VCCI_Góp ý Dự thảo Luật Đất đai

Kính gửi: Ủy ban Kinh tế Quốc hội

Trả lời Công văn số 2298/UBKT15 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến đối với Dự thảo như sau:

1. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)

Dự thảo không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị, trong khi theo quy định của pháp luật về đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng đô thị thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư (thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Điều này có thể gây khó khăn trong thực tế thực hiện đối với các dự án đầu tư xây dựng đô thị.

Dự thảo có quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nếu chỉ có thu hồi và phát triển nhà ở thương mại sẽ không thể hiện được sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như thay đổi diện mạo đô thị.

Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ đề nghị bổ sung thực hiện dự án khu đô thị mới thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội tại Điều 79 Dự thảo. 

Đồng thời đề nghị bổ sung dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đát quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 Dự thảo.

2. Dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập (Điều 113)

Điều 113 Dự thảo quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Quy định này là không cần thiết bởi vì Điều 79 đã quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất, Điều 125, 126, 127 đã quy định về các trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Mặt khác, quy định tại khoản 2 Điều 113 Dự thảo đang chưa thống nhất quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (phiên bản tháng 10/2023) về phương thức lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, dự án tái định cư.

Đề nghị lựa chọn phương án 2: bỏ quy định tại Điều 113.

3. Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 119)

Khoản 2 Điều 119 Dự thảo quy định đất xây dựng trụ sở cơ quan của ”tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội và các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên”. Trên thực tế, có những tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp có tính chất tương tự như những tổ chức được liệt kê tại quy định này, được Đảng và Nhà nước giao nhiệm vụ và hỗ trợ kinh phí để thực hiện một số nhiệm vụ nhưng tự chủ về ngân sách. Dần tự chủ về ngân sách cũng là định hướng quan trọng của Đảng đối với các tổ chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp.

Đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 119 Dự thảo theo hướng ” tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội và các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động” thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, tức là bỏ cụm từ ”thường xuyên” trong quy định này.

4. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 125)

Khoản 5 Điều 125 Dự thảo quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn thực hiện dự án PPP gồm:

• Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 nhưng không có người tham gia hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc sau 02 lần trong vòng 12 tháng kể từ ngày tổ chức phiên đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá;
• Chỉ có một nhà đầu tư quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.

Quy định trên còn thiếu cho trường hợp khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Đề nghị bổ sung trường hợp này để đảm bảo thống nhất quy định tại Điều 260 Dự thảo và có căn cứ để giao đất cho trường hợp dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

5. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 127)

a. Các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Khoản 1 Điều 127 Dự thảo quy định các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là:

• (1) Dự án có sử dụng đất bao gồm: dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;
• (2) Dự án đầu tư có sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực

Để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đất của dự án đầu tư đó sẽ phải thuộc trường hợp thu hồi đất. Trường hợp (2) quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo không thấy liên hệ với các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 Dự thảo, điều này có thể dẫn tới trường hợp, các trường hợp dự án sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực không thuộc trường hợp thu hồi đất. Như vậy dự án đầu tư sẽ rất khó thực hiện trên thực tế.

Đề nghị quy định các trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định của pháp luật đất đai.

b. Về hủy kết quả trúng đấu thầu

Theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Dự thảo, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành “quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu”, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. “Quá thời hạn 03 tháng, kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu”.

Theo quy định trên việc nhà đầu tư không ứng vốn theo yêu cầu của cơ quan nhà nước trong vòng 03 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền “quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu”. Quy định này là chưa thống nhất với Luật Đấu thầu 2023. Bởi vì, các trường hợp hủy thầu, không công nhận kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không có trường hợp nhà đầu tư trúng thầu không ứng tiền thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đề nghị rà soát điều khoản này với quy định tại Luật Đấu thầu để đảm bảo tính thống nhất và thuận lợi khi áp dụng.

6. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 128)

a. Về các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo quy định ”Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.

Quy định này là chưa thống nhất với các quy định tại Dự thảo. Điểm b khoản 4 Điều 123 Dự thảo quy định một trong những điều kiện để được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là ”người được Nhà ở cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Theo quy định này thì trong trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thì người sử dụng đất có cả đất khác, không chỉ là đất ở. Vì vậy, họ có thể nhận quyền sử dụng đất khác.

Đề nghị điều chỉnh lại quy định tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất trong Dự thảo.

b. Về trường hợp đang có quyền sử dụng đất đối với dự án phát triển kinh tế – xã hội nói dung

Liên quan đến trường hợp người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất thực hiện dự án đầu tư, Dự thảo đưa ra hai phương án:

• Phương án 1: Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội. Trường hợp này chưa quy định rõ, đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người đang có quyền sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có được thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch hay không?
• Phương án 2: đối với trường hợp người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì được thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.

Trong hai phương án trên thì lựa chọn theo Phương án 2 là phù hợp, bởi vì, bên cạnh những ưu điểm được phân tích trong Phụ lục, thì lựa chọn Phương án 2 còn có các lý do sau:

• Về lo ngại năng lực của nhà đầu tư thực hiện dự án: Theo quy định tại Điều 128 Dự thảo thì chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện để được thực hiện dự án đầu tư (khoản 3 Điều 123). Năng lực của chủ đầu tư cũng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thông qua thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư;
• Phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ”Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”;

c. Về loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 6 Dự thảo chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của cộng đồng doanh nghiệp. Theo phản ánh, trên thực tế trong thời gian qua, doanh nghiệp đã gặp vướng mắc khá nhiều liên quan đến việc không thể triển khai dự án đầu tư về nhà ở thương mại khi chỉ có “đất khác mà không phải đất ở”, mặc dù đất khác này phù hợp với “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố”.

Đề nghị cân nhắc lựa chọn phương án như quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 quy định 03 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải là đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); (3) đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Đồng thời đề nghị sửa đổi tương ứng về loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại điểm b khoản 4 Điều 123 Dự thảo.

d. Yêu cầu về sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 128 Dự thảo, một trong những điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là “Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”. Yêu cầu này dường như chưa thật sự hợp lý. Bởi vì, việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với cá nhân, tổ chức là một dạng giao dịch dân sự. Tại thời điểm giao dịch, dự án đầu tư chưa hình thành, vì vậy yêu cầu chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thực hiện các giao dịch này là chưa hợp lý, can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo gánh nặng về thủ tục hành chính.

Mặt khác, xét về tính minh bạch, không rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa vào tiêu chí nào để chấp thuận hoặc không chấp thuận việc thỏa thuận quyền sử dụng đất này? Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, tại thủ tục này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lại là cơ quan thực hiện thủ tục.

Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư, đề nghị bỏ quy định tại điểm c khoản 3 Điều 128 Dự thảo.

7. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159)

a. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất

Điểm a, b khoản 3 Điều 159 Dự thảo quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất gồm:

”a) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;

b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát”.

Quy định trên áp dụng ngay khi Luật phát sinh hiệu lực sẽ khó khả thi, bởi “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” sẽ chưa phù hợp với thực tế, vì hiện nay các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, rất khó để xác định được thế nào “chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi hoạt động đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Việc quy định cứng “đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát” có thể gây khó khăn trên thực tế áp dụng. Bởi, nếu trong quá trình định giá đất, người thực hiện nhận thấy có “giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” nhưng chưa sát với thị trường, thì theo quy định này lại không thể “thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát”.

Tóm lại, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường. Đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

b. Áp dụng phương pháp định giá đất

Điểm c khoản 5 Điều 159 quy định “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.

Như vậy, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể. Điều này cần được xem xét lại.

Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

8. Một số góp ý khác

a. Khái niệm “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Dự thảo “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập”.

Khái niệm này dường như chưa thống nhất trong chính quy định của Dự thảo, cụ thể: điểm đ khoản 3 Điều 41 Dự thảo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền “góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất”. Quy định này thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tính chất là hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất. Hai bên hợp tác mà không cần phải thành lập tổ chức kinh tế hoặc không phải là góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

Đề nghị điều chỉnh lại quy định về giải thích khái niệm này và việc sử dụng khái niệm này trong Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong quy định.

b. Công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điểm b khoản 3 Điều 27 Dự thảo quy định “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Đề nghị rà soát lại quy định này với quy định tại Điều 162 Dự thảo Luật Nhà ở (phiên bản tháng 10/2023) về yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng vì giữa hai Dự thảo đang chưa thống nhất về loại hợp đồng/giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.

Trên đây là một số ý kiến của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Luật Đất đai. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.