Kiến nghị sửa đổi một số nội dung của Luật Đất đai năm 2003 – Thạc sỹ Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

“HỘI THẢO HOÀN THIỆN CÁC BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT XÂY DỰNG, LUẬT ĐẤU THẦU,

 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”

Do VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức tại Tp.HCM ngày 25/8/2011

THAM LUẬN

KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

 

Thạc sỹ Nguyễn Thị Cẩm Vân

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

 

Từ thực tiễn áp dụng Luật Đấ đai năm 2003 trong việc quản lý đất đai trên địa bàn thành phố, cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất đai ngày càng đi vào nề nếp, ý thức chấp hành pháp luật trong quản lý đất đai, đầu tư xây dựng của công dân, cơ quan, tổ chức được nâng cao. Tuy nhiên, trước những tác động của nền kinh tế thị trường và sự hội nhập ngày càng mạnh mẽ, một số điều luật đã có  sự bất cập, thiếu thống nhất khi triển khai thi hành trên thực tế. Một số nội dung cần sửa đổi, bổ sung như sau:

1. Kiến nghị giải thích bổ sung một số thuật ngữ: “hộ gia đình”; “cộng đồng dân cư”; “sử dụng đất ổn định”; “đất lấn chiếm”; “đất khai hoang”; “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “công nhận quyền sử dụng đất”; “tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”. . .

2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

2.1. Vai trò vị trí pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được xác định trong mối quan hệ với quy hoạch xây dựng. Kiến nghị lồng ghép quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch xây dựng.

2.2 Kế hoạch sử dụng đất là dự kiến về thời gian thực hiện quy hoạch. Do đó để có thể linh hoạt và chủ động trong việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương và sự chuyển biến của thị trường đề nghị giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định kế hoạch sử dụng đất của địa phương và kế hoạch sử dụng đất không sử dụng để làm căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất mà chỉ cần căn cứ vào quy hoạch xây dựng (Điều 31).

2.3 Nhà nước ban hành các chính sách đảm bảo người dân có đất trong khu quy hoạch được an tâm và những người có đất nằm trong khu quy hoạch là đất công trình công cộng bình đẳng với những người có đất nằm trong khu vực quy hoạch là đất nhà ở hoặc thương mại dịch vụ...

3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

3.1  Về hình thức giao đất, cho thuê đất: đề nghị chỉ có 02 hình thức là giao đất ổn định lâu dài cho tất cả các loại đất và cho thuê đất với thời hạn theo thỏa thuận của hợp đồng thuê đất.

Chỉ áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất khi đất đó thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước “đất công”. Không áp dụng hình thức thuê đất như hiện nay là trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bồi thường đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng do không có khả năng nộp tiền sử dụng đất nên phải sử dụng đất theo hình thức thuê đất với nhà nước. Đề nghị nghiên cứu phương thức nộp tiền sử dụng đất nhiều lần chứ không nên chuyển sang hình thức thuê đất trong trường hợp này như vậy sẽ dễ lẫn lộn với thuê đất “công” của nhà nước.

3.2 Cần có chế định riêng để quản lý chặt chẽ quỹ đất “do Nhà nước trực tiếp quản lý”. Quy định chế tài thật nghiêm đối với thủ trưởng các cơ quan đơn vị có những hành vi sử dụng đất trái quy định của pháp luật đối với quỹ đất này.

3.3 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai là quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc xét duyệt quy hoạch. Do đó không cần thiết Nhà nước phải quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất nữa mà người có quyền sử dụng đất  chỉ cần xin cấp phép xây dựng theo quy hoạch (Điều 5, Điều 36).

4. Về thu hồi đất:

4.1. Kiến nghị quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (Điều 39, 40 Luật Đất đai) và giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xác định các trường hợp sử dụng đất vào mục đích lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

4.2. Về thẩm quyền thu hồi đất (thực tế trong khu đất thu hồi để thực hiện dự án đều có đan xen các chủ sử dụng khác nhau, vừa có tổ chức, vừa có cá nhân, vừa thuộc thẩm quyền thu hồi của Thành phố, vừa thuộc thẩm quyền thu hồi của quận huyện. Nên việc thực hiện thu hồi theo đúng thẩm quyền như quy định hiện hành thì thủ tục sẽ rất phức tạp. Do vậy cần quy định bổ sung thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân tỉnh trong trường hợp này là có quyền thu hồi đất thuộc thẩm quyền thu hồi của cấp huyện.

4.3. Cần nghiên cứu thêm “quyền ưu tiên mua” và “quyền trưng mua” của Nhà nước (thay cho hình thức Nhà nước thu hồi đất) vào Luật Đất đai.

 4.4 Đề nghị không áp dụng biện pháp thu hồi đất đối với các dự án chậm triển khai, mà áp dụng biện pháp phạt tiền. 

5. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

5.1 Đối với những khu đất sử dụng chung mà không thể chia tách thành thửa riêng (nhiều người cùng mua chung tài sản nhưng đóng góp không bằng nhau, tài sản thừa kế không đồng đều hoặc đất chung cư …) thì trên giấy chứng nhận cần thể hiện rõ là trong tổng số phần diện tích sử dụng chung thì mỗi người có được bao nhiêu phần, nhằm dễ dàng xác định quyền lợi của từng người sử dụng đất sau này khi tài sản trên đất không còn (như khi tài sản trên đất bị cháy hoặc chung cư hết tuổi thọ bị phá dỡ …)

5.2 Luật Đất đai đã quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định tại Điều 50 nhưng đất đã sử dụng ổn định trước 15 tháng 10 năm 1993 nay không tranh chấp, khiếu nại, phù hợp quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đã thể hiện tính ưu việt trong chính sách đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế nhiều trường hợp sử dụng đất trước 15 tháng 10 năm 1993 có nguồn gốc sử dụng khác nhau nên cách giải quyết cũng khác nhau như chiếm đất (của Nhà nước hoặc của người khác) thì cho phép hợp thức hóa không phải nộp tiền sử dụng đất trong khi đó đất thuê (của Nhà nước hoặc của người khác trước 03/4/1975) thì phải mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước … dẫn đến thiếu sự công bằng. Do đó kiến nghị cách giải quyết đối với các trường hợp nêu chỉ căn cứ vào quá trình sử dụng đất, không phân biệt nguồn gốc sử dụng đất.    

6. Tài chính đất đai:

6.1 Đề nghị sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất đối với khu vực đô thị là theo m2 sàn xây dựng thay vì theo diện tích đất. Nguồn thu chính từ đất đai sẽ là khoản thu thuế sử dụng đất hàng năm, đề nghị sớm sửa đổi khoản thuế sử dụng đất hàng năm cho phù hợp vì hiện nay cách tính mức thu là quá thấp, nếu mức thu này phù hợp sẽ tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước đồng thời giảm được tình trạng đầu cơ nhà đầt.

6.2 Về giá đất (Điều 56): Kiến nghị Nhà nước sẽ ban hành Bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời đểm ban hành (có thể ban hành hàng năm hoặc 02, 03 năm/lần), Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và mức thuế suất hay mức thu theo mục đích sử dụng đất. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường hay để thực hiện giao dịch sẽ là giá thị trường tại thời điểm xác định giá trị quyền sử dụng đất và do cơ quan nhà nước quyết định trên cơ sở xác định giá của các đơn vị tư vấn định giá độc lập.  Đồng thời, để đảm bảo sự nhất quán trong tham mưu đề xuất các chính sách về giá đất, kiến nghị nên giao nhiệm vụ giá đất tập trung cho một ngành đề xuất. 

7. Về chế độ sử dụng các loại đất (Chương III)

7.1 Thời hạn sử dụng đất sửa đổi theo hướng ổn định, lâu dài cho tất cả các loại đất nhằm tạo sự an tâm cho người sử dụng đất đầu tư khai thác sử dụng lâu dài và hiệu quả, ngoài ra trên đất người sử dụng còn có quyền sở hữu tài sản do họ tạo lập do đó nhà nước không thể quy định tài sản cũng sở hữu có thời hạn.

7.2. Luật Đất đai đã quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 50 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần quy định bổ sung hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất vì trong thực tế có trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh với diện tích thực tế sử dụng lên đến hàng chục ngàn mét vuông.

8. Chế định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất:

8.1 Về hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, kiến nghị quy định cụ thể điều kiện thực hiện, quyền và nghĩa vụ các bên tham gia góp vốn đối với từng hình thức góp vốn (có và không hình thành pháp nhân mới) và góp vốn một phần giá trị quyền sử dụng đất. Vì quy định hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã phát sinh nhiều vướng mắc khi giải quyết các thủ tục hành chính. Mặt khác, người có vốn (bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) rất e ngại bỏ ra một khoản tiền lớn mà không được đứng tên trên giấy chứng nhận (đối với góp vốn không hình thành pháp nhân mới). Đây là nhu cầu rất lớn và bức xúc của các doanh nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh (cụ thể trong chuyên đề kèm theo).

8.2 Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất ngầm, đất bãi bồi ven biển.

9. Kiến nghị khác:

 9.1 Khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật đất đai thường sử dụng mốc thời điểm ban hành văn bản pháp luật trước đó (như ngày bàn hành hiến pháp, luật …) để xử lý các mối quan hệ đất đai đã dẫn đến không công bằng và khó thực hiện vì không có tính liên tục lịch sử và tạo bước nhảy vọt. Ví dụ khi xác định tính pháp lý của thửa đất để tính các nghĩa vụ tài chính đã sử dụng mốc thời đểm 18/12/1980 là ngày Hiến pháp được Quốc hội thông qua (nếu sử dụng trước thì không nộp tiền sử dụng đất) hoặc sử dụng đất trước ngày Luật đất đai ban hành 15/10/1993 thì cho phép hợp thức hóa quyền sử dụng đất, việc này đã dẫn đến khó khăn cho người được giao nhiệm vụ xác nhận hoặc tùy tiện trong việc xác nhận vì quá trình sử dụng đất là lâu dài nhưng chỉ lấy một mốc là trước và sau một ngày thì sẽ rất khó xác định trong khi đó tài sản đất đai thường có giá trị lớn. Kiến nghị xem xét quá trình sử dụng đất trên cở sở là khoảng thời gian thay vì là trước và sau thời điểm nào đó.

9.2 Việc phân cấp quản lý đất đai theo chủ sử dụng đã làm cho công tác quản lý phân tán, thủ tục phức tạp như chuyển quyền sử dụng đất đối với cá nhân do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận huyện thực hiện, đối với tổ chức thì do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố thực hiện. Kiến nghị không phân cấp theo đối tượng là chủ sử dụng.