Góp ý về nội dung điều 7 và điều 8: về đất đai và nhà ở – GS. Đặng Hùng Võ

Tôi đã nghiên cứu cụ thể Điều 7 và Điều 8 của Luật Sửa đổi, bổ sung này và đồng ý về nguyên tắc các nội dung đưa vào sửa đổi, bổ sung. Về chi tiết, tôi có các ý kiến sau đây:

1. Nội dung sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 35:

1.1. Nội dung dự thảo:

“2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;”

1.2. Nội dung góp ý:

Trong thực tế vận hành pháp luật về đất đai, đúng là đã xẩy ra tình trạng nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và nhà đầu tư trong nước phải áp dụng chế độ Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất, trong khi đó Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước lại tính tiền thuê đất chỉ bằng khoảng 30% tiền sử dụng đất. Như vậy, Nghị định này làm cho nhà đầu tư nước ngoài chỉ phải trả khoảng 30% tiền sử dụng đất, trong khi đó nhà đầu tư trong nước phải trả 100% tiền sử dụng đất (quyền và nghĩa vụ ngang nhau).

Về mặt khung pháp luật, Luật Đất đai năm 2003 đã thiết kế nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn 1 trong 2 hình thức: thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; nhà đầu tư trong nước được lựa chọn 1 trong 2 hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; trong đó trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của người nước ngoài và trường hợp giao đất trả tiền sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước có thời hạn sử dụng đất như nhau, có quyền và nghĩa vụ như nhau (trừ trường hợp đất ở có thời hạn sử dụng đất là vô hạn). Chúng ta chưa công nhận hình thức giao đất cho người nước ngaòi nên Luật Đất đai phải thiết kế như vậy nhằm đồng nhất nội dung kinh tế giữa 2 hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của người nước ngoài và giao đất trả tiền sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước. Nếu chúng ta cho phép nhà đầu tư trong nước cũng được hưởng chế độ thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì không có sự phân biệt giữa hình thức này và hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất, hơn nữa sẽ nẩy sinh sự bất bình đẵng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Trong thời gian hiện nay, Chính phủ đang xem xét ban hành một nghị định mới về thi hành Luật Đất đai, trong đó có lưu ý tới tình trạng chênh lệch giữa tiền thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài và tiền sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước. Hướng sửa là trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền thuê đất được tính bằng 100% tiền sử dụng đất, khi nhà đầu tư nước ngoài không đồng ý thì chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Tôi đề nghị không sửa điểm a khoản 2 Điều 35 mà để nghị định của Chính phủ điều tiết lại tiền thuê đất trả một lần đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Trường hợp cần thiết thì chúng ta phải sửa theo toàn bộ hệ thống bằng cách công nhận 3 hình thức:

1. Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với các dự án sử dụng đất có thời hạn: áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài (chỉ có quyền giao dịch đối với tài sản găn liền với đất).

2. Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các dự án sử dụng đất có thời hạn: áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài (có quyền giao dịch đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất).

3. Giao đất trả tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất không thời hạn: áp dụng đầy đủ cho nhà đầu tư trong nước và áp dụng có thời hạn đối với nhà đầu tư nước ngoài, khi cần gia hạn thì nhà đầu tư nước ngoài được phép gia hạn mà không phải thực hiện thêm bất kỳ loại nghĩa vụ tài chính nào.

2. Nội dung sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 42:

“2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.”

Sửa đổi bổ sung này là hợp lý nhằm đưa giá đất tính bồi thường cho người bị thu hồi đất gần hơn với thời hạn thanh toán tiền.

3. Nội dung bổ sung thêm một khoản của Điều 44:

1.1. Nội dung dự thảo:

“4. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà trong diện tích đất thu hồi có hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất đó”.

1.1. Nội dung góp ý:

Về nguyên tắc, sửa điều này là phù hợp nhằm giảm nhanh thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về thu hồi đất nhưng kỹ thuật sửa là không chặt chẽ về hành văn luật. Theo tôi cần sửa đổi lại toàn bộ Điều 44 như sau:

3. Bổ sung Điều 44 như sau:

"Điều 44 Thẩm quyền thu hồi đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sau:

a) Đất do tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng;

b) Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư;

c) Thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà trong diện tích đất thu hồi có người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền."

4. Nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 48:

1.1. Nội dung dự thảo:

“Điều 48. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (quy định tại Luật Nhà ở 2005) thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

1.1. Nội dung góp ý:

Việc sửa đổi, bổ sung Điều 48 là hợp lý vì đó là yêu cầu theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 thông qua kỳ họp tháng 11/2007 của Quốc hội khóa XII: "Rà soát, sửa đổi những vướng mắc trong Luật đất đai, Luật nhà ở và các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc." Mặc dù vậy, có một số điểm cần lưu ý bao gồm:

1. Ngoài quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn có trường hợp quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất như quyền sử dụng rừng tự nhiên theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng.

2. Cần có quy định cụ thể khi chủ sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vì vậy, nội dung sửa đổi, bổ sung đã chuẩn bị cần chỉnh lại như sau:

4. Sửa đổi, bổ sung Điều 48 như sau:

“Điều 48. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người sử dụng đất, cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, thay thế cho Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải ghi rõ về thửa đất gắn với người sử dụng và tài sản gắn liền với đất gắn với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

3. Trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khác nhau thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho cả hai người với nội dung giống nhau.

4. Trường hợp người sử dụng đất rừng được giao quyền sử dụng rừng thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với nội dung ghi rõ chỉ có quyến sử dụng tài sản gắn liền với đất.

5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.

6. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng; tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng, đồng quyền sở hữu.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp người có giấy chứng nhận đã được cấp có nhu cầu. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

5. Nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 56:

1.1. Nội dung dự thảo:

“1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất tại địa phương theo kỳ 5 năm một lần trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

4. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Trong trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà đưa giá trị quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định lại giá đất.

1.1. Nội dung góp ý:

Tôi hoàn toàn đồng ý với sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Điều 56 của Luật Đất đai vì trước đây giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho mọi trường hợp nên cần thiết phải có giá đất phù hợp nhất với thị trường, hàng năm UBND cấp tỉnh phải xác định lại giá đất. Theo cách thức mới của Chính phủ đưa ra trong vài năm gần đây tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, UBND cấp tỉnh phải định giá đất cho phù hợp giá thị trường trong 3 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà đưa giá trị quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa. Theo cách thức này, Luật có thể kéo dài thời hiệu của giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thành 5 năm.

Về nội dung sửa đổi, bổ sung, tôi đồng ý với nội dung sửa đổi tại các khoản các khoản từ 1 tới 4 như trên, trừ phần in nghiêng. Đoạn in nghiên cuối cùng cần sửa lại thành một khoản riêng và cần bổ sung là:

"5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định lại giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà đưa giá trị quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa."

6. Sửa đổi các Điều, khoản khác:

Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay thế bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong khoản 5 ở trên đã sửa theo nguyên tắc này nên có thể bỏ khoản 6 này.

7. Sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Nhà ở:

Hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thay bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều từ Điều 8 đến Điều 22, các Điều 36; 57; 66; 78; 91; 93; 105; 125 đến 128; 130; 132; 138; 139; và Điều 152.

Tôi hoàn toàn đồng ý với nội dung dự thảo ở trên.