Góp ý của Ô. Đào Nguyễn, trưởng tiểu ban Bất động sản, Diễn đàn doanh nghiệp VN về DT 16 NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư

DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
TIỂU BAN CÔNG TÁC BẤT ĐỘNG SẢN
 
Ý KIẾN ĐÓNG GÓP
 
VỀ NGHỊ ĐỊNH CỦA CHÍNH PHỦ
QUY ĐỊNH CÁC HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT ĐẦU TƯ

 
Một số công ty bất động sản hiện rất lo ngại về một số quy định của Luật Đầu tư và dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư liên quan đến phát triển xây dựng. Tiểu ban Đất đai của DĐDN xin đệ trình lên Bộ KHĐT một số ý kiến về Dự thảo Hướng dẫn Luật Đầu tư như sau:  
 
LUẬN ĐIỂM:
 
Điều 29(1) của Luật Đầu tư nêu rằng “kinh doanh bất động sản” là một ngành kinh doanh có điều kiện.  Điều 29(5) nêu rằng Chính phủ sẽ dần dần đưa ra những điều kiện cho đầu tư trong một số ngành có điều kiện bao gồm “các điều kiện áp dụng cho việc thành lập các tổ chức kinh tế, các hình thức đầu tư và mở rộng thị trường cho một số ngành/lĩnh vực có thể được áp dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài”.
 
Trong bản dự thảo nghị định, kinh doanh bất động sản là một ngành có điều kiện chỉ khi nó liên quan đến các dự án có vốn đầu tư nước ngoài chứ không liên quan đến dự án trong nước.
 
ĐỀ XUẤT:
 
Chúng tôi đề xuất rằng:
 
1.         Nghị định nêu rõ nhưng hình thức kinh doanh bất động sản nào là hình thức có điều kiện.  Như ông Mayo-Smith (trưởng Tiểu ban Du lịch VBF) nêu trong bài phát biểu tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, định nghĩa này hiện còn quá rộng và nó có thể bao gồm các dự án khu nghỉ và khách sạn. 
 
2.         Nghị định nêu rõ loại điều kiện nào là bắt buộc.  Như ông Mayo-Smith đã chỉ ra, việc buộc các nhà phát triển bất động sản thành lập liên doanh có lẽ không đúng với mong muốn của họ và vì hình thức này vốn đã không có hiệu quả.
 
Chúng tôi nhận thấy rằng theo Luật Đầu tư Nước ngoài hiện tại, chỉ có các dự án bất động sản xây dựng vi-la hoặc chung cư cao cấp để bán là những dự án chiểu theo các điều kiện và có một điều kiện duy nhất là phải được Thủ tướng phê duyệt. 
 
Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị rằng Nghị định cần làm rõ những điểm trên. 
 
Các bình luận bổ sung cho góp ý nói trên về vấn đề"kinh doanh bất động sản" là ngành/lĩnh vực kinh doanh có điều kiện:
 
1.         Điều 11(1): Điều này nêu rằng một nhà đầu tư có thể mua cổ phần để “tham gia vào hoạt động quản lý” và điều này sẽ được coi là một khoản đầu tư trực tiếp mà trong đó nhà đầu tư phải xin cấp phép đầu tư.  Ở đây không rõ “tham gia vào hoạt động đầu tư” nghĩa là gì.  Ví dụ, một nhà đầu tư có thể nắm cổ phần thiểu số trong một công ty nhưng vẫn có thể tham gia vào hoạt động quản lý như ngồi trong Hội đồng Kiểm soát hoặc Hội đồng Quản trị (Luật Doanh nghiệp nêu rằng khi nắm giữ 10% cổ phần, cổ đông sẽ có ghế trong Hội đồng Quản trị).  Hiện tại, điều này không cần thiết phải có sự chấp thuận.  Liệu có áp dụng quy định này được không?  Ví dụ, một thành viên Hội đồng Quản trị được nhìn nhận là tham gia vào quản lý, thì quy định này có thể làm chậm trễ rất nhiều khoản đầu tư hiện đang do nhiều công ty không niêm yết trên thị trường nếu đòi hỏi phải xin giấy phép đầu tư. 
 
2.         Điều 11(2): Nhà đầu tư không thể mua cố phần trong một “Công ty Việt Nam” vượt quá một tỷ lệ nhất định theo lộ trình trong các hiệp ước quốc tế.  Liệu điều này có nghĩa rằng mức hạn chế 30% trên vốn chủ sở hữu trong các công ty không niêm yết vẫn áp dụng và nếu có thì trong lĩnh vực kinh tế nào?  Chúng tôi cần một hướng dẫn chính xác trong nghị định về điều này.  Điểm thứ hai đáng lưu ý là Luật Doanh nghiệp cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập “Công ty Việt Nam” như nhà đầu tư trong nước và tất cả các công ty này được coi là như nhau theo Luật Doanh nghiệp.  Vì thế, làm thế nào có thể phân biệt được một “Công ty Việt Nam” với một công ty khác?  Tất cả các công ty đó không phải là công ty Việt Nam và nếu vậy thì điều này làm sao có thể áp dụng được?  Vì thế, việc thiết lập những hướng dẫn rõ ràng về nghĩa của điều này hết sức cần thiết.
 
4.         Điều 23(2): Những ưu đãi sẽ mất trong vòng 3 năm nếu nhà đầu tư không thể đáp ứng các điều kiện để được hưởng các ưu đãi này.  Vậy sẽ xử lý sao nếu việc không đáp ứng được các điều kiện ưu đãi không do lỗi của nhà đầu tư?  Chúng tôi kiến nghị nên thêm vào là nếu nhà đầu tư không đáp ứng được các điều kiện mà không do lỗi của nhà đầu tư như phê duyệt bởi cơ quan cấp phép.  Như vậy, nhà đầu tư ít nhất có cơ hội trình bày lý do tại sao họ không đáp ứng được các điều kiện và cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định lý do đó chính đáng hay không. 
 
5.         Điều 38(4): Việc dẫn chiếu đến những dự án “đặc biệt quan trọng” mới được bảo lãnh ngoại hối là không nhất quán với Luật Đầu tư trong đó nêu rằng chỉ những dự án “quan trọng” là đủ tiêu chuẩn.  Nên xóa bỏ từ “đặc biệt” vì điều này có thể có nghĩa rằng những dự án này cần được Quốc Hội thông qua.  Trong bất kỳ trường hợp nào, Luật Đầu tư nên nêu rõ rằng Chính phủ sẽ quyết định dự án quan trọng (KHÔNG đặc biệt quan trọng) nào có thể được bão lãnh ngoại hối.
 
6.         Điều 61 (v.v):  Điều này tham chiếu đến những mẫu có thể sử dụng để đăng ký một khoản đầu tư.  Liệu những mẫu này đã được chuẩn bị chưa?  Hoặc liệu điều này có được thể hiện trong một thông tư nào đó và nếu có thì khi nào sẽ ban hành?  Điều 62 chỉ ra một Mẫu Đăng Ký Đầu Tư sẽ được ban hành cùng với Nghị định.  Vậy mẫu này nên đính kèm theo Nghị định.
 
7.         Điều 63(4):  Điều này nêu ra những tiêu chí đánh giá đối với các dự án phải qua đánh giá. Một trong những tiêu chí là sự tuân thủ kế hoạch tổng thể về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kế hoạch tổng thể sử dụng đất, kế hoạch xây dựng tổng thể, và kế hoạch tổng thể về sử dụng khoáng sản và các nguồn khác.  Trong việc này, trách nhiệm của cơ quan cấp phép là phải thẩm định sự tuân thủ, một nhà đầu tư muốn biết trước khi đệ trình dự án là liệu dự án của họ có tuân theo đúng các kế hoạch này hay không.
 
8.         Điều 64:  Những điều kiện mà một nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng khi đầu tư vào một lĩnh vực có điều kiện cần được nêu rõ.  Hiện tại, điều này nêu rằng những điều kiện đã được thiết lập trong một số luật.  Như nêu trong một số bình luận trước đây về “kinh doanh bất động sản” là một ngành có điều kiện.  Hiện chưa có luật nào hạn chế đầu tư vào các dự án bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (chưa được ban hành) không đặt bất kỳ điều kiện nào về đầu tư trừ khi nhà đầu tư phải tự xây dựng dự án và không thể mua lại những doanh nghiệp đã có (điều này có thể chưa hợp lý và chúng tôi sẽ đệ trình những bình luận về luật này trong một văn bản riêng).  Tuy nhiên, vấn đề là ở chỗ để có thể hỗ trợ và khuyến khích đầu tư, những điều kiện đầu tư vào những lĩnh vực như nêu trong mục D nên làm cụ thể nếu được.  Ví dụ Điều 65(2) yêu cầu nhà đầu tư “đưa ra những luận cứ bằng văn bản về những điều kiện mà dự án phải đáp ứng”.  Nhà đầu tư không thể làm được điều này nếu không biết rõ những điều kiện đó là gì.
 
9.         Điều 80: Ở đây chưa rõ tại sao thủ tục mua cổ phần của nhà đầu tư trong một công ty Việt Nam khác với việc mua cổ phần trong một doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam theo Luật Doanh nghiệp dù đó là những công ty cùng loại hình và nên được coi là công ty Việt Nam.  Hiện KHÔNG có định nghĩa thế nào là một “công ty Việt Nam”. Luật Đầu tư chỉ phân biệt giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước chứ KHÔNG phải hình thức mà những công ty đó thành lập vì theo Luật Doanh nghiệp, TẤT CẢ những công ty đó nên được coi là những thực thể pháp lý Việt Nam và vì thế đều là những công ty Việt Nam.  Nghị định dường như lại tạo ra một sự phân biệt khác. 
 
10.       Phụ lục A và B nên khớp với Phụ lục về Thuế Thu nhập Doanh nghiệp hoặc luật về Thuế Thu nhập Doanh nghiệp cần phải sửa đổi.