Góp ý của ĐBQH Mai Hữu Tín – Bình Dương đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Kính thưa Quốc hội,

Tôi xin trao đổi về một khía cạnh của dự thảo luật lần này quan hệ giữa nhà nước và doanh nghiệp với các vấn đề liên quan đến đất đai. Mong muốn chung là Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ tạo điều kiện để chúng ta phát huy được tốt nhất nguồn lực vô cùng quan trọng này cho sự phát triển bền vững của đất nước. Muốn như vậy thì quyền lợi của tất cả các ban liên quan, nhà nước, người dân, nhà đầu tư đều phải được tôn trọng đúng mức. Nhà nước với vai trò đại diện cho lợi ích của toàn dân, cần tạo điều kiện để các giao dịch về đất được diễn ra đơn giản, nhanh chóng với chi phí hợp lý, để thu hút được nhiều hơn đầu tư vào đất, đất chỉ tạo ra thêm giá trị khi được đầu tư và khai thác.

Với quan điểm trên tôi đề nghị Quốc hội và Cơ quan soạn thảo cân nhắc thật kỹ các điểm sau trong dự luật:

Một, về quyền được ưu tiên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất của nhà nước quy định ở Điều 22 của dự luật. Theo đó khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký việc này với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ cân nhắc có cho nhận chuyển nhượng hay không, nếu không thì thông báo cho người sử dụng đất, nếu có thì giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất mua tài sản đó để sau đó đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nói rõ hơn là nhà nước trong trường hợp này trở thành tổ chức kinh doanh đất với quyền ưu tiên. Vấn đề đặt ra là tại sao người sử dụng đất không có quyền tự tổ chức bán đấu giá tài sản của mình trên đất và quyền sử dụng đất, nhà nước có thể tham gia việc đấu giá này nếu thấy cần thiết.

Mặt khác cơ chế ra quyết định của nhà nước có đủ nhanh và linh hoạt không gây cản trở đến quyền quyết định về tài sản của người sử dụng đất không. Người sử dụng đất chắc chắn nếu thấy tài sản của mình được bán theo giá thị trường và được thanh toán nhanh chóng, tổ chức phát triển quỹ đất có quyền và có tiền để tự quyết định việc mua qua cạnh tranh với các người mua khác theo nguyên tắc thị trường, sử dụng quyền ưu tiên để ép giá và điều kiện thanh toán theo ý mình, gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Chúng tôi cho rằng nhà nước không thể và cũng không nên tổ chức để làm các việc kinh doanh như vậy, ngân sách nhà nước được quản lý theo những nguyên tắc không nhằm phục vụ cho việc kinh doanh. Nhà nước hoàn toàn có thể dùng công cụ quy hoạch để điều chỉnh việc sử dụng đất theo ý mình và phục vụ cho việc phát triển chung một cách hài hòa, hiệu quả. Quyền ưu tiên mua không được thực hiện minh bạch và công bằng, gây cản trở lớn đến các giao dịch dân sự và kinh tế thông thường và rất dễ phát sinh tiêu cực.

Hai, về quyền thu hồi đất và không trả lại chi phí đã bỏ ra với đất, không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận theo Điều 55, Điểm h của dự thảo luật. Chúng ta phải chống đầu cơ lãng phí đất nên thu hồi đất không trả lại chi phí bỏ ra theo chúng tôi không phải là cách tốt nhất để làm việc này. Kinh tế thị trường và việc hội nhập của Việt Nam vào nền kinh tế toàn cầu buộc chúng ta phải chấp nhận tác động của các chu kỳ kinh tế. Hãy hình dung điều luật này được thông qua và có hiệu lực tại một thời điểm trong tương lai tương tự như thời điểm chúng ta đang ngồi đây thì việc gì sẽ xảy ra. Hàng ngàn dự án trên cả nước đã bị buộc phải thu hồi đất và không được bồi hoàn gì cả dù các chủ đầu tư gặp vô vàn khó khăn khách quan không phải hoàn toàn do lỗi của họ gây ra. Chúng ta có nên làm tình hình phức tạp thêm như vậy không, mỗi dự án sử dụng đất đều có những thuận lợi, khó khăn riêng mà chúng ta không lường trước được. Giúp một dự án vượt qua những khó khăn khách quan sẽ hiệu quả hơn là thu hồi không bồi hoàn và để lại nhiều hậu quả.

Chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo luật đưa ra một giải pháp hợp lý hơn. Hầu hết các nước chống đầu cơ và lãng phí đất bằng thuế đất cao và phạt sai tiến độ, chứ không áp dụng biện pháp thu hồi đất không bồi hoàn này, trừ những trường hợp đặc biệt. Chúng ta cũng có thể làm như vậy.

Ba, về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện việc  thu hồi đất quy định tại Điều 58 của dự luật. Theo điều này thì chỉ các tổ chức kinh tế 100% vốn Việt Nam mới được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tổ chức dân doanh, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không có quyền này.

Theo chúng tôi hiểu thì tổ chức phát triển quỹ đất ở từng địa phương sẽ làm công tác giải phóng mặt bằng theo quy hoạch hàng năm và tổ chức đấu giá hoặc giao đất, cho thuê đất với các doanh nghiệp này. Liệu các tổ chức phát triển quỹ đất đó có đủ nguồn lực, cụ thể là tiền và sự linh hoạt để không làm chậm trễ quá trình đầu tư của các doanh nghiệp hay không. Chúng tôi cũng lưu ý là khi nói về doanh nghiệp liên doanh hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chúng ta cần làm rõ những doanh nghiệp mà trong đó vốn trong nước chiếm trên 50%. Theo chúng tôi, những doanh nghiệp này nên được coi là các tổ chức kinh tế trong nước.

Bốn, về việc thu hồi đất mà không bồi thường đối với đất thuê của Nhà nước quy định tại Điều 77.6 của dự luật. Chúng tôi đề nghị làm thật rõ chúng ta đang có hàng ngàn dự án trên cả nước đang thuê đất của Nhà nước. Trong đại đa số trường hợp thì người đóng góp đất là do chính người sử dụng đất hiện tại bồi thường cho người sử dụng đất trước đây, sau đó giao lại cho Nhà nước và được Nhà nước cho thuê đất. Nói rõ hơn thì các người thi hành đất này thì làm hộ Nhà nước công tác đền bù bằng chi phí của chính mình để sau đó có quyền được thuê đất của Nhà nước. Nay Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất thì có hợp lý không, nhất là khi chưa cấn trừ xong tiền đền bù của doanh nghiệp đã bỏ ra đền bù để có quyền được thuê đất đó.

Năm, về giá đất được do Nhà nước quy định tại Điều 99 của dự luật. Chúng tôi ủng hộ Khoản 1. Tuy nhiên, chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo lưu ý các dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước không thu hồi đất. Trong các trường hợp này, các chủ đầu tư phải tự thương lượng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chi phí tiền chuyển nhượng là chi phí thật của họ. Họ cũng phải trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có và chúng ta sẽ sử dụng giá đất mà họ thực tế chuyển nhượng hay giá đất theo bảng giá đất Nhà nước để cho họ cấn trừ chi phí chuyển nhượng vào tiền giao đất, tiền cho thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Dự án cần đưa ra phương hướng xử lý cụ thể rõ ràng cho các trường hợp này.

Sáu, về quy định cho tổ chức kinh tế trong nước thuê lại đất trong khu công nghiệp quy định tại Điều 158.2 trong dự luật. Theo đó quy định tổ chức kinh tế trong nước thuê lại đất trong khu công nghiệp giống như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất, thuê đất trả tiền hàng năm dù họ trả trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Đối chiếu việc này với quyền của các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định ở Điều 168.2c thì rõ ràng các tổ chức kinh tế trong nước đã bị hạn chế quyền một cách không hợp lý. Chúng tôi đề nghị làm rõ nếu các tổ chức kinh tế trong nước thuê lại đất trong khu công nghiệp dù trước hay sau ngày mùng 1/7/2004 là trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì họ cũng có các quyền tương tự như các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài.

Kính thưa Quốc hội, với Luật đất đai (sửa đổi) lần này, chúng ta có cơ hội tạo ra động lực phát triển to lớn, theo chúng tôi việc sửa luật không chỉ để làm giảm đi con số hơn 70% số đơn thư khiếu nại liên quan đến đất đai mà quan trọng hơn là để người dân, mọi thành phần kinh tế an tâm đầu tư vào đất, phát triển đất đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước và tạo sự thịnh vượng chung. Chúng tôi hy vọng ý kiến của chúng tôi sẽ được Ban soạn thảo và các đại biểu Quộc hội cùng chia sẻ. Xin cảm ơn Quốc hội.