VCCI_Góp ý Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

Kính gửi: Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 1145/BXD-QLN của Bộ Xây dựng đề nghị góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), trên cơ sở ý kiến của hiệp hội, có một số ý kiến sơ bộ ban đầu như sau:

1. Về sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều củaThông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là Thông tư 19) (Điều 1 Dự thảo)

Khoản 3 Điều 1 Dự thảo sửa đổi khoản 1 Điều 11 Thông tư 19 quy định về hồ sơ, quy trình lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ theo đó việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ được thực hiện theo pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP). Quy định này cần được xem xét ở vấn đề sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 và Điều 2 Nghị định 35/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư thì “xây dựng nhà ở công vụ” không thuộc lĩnh vực đầu tư theo phương thức PPP, vì vậy quy định tại Điều 11 (được sửa đổi) dường như chưa phù hợp với pháp luật về đầu tư theo phương thức PPP.

Trong trường hợp giải trình được cơ sở pháp lý cho quy định trên thì việc Dự thảo quy định thêm các tài liệu trong Hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư vừa không cần thiết vừa chưa thống nhất vì hồ sơ, trình tự thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức này đã được quy định khá cụ thể, chi tiết tại pháp luật về đầu tư theo phương thức PPP.

Tóm lại, để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định tại Điều 11 Thông tư 19 theo hướng lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về đấu thầu và các pháp luật khác có liên quan.

2. Sửa đổi, bổ sung điểm e khoản 4 Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD

Điều 2 Dự thảo sửa đổi, bổ sung điểm e khoản 4 Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD theo hướng “e) Chỗ để xe ô tô quy định tại khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này”. Quy định này được hiểu, đơn vị quản lý vận hành sẽ quản lý vận hành chỗ để xe ô tô kể cả trong trường hợp chỗ đỗ xe ô tô thuộc sở hữu của người mua và/hoặc thuộc quyền sử dụng của người thuê hay không.

Quy định này cần được cân nhắc, xem xét ở các điểm sau:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 thì chỗ để xe ô tô trong trường hợp người mua, người thuê mua không mua hoặc không thuê thì “chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”. Như vậy, trong trường hợp người mua không mua, người thuê không thuê chỗ đỗ xe, thì quyền quản lý thuộc về chủ đầu tư. Quy định tại Dự thảo trao quyền vận hành cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp chỗ đỗ xe thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư là chưa phù hợp và ảnh hưởng đến quyền của chủ đầu tư.

Trên thực tế, nhiều nhà chung cư được xây dựng theo mục đích sử dụng hỗn hợp (có văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, nhà ở, khách sạn …). Các phần diện tích trên thuộc quyền sở hữu của các chủ thể khác nhau và được quản lý vận hành độc lập với nhau. Chỗ đỗ xe cũng được phân biệt và có lối đi riêng và do các đơn vị quản lý sử dụng khác nhau. Quy định trên của Dự thảo có thể gây khó khăn trong thực tế áp dụng đối với các dạng chung cư hỗn hợp như thế này.

Để đảm bảo tính hợp lý và thống nhất, các doanh nghiệp, hiệp hội đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng quy định rõ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ chịu trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành phần sở hữu chung của nhà chung cư, những phần sở hữu riêng trong nhà chung cư sẽ do các chủ sở hữu quản lý và phân biệt rõ phần đóng góp vào chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung của các chủ sở hữu phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Rất mong quý Cơ quan soạn thảo cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.