục liên quan đến hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản ngoài việc phải thành lập doanh nghiệp không phải đáp ứng bất kì điều kiện nào khác. Trước khi hoạt động kinh doanh, các chủ thể này phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến Sở Xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của Sở Xây dựng đó.

Theo quy định tại Dự thảo, các ngành nghề này không phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, là một ngành nghề kinh doanh thông thường khác. Với tính chất này thì yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện thông báo tới cơ quan quản lý trước khi hoạt động dường như không cần thiết và tạo thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Nếu cơ quan quản lý nhà nước muốn biết thông tin về các doanh nghiệp này có thể lấy thông tin từ cơ quan đăng ký kinh doanh.

Để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, đề nghị bỏ quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục thông báo trước khi hoạt động kinh doanh quy định tại Điều 71, Điều 73 Dự thảo.

3. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Khoản 3 Điều 43 Dự thảo quy định, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sẽ thực hiện như sau: i) bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; ii) bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc thiết kế nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục theo hướng: bên chuyển nhượng trả lại đất rồi Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án, sẽ làm phức tạp thêm thủ tục và kéo dài thời gian thực hiện hoạt động chuyển nhượng. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng có nghĩa các yếu tố, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng đã được thẩm định. Do đó, thiết kế thủ tục thành hai bước như Dự thảo dường như là quá mức cần thiết.

Đề nghị cân nhắc thiết kế thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tương tự như các trường hợp chuyển nhượng của tổ chức kinh tế có vốn trong nước.

IV. Sàn giao dịch bất động sản

1. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Điều 57 Dự thảo yêu cầu, việc “bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Đây là nội dung nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, hiệp hội.

Các doanh nghiệp cho rằng, mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định trên sẽ gặp một số vấn đề sau:

• Gia tăng chi phí trong giao dịch bất động sản: theo phản ánh, khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch bất động sản, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn phí công chứng (phí công chứng là không quá 0,1% giá trị hợp đồng, chi phí trung gian khi giao dịch qua sàn vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng). Chi phí này sẽ được đẩy vào giá bán nhà và khiến cho giá của bất động sản tăng cao hơn, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng và khả năng tiếp cận nhà của người dân.
• Hạn chế về khả năng chào bán sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Một số doanh nghiệp cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có các bộ phận chuyên nghiệp giới thiệu, chào bán sản phẩm bất động sản và có các phương thức chào bán hiệu quả. Việc giới hạn các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ làm hạn chế việc tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng được ghi nhận trong Luật Doanh nghiệp, và quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh quy định tại Luật Đầu tư.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi tính khả thi và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp về thủ tục.

Việc Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57, cần được đánh giá tác động một cách kỹ càng để đảm bảo giảm chi phí kinh doanh và tính khả thi khi triển khai trên thực tế. Quy định giao dịch qua sàn, đề nghị cân nhắc quy định theo hướng là sự lựa chọn thay vì bắt buộc.

2. Hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

Điều 58 Dự thảo quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
• Người quản lý, điều hành sàn và người đại diện theo pháp luật phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 59;
• Tên gọi theo quy định tại Luật Doanh nghiệp nhưng phải có cụm từ “Sàn giao dịch bất động sản”.

Về nguyên tắc, hồ sơ cấp phép thành lập, các tài liệu phải chứng minh đáp ứng điều kiện hoạt động của Sàn. Tuy nhiên, hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn tại khoản 2 Điều 60 Dự thảo dường như chưa thể hiện được nguyên tắc này. Có những tài liệu không thể hiện bất kỳ điều kiện thành lập nào, chẳng hạn như: Quy chế hoạt động của sàn, quy trình giao dịch; Giấy tờ, tài liệu chứng minh về: địa điểm hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản; cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có năng lực về tài chính.

Xét về tính hợp lý và tính minh bạch, không rõ như thế nào được cho “cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu”? “Năng lực về tài chính” có phải là yêu cầu về số vốn pháp định không? Sàn giao dịch bất động sản có thể là sàn giao dịch điện tử vì vậy, cần phải làm rõ và tính cần thiết phải yêu cầu về “giấy tờ, tài liệu chứng minh về hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản”.

Đề nghị cân nhắc bỏ yêu cầu phải có tài liệu chứng minh về năng lực tài chính, địa điểm hoạt động, cơ sở vật chất. Những nội dung này cần thiết thì có thể cho vào bản mô tả hoạt động của doanh nghiệp.

V. Một số góp ý khác

1. Áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan (Điều 5)

Điều 5 Dự thảo quy định về nguyên tắc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản với các luật có liên quan khi có quy định khác nhau giữa các Luật. Tuy nhiên, quy định tại Dự thảo lại chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật quy định tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, cụ thể:

Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, trong trường hợp có quy định khác nhau giữa các văn bản quy phạm pháp luật có cùng hiệu lực pháp lý, sẽ ưu tiên áp dụng văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau. Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định, trong trường hợp các quy định của luật khác, ban hành sau Luật Kinh doanh bất động sản, không xác định cụ thể các nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Quy định này là chưa phù hợp về nguyên tắc áp dụng pháp luật về thời gian khi hai văn bản quy phạm pháp luật có cùng hiệu lực pháp lý có quy định khác nhau.

Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại Điều 5 Dự thảo để đảm bảo thống nhất về nguyên tắc áp dụng pháp luật.

2. Nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh (Điều 20)

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Điểm g khoản 1 Điều 20 Dự thảo quy định “Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng”.

Quy định này là chưa phù hợp với Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Đề nghị bỏ quy định trên.

• Áp dụng hợp đồng mẫu

Điểm n khoản 1 Điều 20 Dự thảo quy định “Áp dụng, thực hiện ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đúng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này”.

Việc yêu cầu phải áp dụng đúng theo hợp đồng mẫu có thể gây khó khăn trên thực tế thực hiện, bởi vì sẽ có nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thỏa thuận giữa hai bên mà có thể hợp đồng mẫu không quy định. Do vậy, các doanh nghiệp đề nghị hợp đồng mẫu chỉ nên quy định các điều khoản chung hoặc nguyên tắc chung, các bên có thể thỏa thuận các điều khoản cụ thể.

3. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 24)

Điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo quy định “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Theo quy định khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đặt cọc là biện pháp để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, các bên có thể thỏa thuận về việc đặt cọc để bảo đảm cho việc sẽ giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc đặt ra giới hạn trên của Dự thảo dường như chưa phù hợp với quy định tại Bộ luật dân sự 2015, đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

4. Kinh doanh nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 26)

Điều 26 Dự thảo quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, trong trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai chưa quy định bên bán, bên cho thuê mua bất động sản trong tương lai được áp dụng các biện pháp, hình thức đảm bảo thay thế khi chưa thu được 5% giá trị hợp đồng còn lại. Đồng thời, cũng chưa có quy định trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán hết 5% giá trị hợp đồng của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua.

Như vậy, trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng bên mua, bên thuê mua chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại thì ai sẽ là người giữ những giấy tờ này? Bên cạnh đó, trong trường hợp này thì bên bán, bên cho thuê mua có được bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản hay không?

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên bán, một số doanh nghiệp đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua.

5. Điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 41)

• Điều kiện “đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng” (điểm b khoản 1)

Điểm b khoản 1 Điều 41 Dự thảo quy định điều kiện để chuyển nhượng dự án bất động sản là “dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng”. Quy định này có thể sẽ gây khó khăn trong chuyển nhượng các dự án bất động sản. Bởi vì, nhiều trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính. Nếu yêu cầu phải bồi thường, giải xong mặt bằng mời được chuyển nhượng sẽ khiến nhiều dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng và ách tắc trong việc triển khai dự án.

Đề nghị cân nhắc bỏ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 41 Dự thảo.

• Điều kiện “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án” (khoản 4)

Theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Dự thảo khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư chuyển nhượng “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước”.

Các doanh nghiệp cho rằng yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư mới được phép chuyển nhượng là chưa phù hợp, bởi vì nghĩa vụ tài chính này sẽ được bên nhận chuyển nhượng thực hiện – dựa trên thỏa thuận của các bên và Nhà nước sẽ kiểm soát vấn đề này trong quá trình xem xét để cho phép việc chuyển nhượng này. Về mặt quản lý, Nhà nước sẽ vẫn thu được và thu đủ tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí liên quan. Do đó, đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

6. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 42)

Điểm a khoản 2 Điều 42 Dự thảo quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là “Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định tại điểm b Khoản này”. Đối với những dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư cũng đã được rà soát, thẩm định và đánh giá. Việc chuyển nhượng chỉ cần tuân thủ các tiêu chí và điều kiện ghi nhận trong chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng chỉ cần đáp ứng các điều kiện về tài chính và năng lực theo quy định Luật này và pháp luật có liên quan.

Vì vậy, để thực hiện tinh thần cải cách thủ tục hành chính, đề nghị cân nhắc quy định phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

7. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình khác không phải là nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật hiện hành chỉ quy định trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không không quy định trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai. Trên thực tế, nhu cầu chuyển nhượng loại hợp đồng này ngày càng gia tăng. Việc thiếu quy định pháp lý khiến doanh nghiệp gặp vướng mắc trong giải quyết các yêu cầu chính đáng của khách hàng, đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước gặp lúng túng khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua cuối cùng.

Đề nghị bổ sung quy định về quy trình thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình khác không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên đây là tổng hợp góp ý của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.

[1] Nghị định số 02/2022/NĐ-CP

[2] Nghị định số 10/2023/NĐ-CP