Góp ý của ông Nguyễn Văn Thi – Giám đốc Công ty Tư vấn Brandco

  
            Đất đai, nhà ở, các công trình kiến trúc cũng như những tài sản gắn liền với đất đai là những bất động sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì, bảo đảm cũng như phát triển đời sống con người. Không những thế, bất động sản còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế mỗi quốc gia, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhận thức rõ tầm quan trọng này, trong những năm qua, các cơ quan có thẩm quyền đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành các văn bản điều chỉnh vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản cũng như tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này vẫn còn tồn tại nhiều thiếu sót, bất cập, khó đi vào thực tế, chưa đáp ứng được những đòi hỏi mà nền kinh tế đặt ra.
 
Là đơn vị tư vấn pháp luật trong đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản, chúng tôi có một số ý kiến như sau:
 
1.                  Xem xét, xây dựng báo cáo rà soát một cách có hệ thống trong tương quan với các văn bản pháp luật khác, cụ thể:
 
-   Luật đất đai: việc kiến tạo một ranh giới, vị trí để triển khai dự án bất động sản;
-   Luật nhà ở: liên quan đến vận hành, sử dụng một dự án bất động sản là nhà ở;
-   Luật doanh nghiệp: liên quan đến tổ chức, vận hành một doanh nghiệp kinh doanh  bất động sản;
-   Luật đầu tư: liên quan đến hoạt động đầu tư các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
-   Các văn bản pháp luật về thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia tăng; thuế tiêu thụ đặc biệt (trong trường hợp triển khai những dự án bất động sản đặc biệt)..
 
2.                  Lập quỹ đầu tư, phát triển bất động sản có hệ thống từ trung ương tới địa phương quản lý:
-   Quỹ đất đầu tư, phát triển bất động sản: chú ý đến tỷ trọng đất cho đầu tư các dự án nhà ở xã hội vì đây là quyền của người dân đã được ghi nhận trang Hiến pháp.
-   Quỹ tài chính đầu tư, phát triển bất động sản. Nguồn tạo lập:
+ Từ thuế thu nhập có nguồn từ thu nhập từ kinh doanh bất động sản (trích tỷ lệ phần trăm từ tổng nguồn thuế này);
+ Từ thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc từ tỷ lệ phần trăm doanh thu thuần của các doanh nghiệp được giao quản lý, khai thác nguồn tài nguyên quốc gia như: Tập đoàn than khoáng sản; tập đoàn dầu khí quốc gia; tập đoàn điện lực…)
-   Quản lý quỹ này do các cơ quan dân cử: quốc hội quản lý quỹ ở trung ương; hội đồng nhân dân quản lý quỹ ở địa phương; các cơ quan hành pháp sử dụng quỹ này dưới sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý theo đúng các quy định của pháp luật;
-   Mục đích quỹ: Đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán hoặc nhà ở cho thuê có thời hạn cho các đối tượng có thu nhập thấp.
 
3.                  Quy định sàn giao dịch quỹ đất:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 125, Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng được thực hiện bằng cách người có nhu cầu giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất. Quy định này gây ra rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai, dẫn đến này sinh nhiều tiêu cực.
 
Pháp luật nên quy định về sàn giao dịch bất động sản có chức năng giao dịch quỹ đất hoặc có quy định về việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch quỹ đất tương tự như các sàn giao dịch bất động sản để những chủ đầu tư muốn được giao đất, thuê đất chỉ việc lên sàn để tìm kiếm địa điểm sử dụng đất, tránh tình trạng phải thông qua cơ quan hành chính nhà nước như hiện nay.
 
4.                  Vấn đề giá đất trong việc triển khai dự án đầu tư:
 
Sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất theo hướng coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và phải tuân thủ sự điều tiết của thị trường, chuyển dần vai trò của nhà nước từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá đất trên thị trường.
Xây dựng một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước để việc định giá đất được tuân theo quy luật của thị trường. Giá đất theo cơ chế thị trường cần được chia làm hai loại:
-   Giá đất áp dụng đối với các dự án công, vì mục đích quốc gia và
-   Giá đất áp dụng với các dự án thương mại.
 
5.                  Vấn đề quản lý việc chuyển nhượng giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II.
a. Thực trạng:
-   Chuyển nhượng không có căn cứ pháp lý;
-   Chuyển nhượng tràn lan, nhiều cấp chứ không phải cấp II;
-   Không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư;
b.  Kiến nghị:
-   Quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án: trình tự, thủ tục, hợp đồng mẫu…
-   Bổ sung thêm các quy định để đảm bảo cho chủ đầu tư cấp I có quyền giám sát việc thực hiện hoạt động của chủ đầu tư cấp II theo hướng tăng quyền hạn cho chủ đầu tư cấp I;
 
6.                  Xây dựng, hoàn thiện chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản phải được xây dựng một cách có hệ thống và thực hiện nghiêm minh, cụ thể:

1. Vấn đề huy động vốn góp đầu tư, xây dựng, phát triển bất động sản;
2. Mục đích đầu tư, xây dựng, phát triển bds;
3. Thành lập thanh tra chuyên nghành kinh doanh bất động sản;
4. Tiến độ triển khai dự án: xử phạt nặng, căn cứ vào số vốn đã huy động hoặc nếu quá thời hạn cam kết 5 năm hoặc không triển khai sau 2 năm thu hồi.