Ông Trình, Ngân hàng NN&PTNT Việt nam

Vấn đề thứ nhất, tại điều 5, tôi đồng ý theo quan điểm tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn nghĩa vụ bảo đảm vì đó là quyền tự chủ của các tổ chức tín dụng sau khi đã có thỏa thuận với bên bảo đảm.
Vấn đề thứ 2, điều 6 điểm 3, tôi đề nghị trong trường hợp chia doanh nghiệp thì các doanh nghiệp mới phải liên đới thực hiện giao dịch bảo đảm. Theo tôi khái niệm GDBĐ ở đây rất mập mờ vì trên thực tế khi chia tách doanh nghiệp thì doanh nghiệp mới sẽ không thực hiện trách nhiệm vì nghị định của Chính phủ quy định chỉ thực hiện GDBĐ chứ không quy định về nghĩa vụ dân sự. Tôi đề nghị thay khái niệm ở đây là thực hiện GDBĐ bằng thực hiện nghĩa vụ dân sự là những điều khoản trong hợp đồng như thế dù có chia tách thì doanh nghiệp mới vẫn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ.
Tại điều 11, về việc công chứng tại khoản 2, theo tôi ý trên đã nói về quyền sử dụng đất rồi thì ý dưới ko cần phải nhắc lại về quyền sử dụng đất ở nữa, chỉ nói đến nhà ở thôi vì đất ở bên trên bao gồm tất cả các loại đấy bao gồm cả đất ở.
Điều 12, các trường hợp đăng ký GDBĐ, theo tôi đề nghị quy định chi tiết những tài sản nào là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, có thể làm dưới dạng phụ biểu. Ghi chung chung thế này rất khó hiểu và khó thực hiện. Ở điểm d, thế chấp tài sản khác, chữ “khác” ở đây đang gây khó khăn cho người vay vốn vì thông tư 05 hiện nay quy định về đăng ký GDBĐ rất nhiêu khê bởi vì nó quy định chậm nhất sau 15 ngày thì các GDBĐ phải được đăng ký nhưng điều này rất khó thực hiện đối với quyền sử dụng đất (về mặt thời gian), vì vậy theo tôi nên bỏ điểm d này đi. Điểm d này cũng liên quan đến vấn đề giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ bảo đảm, nếu tôi là người cho vay thì rủi ro tôi chịu trách nhiệm vì vậy cũng không phải đăng ký GDBĐ. Đăng ký GDBĐ dễ dẫn tới hình sự hóa GDBĐ.
Điều 33, tôi đề nghị khái niệm cuối cùng: “để thực hiện đăng ký thế chấp” tôi đề nghị sửa thành “để thực hiện đăng ký GDBĐ” vì hiện nay có những đăng ký thế chấp, có những đăng ký cầm cố...
Điều 66 và điều 67, dự thảo đang quy định về GDBĐ lại can thiệp quá sâu vào lĩnh vực ngân hàng khi quy định về nghĩa vụ của bên vay vốn và mức tiền cho vay đối với hộ nghèo. Tôi đề nghị bỏ 2 điều này đi.
Ngoài ra tôi muốn tham gia một số vấn đề sau:
- Theo giải thích của BST thì bảo lãnh ở đây là đối nhân (theo BLDS) nhưng lại vênh với Điều 106 Luật đất đai, như vậy ta sẽ áp dụng luật chung là BLDS hay luật chuyên ngành là luật đất đai. Cũng theo chị Hiền thì sau này còn có vấn đề khi Luật nhà ở có hiệu lực. Theo tôi trong trường họp này thì theo luật đất đai bởi khi thực hiện bảo lãnh thì phải lập hợp đồng bảo lãnh và khi thế chấp thì phải lập hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ 3 và cơ quan công chứng cũng yêu cầu ngân hàng sửa đổi hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy theo mẫu của thông tư 05 thì mẫu đăng ký đơn yêu cầu thế chấp quyền sử dụng đất thì chỉ có 1 bên là ngân hàng là bên nhận thế chấp và bên thế chấp mà không có nhắc tới người được bảo lãnh (bản chất là quan hệ 3 bên chỉ còn lại 2 bên). Một doanh nghiệp TCT 90, 91 bảo lãnh cho 1 đơn vị thành viên vậy quan hệ đó là bảo lãnh bảo đảm đối nhân hay là bảo đảm gì thì đề nghị BST cũng nên làm rõ. Theo quan điểm của tôi trong trường hợp này thì vẫn thực hiện theo luật đất đai. Bởi vì có những trường hợp nó khác giữa luật gốc và luật chuyên ngành thì áp dụng luật chuyên ngành.  Ngân hàng hiện nay chúng tôi đang có 3 mẫu hợp đồng: hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, 2 mẫu hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như vậy hợp đồng này thể hiện chính kiến của cả 3 bên và đã là bảo lãnh thì phải bảo lãnh bằng tài sản. Tín chấp là một vấn đề hoàn toàn khác.
Vấn đề nữa là vấn đề thực hiện thông tư 05 về đăng ký giao dịch bảo đảm, hiện nay là một vấn đề rất mắc cho ngân hàng và đặc biệt rất mắc cho khách hàng trong đó đặc biệt là vấn đề lệ phí. Theo thông tư liên tịch số 33 ngày 12/4/2004 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp quy định về mức thu lệ phí GDBĐ là 60,000đ cho 1 đơn yêu cầu đăng ký GDBĐ nhưng chỉ áp dụng cho 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bây giờ khách hàng vay 10 triệu, 20 triệu người ta có 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm ra 3 đơn, ra văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mỗi đơn mất 60,000đ chứ không phải 1 trường hợp là 60,000đ như thông tư 3 hướng dẫn. Tại Phòng quản lý nhà và đất Hà Nội, ngoài 60,000đ đó ra lại thu thêm 300,000đ + 10% thuế VAT nữa, như vậy là người đi đăng ký GDBĐ đương nhiên phải bỏ ra 390,000đ, chia ra thì lãi suất vay ngân hàng lúc này sẽ rất cao và tất cả mọi thứ khó khăn đều đổ dồn vào phía ngân hàng. Cho nên tôi đề nghị, khi nghị định này có hiệu lực, nghĩa là tất cả các văn bản trái và nghị định trước hết hiệu lực cũng như thông tư 05 hết hiệu lực thì nên khắc phục những điểm đang mắc ở thông tư 05. Xin hết.