VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 3918/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, có một số ý kiến ban đầu như sau:

1.Tính thống nhất giữa quy định của Dự thảo với các văn bản pháp luật khác liên quan

a.Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

Khoản 5 Điều 9 Dự thảo quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này tương tự như quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tại Dự thảo Luật Nhà ở. Tuy nhiên lại chưa thống nhất với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai.

Khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 04/10/2022) quy định ”việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Thời điểm này được hiểu, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.

Hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại và trao đổi với Ban soạn thảo của Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về vấn đề này giữa các văn bản, tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn.

b.Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

Khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định về các yêu cầu đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó ”đối với nhà ở thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất dai đối với nhà nước theo quy định pháp luật”.

Điều 25 Dự thảo quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó ”Có các giấy tờ pháp lý về dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà đó theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Điều 30 Dự thảo quy định về nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu: ” Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trừ kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án bất động sản khác”.

Như vậy, các giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất, trong nhiều trường hợp, không bắt buộc phải có ”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Trong khi đó, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 37 Dự thảo Luật Đất đai quy định: ”Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1)” Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này” (khoản 2), tức là các giao dịch đối với quyền sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giữa hai Dự thảo đang chưa thống nhất về điều kiện giao dịch bất động sản, đề nghị Ban soạn thảo thảo luận với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất về các điều kiện này.

c.Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Khoản 4 Điều 25 Dự thảo quy định: ”Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”. Điều kiện này tại Dự thảo là khó thực hiện khi đối chiếu với Dự thảo Luật Đất đai. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này.

2.Về chuyển nhượng dự án bất động sản

a.Về yếu tố “thay đổi nội dung của dự án”

Khoản 3 Điều 43 Dự thảo quy định yêu cầu của việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là “không làm thay đổi nội dung của dự án”.

Khoản 5 Điều 43 Dự thảo quy định, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”. Quy định này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 3, vì nếu “thay đổi về nội dung của dự án” thì việc chuyển nhượng dự án đã không đảm bảo được yêu cầu “không làm thay đổi nội dung của dự án”. Đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại hai quy định này để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của quy định.

b.Xem xét trong mối quan hệ với quy định của Luật Đầu tư 2020

Khoản 6 Điều 43 Dự thảo quy định “quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục “điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư”. Quy định này được hiểu, để thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư), nhà đầu tư phải thực hiện hai thủ tục:

(1) Thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng).

(2) Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chỉnh phủ có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư).

Quy định này cần xem xét lại ở các điểm:

• Chưa phù hợp với pháp luật về đầu tư

Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn quy định, đối với các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy đăng ký đầu tư thì khi chuyển nhượng dự án đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Các dự án đầu tư khác sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, việc Dự thảo thiết kế thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng nhà đầu tư thực hiện thủ tục xin phép chuyển nhượng đối với dự án phải điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật đầu tư là chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020.

• Gia tăng thủ tục cho nhà đầu tư

Theo quy định tại pháp luật đầu tư, đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi chuyển nhượng dự án chỉ phải thực hiện một thủ tục, là điều chỉnh dự án đầu tư. Quy định tại Dự thảo thì nhà đầu tư phải thực hiện hai thủ tục, cơ quan có thẩm quyền cho phép của hai thủ tục này là giống nhau. Điều này tạo nên gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư

Đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản như quy định hiện hành.

3.Các quy định liên quan đến sàn giao dịch môi giới bất động sản

a.Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Hiện tại, Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 60. Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.

Một số doanh nghiệp, đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

b.Hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản

Khoản 2 Điều 62 Dự thảo quy định trong hồ sơ đăng ký hoạt động phải có “Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch”. Quy định này cần xem lại ở điểm:

• Không thể hiện hình thức của điều kiện nào quy định tại Điều 61 Dự thảo.
• Khoản 4 Điều 63 Dự thảo quy định, sàn giao dịch môi giới bất động sản có thể hoạt động theo hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Như vậy, trụ sở sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này.

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 62 Dự thảo.

4.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

a.Có cần xem xét đây là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện không?

“Kinh doanh bất động sản” là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định mới được phép hoạt động.

Điều 10 Dự thảo quy định các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng, cụ thể:

(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản;

(2) Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức;

(3) Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Các điều kiện trên cần được xem xét ở các điểm:

– Điều kiện (1), (2): đây là các điều kiện không có tính đặc thù của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các ngành nghề kinh doanh thông thường khác cũng phải đáp ứng điều kiện này;

– Điều kiện (3): đây là điều kiện áp dụng cho mỗi hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp (nếu không có hoạt động đầu tư dự án bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải đáp ứng điều kiện về vốn), không phải là điều kiện áp dụng cho doanh nghiệp gia nhập thị trường – tính chất của điều kiện kinh doanh.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”, “Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác”. Như vậy, pháp luật về đất đai, đầu tư đã quy định về vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc Dự thảo quy định điều kiện về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản có thể sẽ mâu thuẫn với quy định tại pháp luật về đất đai và đầu tư.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 20 tỷ, sau đó Luật Đầu tư 2020 đã bỏ quy định này, vì quy định vốn pháp định cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có nhiều ý nghĩa khi pháp luậ2t về đất đai, đầu tư đã quy định về điều kiện tài chính của chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư.

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, quy định điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dường như chưa phù hợp, vì các văn bản liên quan đến thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã có quy định ràng buộc điều kiện cho chủ đầu tư áp dụng cho mỗi một dự án đầu tư – để đảm bảo tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Còn các điều kiện để các doanh nghiệp gia nhập thị trường trong ngành nghề này, hay xem đây là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện cần phải cân nhắc, xem xét lại.

Đề nghị Ban soạn thảo:

– Cần xem xét lại việc xác định “kinh doanh bất động sản” là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện

– Hoặc, bỏ điều kiện (2), (3), tức là bỏ điểm b, c khoản 1 Điều 10 Dự thảo

b.Cơ chế quản lý đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại pháp luật đầu tư và Dự thảo, kinh doanh bất động sản là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Nhưng Dự thảo lại không quy định rõ cơ chế quản lý đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản: áp dụng điều kiện kinh doanh, không cấp giấy phép và thực hiện hậu kiểm, hay là phải cấp giấy phép mới được phép hoạt động.

Đề nghị Ban soạn thảo quy định về vấn đề này, để tạo cơ sở cho Chính phủ quy định chi tiết.

c.Quy định chưa rõ về các hình thức kinh doanh

Khoản 1 Điều 10 Dự thảo quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân “kinh doanh bất động sản”.

Khoản 2 Điều 10 Dự thảo quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Quy định này điều chỉnh đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình “thực hiện giao dịch bất động sản” – đây cũng là một trong những hình thức “kinh doanh bất động sản” theo định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo.

Như vậy, quy định tại khoản 1, 2 Điều 10 Dự thảo sẽ xảy ra trường hợp cũng là thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng có chủ thể kinh doanh phải đáp ứng điều kiện kinh doanh ngặt nghèo hơn chủ thể kinh doanh khác. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh, trong cùng điều kiện.

Mặt khác, các thức thiết kế điều kiện kinh doanh bất động sản tại khoản 1, 2 Điều 10 Dự thảo theo hướng:

(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện;

(2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện (1) – Chính phủ sẽ quy định các chủ thể này

Điều kiện kinh doanh là công cụ quản lý của Nhà nước nhằm kiểm soát những nguy cơ rủi ro của việc thực hiện hoạt động trong ngành, nghề kinh doanh có điều kiện có thể tác động đến các lợi ích công cộng. Dựa trên tính chất này thì bất kỳ chủ thể nào có hoạt động kinh doanh trong ngành nghề kinh doanh có điều kiện đều phải đáp ứng điều kiện kinh doanh như nhau.

Việc Dự thảo phân chia hai loại chủ thể kinh doanh: có chủ thể thì phải đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh; có chủ thể không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện kinh doanh khi cùng thực hiện một ngành nghề kinh doanh có điều kiện là chưa phù hợp.

Kinh doanh bất động sản có nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau, ví dụ: i) đầu tư dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các bất động sản; ii) không thực thiện đầu tư dự án bất động sản, chỉ thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản; … Ở mỗi hoạt động kinh doanh này, yêu cầu điều kiện đối với chủ thể kinh doanh là khác nhau. Có thể, quy định tại khoản 1, 2 Điều 10 Dự thảo đang theo hướng tiếp cận này. Tuy nhiên, cách thức thiết kế quy định chưa phù hợp và tạo ra những bất cập, vướng mắc nêu ở trên.

Đề nghị Ban soạn thảo thiết kế lại quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản theo hướng tách bạch các hoạt động kinh doanh bất động sản khác nhau và điều kiện cho chủ thể kinh doanh khi thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản tương ứng.

5.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản

Theo quy định tại Điều 73 Dự thảo, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải đáp ứng điều kiện về “cơ sở vật chất, trình độ chuyên môn, năng lực tài chính” và phải thực hiện thủ tục đăng ký với Sở Xây dựng, trường hợp các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng.

Theo quy định hiện hành, kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, tổ chức, cá nhân chỉ cần thành lập doanh nghiệp mà không phải đáp ứng bất kì điều kiện gì hay thực hiện thủ tục nào để được phép hoạt động. Việc Dự thảo bổ sung thêm điều kiện cũng như thủ tục để được kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản sẽ là những rào cản và gia tăng chi phí cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Vì vậy cần thiết phải đánh giá tác động một cách kỹ càng để đảm bảo tính thuận lợi của môi trường kinh doanh.

“Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên” (khoản 8 Điều 3 Dự thảo). Với tính chất của hoạt động kinh doanh này thì “cơ sở vật chất, năng lực tài chính” không phải là những yếu tố đặc thù, tác động đến chất lượng của dịch vụ cung cấp, do đó yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện này dường như chưa thực sự phù hợp.

Trên cơ sở những yếu tố trên, đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là bỏ khoản 2, 3, 4 Điều 73 Dự thảo.

6.Bảo lãnh trong việc trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng

Khoản 10 Điều 16 Dự thảo quy định “trường hợp chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng về việc trả lợi nhuận hoặc phân chia lợi nhuận cho khách hàng trong việc nhận ủy thác, thuê của bên mua, thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh với bên mua, thuê mua để chủ đầu tư quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng của khách hàng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ cam kết của chủ đầu tư trong việc trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng hoặc chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác phù hợp quy định pháp luật cho các cam kết thực hiện nghĩa vụ trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng”.

Khoản 1 Điều 28 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”.

Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và cùng nhận ủy thác, thuê của bên mua, thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh với bên mua, thuê mua để quản lý, sử dụng, khai tác, kinh doanh công trình xây dựng sẽ phải có 02 lần bảo lãnh. Các doanh nghiệp cho rằng, đây là áp lực tài chính đối với doanh nghiệp.

Mặt khác, hoạt động ủy thác cho bên mua, bên thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh để chủ đầu tư khai thác, kinh doanh công trình là dựa trên thỏa thuận của hai bên. Trong trường hợp, chủ đầu tư vi phạm về nghĩa vụ chi trả lợi nhuận thì bên mua, thuê mua có thể bảo vệ quyền lợi bằng pháp luật dân sự, và chấm dứt hoạt động ủy thác hoặc hợp tác kinh doanh và tự mình có thể khai thác kinh doanh. Hiện nay, pháp luật về nhà ở, đất đai đã có những quy định ghi nhận và đảm bảo quyền sở hữu, quyền lợi cho người mua nhà dạng căn hộ dịch vụ, du lịch, … 

Đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bỏ quy định tại khoản 10 Điều 16 Dự thảo.

7.Một số góp ý khác

a.Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định: “Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú”.

Việc Dự thảo thiết kế quy định theo hướng liệt kê như trên, có ưu điểm là rõ ràng, cụ thể, tuy nhiên có nhược điểm là không bao quát được hết các trường hợp trên thực tế (thiếu nhà phố thương mai/nhà phố du lịch) và ở tương lai, dẫn tới lỗ hổng pháp lý, lúng túng trong áp dụng khi xuất hiện một hình thức bất động sản mới chưa được liệt kê ở trên – đây cũng chính là hiện tượng, luật hiện hành chưa có điều chỉnh các dạng bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ dịch vụ …

Vì vậy, để hạn chế tình trạng trên, đề nghị Ban soạn thảo thiết kế quy định theo hướng định nghĩa loại bất động sản thay vì liệt kê, hoặc liệt kê chỉ là ví dụ và có quy định quét là “công trình xây dựng khác có tính chất tương tự”.

b.Tỷ lệ đặt cọc

Khoản 3 Điều 26 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở được mua bán.”.

Việc giới hạn tỷ lệ % giá trị đặt cọc được hiểu là nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng, tuy nhiên khoản 1 Điều 27 Dự thảo đã giới hạn về tỷ lệ % giá trị hợp đồng cho mỗi lần thanh toán mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ cho khách hàng trong hoạt động thanh toán. Tiền đặt cọc sẽ chuyển thành tiền thanh toán khi các bên ký kết hợp đồng. Các doanh nghiệp cho rằng, tỷ lệ này nên để các bên thỏa thuận.

c.Thanh toán mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 27 Dự thảo quy định “Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, hiện nay khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo nộp lệ phí trước bạ cho khách hàng. Nếu khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng. Hiện nay, pháp luật chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp này.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua và gửi thông báo người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận Giấy chứng nhận, trường hợp người mua không thanh toán và không nhận Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư sẽ không thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng và phải bảo quản Giấy chứng nhận của khách hàng. Đối với các chủ đầu tư có nhiều dự án và có số lượng lớn bất động sản tại các dự án thì tổng số tiền 5% này sẽ là con số rất lớn.

Do đó, doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, 5% sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

d.Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

Điều 48 Dự thảo quy định các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, trong đó trao quyền cho Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu.

Một số doanh nghiệp phản ánh, trong thực tiễn thi hành, việc áp dụng các biểu mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng hợp đồng mẫu chỉ có tính chất tham khảo.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.