Nội dung chủ yếu và những vấn đề xin ý kiến của Luật Đăng ký bất động sản

BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Bố cục của dự thảo Luật

Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản gồm 6 chương với 111 điều được bố cục như sau:

- Chương I: Những quy định chung (từ 1 Điều đến Điều 15);

- Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản (từ Điều 16 đến Điều 27);

- Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 28 đến Điều 63);

Mục 1. Những quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 28 đến Điều 42);

Mục 2. Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (từ Điều 43 đến Điều 59);

Mục 3. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng (từ Điều 60 đến Điều 75)

Mục 4. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm (từ Điều 76 đến Điều 91);

Mục 5. Thủ tục đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 92 đến Điều 94);

Mục 6. Thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 95 đến Điều 101).

- Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 102 đến Điều 105);

- Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 106 đến Điều 108);

- Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 109 đến Điều 111).

2. Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật

a) Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1) 

 Dự thảo Luật quy định về thủ tục đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, thủ tục đăng ký bất động được quy định từ khâu đăng ký việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản.

Đối với lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, dự thảo pháp điển hóa và kế thừa các quy định còn phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung cho việc đăng ký các loại bất động sản, thống nhất về trình tự, thủ tục đăng ký và đảm bảo chủ trương tập trung về thẩm quyền của các cơ quan đăng ký bất động sản. 

c) Về đối tượng và nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin (Điều 5, Điều 6)

Dự thảo quy định các trường hợp đăng ký bắt buộc (khoản 1 Điều 5), các trường hợp đăng ký tự nguyện (khoản 2 Điều 5)và các trường hợp không thuộc diện đăng ký (khoản 3 Điều 5).

Đồng thời, dự thảo quy định việc đăng ký bất động sản được thực hiện theo thửa đất, đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục, đồng thời thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 6).

d) Giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản (Điều 8)

Dự thảo đưa ra hai phương án về vấn đề nêu trên.

- Phương án 1 quy định việc đăng ký các quyền đối với bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký, vì việc đăng ký nhằm công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản và không làm phát sinh thêm quyền cho chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng như các chủ thể khác có quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, quyền sở hữu bất động sản được xác lập căn cứ vào Điều 170 Bộ luật dân sự, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó.

- Phương án 2 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký; các trường hợp đăng ký khác có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký. Quy định này cụ thể hóa khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

 đ) Một số vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Về cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (khoản 2 Điều 20):

Dự thảo quy định hai phương án, trong đó việc cấp giấy nêu trên thuộc thẩm quyền của cơ quan đăng ký bất động sản hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trên cơ sở kế thừa quy định pháp luật hiện hành, theo đó việc cấp giấy chứng nhận vẫn do cơ quan công quyền thực hiện. Phương án 1 có ưu điểm là giải quyết nhanh hơn hồ sơ đăng ký do giảm bớt khâu trình sang Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và xác định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký.

-  Trường hợp cá nhân, tổ chức đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành, thì không phải đăng ký lại theo quy định của Luật Đăng ký bất động sản và các giấy này vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý (Điều 37 dự thảo). Quy định này nhằm đảm bảo tính ổn định của các giao dịch về bất động sản đã được xác lập và đăng ký.

- Dự thảo quy định cấp một loại giấy chứng nhận gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó nêu rõ hiện trạng bất động sản, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và những biến động về bất động sản sau khi cấp giấy chứng nhận (Điều 35 dự thảo). Giấy này khắc phục được các bất cập hiện nay do tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận có nội dung tách biệt với nhau và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản của mình. Việc thiết kế giấy chứng nhận mang tính kỹ thuật và có thể đáp ứng được các tình huống đăng ký, kể cả trong trường hợp chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ tài sản gắn liền với đất.

e) Cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản (Điều 15 dự thảo)

Quán triệt quan điểm “cần có quy định thống nhất về việc chỉ có một cơ quan quản lý” về đăng ký bất động sản, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định tập trung, thống nhất việc quản lý vào một đầu mối ở cấp trung ương và địa phương, cụ thể giao cho một Bộ chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và ở địa phương giao cho một cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Dự thảo đưa ra hai phương án về vấn đề nêu trên.

g) Cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 16 dự thảo)

Dự thảo thể hiện quan điểm tập trung đăng ký các loại bất động sản vào một hệ thống cơ quan đăng ký và đưa ra hai phương án, theo đó cơ quan đăng ký bất động sản là Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tư pháp. Văn phòng này được tổ chức theo địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương.

h) Thủ tục đăng ký bất động sản (Chương III của dự thảo)

Một trong những yêu cầu đặt ra đối với thủ tục đăng ký bất động sản là đảm bảo sự đơn giản, thuận tiện cho người dân khi thực hiện đăng ký. Quán triệt quan điểm này, các quy định của dự thảo đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo những thông tin cần thiết giúp chứng minh những nội dung yêu cầu đăng ký.

Đặc biệt, dự thảo quy định về đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời gian đăng ký trong một số trường hợp cũng được rút ngắn hơn so với những quy định hiện hành, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong quá trình đăng ký. Theo đó, người yêu cầu đăng ký chỉ cần đáp ứng những yêu cầu về hồ sơ hợp lệ và thông tin chính xác về hiện trạng bất động sản, còn việc thẩm tra hồ sơ và kiểm tra những thông tin có trong hồ sơ do Văn phòng đăng ký thực hiện, phối hợp với các cơ quan có liên quan trong trường hợp cần thiết. Điều này tạo thuận lợi cho người dân khi yêu cầu đăng ký.
Các quy định về thủ tục đăng ký trong dự thảo đã đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính về hồ sơ, thủ tục đăng ký minh bạch, đơn giản, song vẫn bảo đảm được mục tiêu quản lý nhà nước về bất động sản.

i) Cung cấp thông tin về bất động sản (Chương IV của dự thảo)

Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, phương thức, thủ tục cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản và chỉ được từ chối trong trường hợp pháp luật có quy định. Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức như: cung cấp thông tin bằng văn bản; sao, trích sao Sổ đăng ký bất động sản; tự tra cứu thông tin trong Sổ theo hướng dẫn của người thực hiện cung cấp thông tin hoặc tra cứu thông tin qua mạng. 

 MỘT SỐ VẤN ĐỀ TẬP TRUNG XIN Ý KIẾN

1. Về cơ cấu và phạm vi điều chỉnh (Điều 1 dự thảo)

a) Loại ý kiến thứ nhất: Dự thảo Luật quy định về đăng ký các quyền đối với bất động sản và không cần quy định riêng về đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền đối với bất động sản thành hai phần độc lập với nhau, vì bản chất của đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền đối với bất động sản, nhằm xác định rõ nội dung chủ yếu đó là: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền liên quan đến bất động sản và khi đăng ký các quyền đó cũng phải mô tả hiện trạng bất động sản.

b) Loại ý kiến thứ hai: Dự thảo Luật quy định về đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các quyền về bất động sản, do đó cần cơ cấu thành hai phần độc lập với nhau, để làm rõ việc đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền đối với bất động sản.
Dự thảo thể hiện theo loại ý kiến thứ nhất.

2.  Về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản (Điều 7 dự thảo)

a) Loại ý kiến thứ nhất: Dự thảo quy định các quyền đối với bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Đồng thời, việc đăng ký không phải là điều kiện để các quyền đối với bất động sản có hiệu lực, vì mục tiêu cơ bản của đăng ký bất động sản là công khai, minh bạch các quyền đối với bất động sản, đồng thời cần tôn trọng quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên theo hướng các quyền về bất động sản được xác lập và có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, không phụ thuộc vào việc các quyền đó đã được đăng ký hay không. Việc đăng ký không làm phát sinh thêm quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các chủ thể khác có quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, mà chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba.

b) Loại ý kiến thứ hai: Dự thảo quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký; các trường hợp đăng ký khác có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký, nhằm cụ thể hóa khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, đồng thời pháp điển hóa khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, theo đó các quyền về bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; các hợp đồng về bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. 

 3. Cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 15, Điều 16 dự thảo)

a) Loại ý kiến thứ nhất: Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Phương án này có điểm thuận lợi là việc quản lý đất đai nói chung cũng như đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đang do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện. Hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang thuộc các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và môi trường ở địa phương. Ngoài ra, trong các loại bất động sản, thì đất đai luôn được coi là quan trọng nhất, có tính ổn định cao.

b) Loại ý kiến thứ hai: Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Hệ thống Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tư pháp. Phương án này xuất phát từ bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản là việc Nhà nước công nhận và bảo hộ các quyền về bất động sản. Do đó, quy trình đăng ký liên quan nhiều đến các căn cứ pháp luật để khẳng định quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và xác định chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản.

4. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Văn phòng đăng ký bất động sản (khoản 2 Điều 17 dự thảo)

a) Loại ý kiến thứ nhất:Văn phòng đăng ký bất động sản có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu theo phương án này, thì trình tự đăng ký đơn giản hơn và rút ngắn được thời gian đăng ký, vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để ký Giấy chứng nhận. Điều này sẽ tạo thuận lợi hơn cho người dân và phù hợp với chủ trương đẩy mạnh phân cấp cho cơ sở.

b) Loại ý kiến thứ hai:Văn phòng đăng ký bất động sản không có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Văn phòng chỉ tiếp nhận, xử lý hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nêu trên. Việc cấp giấy chứng nhận do cơ quan công quyền thực hiện.